Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 0356828 Nº Convencional: JTRP00037508 Relator: MARQUES PEREIRA Descritores: EXECUÇÃO ARRENDAMENTO REGISTO DA HIPOTECA VENDA JUDICIAL CADUCIDADE Nº do Documento: RP200412200356828 Data do Acordão: 12/20/2004 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: AGRAVO. Decisão: PROVIDO. Área Temática: . Sumário: I - Se o arrendatário habitacional de um fracção autónoma celebra o contrato após o registo da hipoteca de tal fracção - que veio a ser penhorada - no caso de venda judicial do imóvel, o cancelamento dos registos que a oneram, implica a caducidade do contrato de arrendamento. II - Assim, em caso de recusa de entrega da fracção ao adquirente, por parte do arrendatário, a execução pode, agora, prosseguir quanto a ele. III - Caducado o arrendamento é descabido falar em direito de preferência do arrendatário. Reclamações: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto. No Tribunal Cível da Comarca do .........., o Banco X.........., S A instaurou, em 4 de Dezembro de 1997, acção executiva, com processo ordinário, contra B.........., para pagamento da quantia de 26.800.987$00, acrescida de juros vincendos até integral pagamento. Alegou que para garantia do crédito exequendo, por escritura de 18 de Setembro de 1995, lavrada no .. Cartório Notarial do .........., a executada constituiu a favor da exequente hipoteca sobre a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente a uma habitação no 1.º andar direito com entrada pelo n.º ..., do prédio sito na Rua .........., ..., ... e ..., da freguesia de .........., .........., tendo sido feito o registo provisório dessa hipoteca pela inscrição n.º 41.223 do Livro C-75 (conforme fotocópia autenticada que juntou como doc. n.º 1). Citada, a executada não deduziu oposição. Foi lavrado, em 14 de Abril de 1998, termo de penhora do bem sobre que incidia a referida garantia. Como depositário, nomeou-se o Sr. C.........., louvado judicial, residente na R. .........., n.º .., .......... . A exequente requereu o cumprimento do art. 864 do CPC, tendo junto certidão da .. Conservatória do Registo Predial do .........., da qual, resulta o registo, por averbamento, da conversão em definitiva da aludida hipoteca (Ap.10/...... _ Av. 1 _ Definitiva). Em 15 de Dezembro de 1998, D.......... veio aos autos informar, para os devidos efeitos, que desde 1 de Outubro de 1996, é arrendatário da fracção em causa, conforme “contrato de arrendamento para habitação em período limitado (dez anos)” de que juntou cópia. No lugar da exequente, passou a figurar o Banco Y.........., S.A. (sucessora a título universal, por fusão, nos direitos e obrigações do Banco X.........., S.A.). Procedeu-se, entretanto, á venda por negociação particular da fracção penhorada, que foi adjudicada à exequente, por despacho de 15 de Maio de 2002, tendo sido posteriormente passado título de transmissão á adquirente. Em 1 de Setembro de 2003, a exequente veio, ao abrigo do disposto no art. 901 do CPC, requerer o prosseguimento da execução, nos termos prescritos para a execução para entrega de coisa certa, contra D.........., alegando que este, invocando a sua qualidade de arrendatário, se recusava a entregar o imóvel. Sobre este requerimento, recaiu o despacho que se transcreve: “Indefere-se o requerimento de fls. 201, porquanto o contrato de arrendamento é um direito obrigacional e não real e por isso não caduca, nos termos do art. 824, n.º 2 do CC. Acresce que o arrendatário pode exercer o direito de preferência nos termos gerais, de acordo com o disposto no art. 892, n.º 4 do CPC. Assim, só mediante a acção de despejo (ou reivindicação) poderá o exequente ver-lhe restituído o imóvel vendido. O requerimento de fls. 201 não constitui o meio próprio de obter tal desiderato”. A exequente agravou, porém, deste despacho, finalizando a sua alegação com as seguintes conclusões: 1.A expressão “direitos reais” constante do n.º 2 do art. 824 do Cód. Civil abrange não só o arrendamento sujeito a registo, mas também o arrendamento não sujeito a registo, na medida em que não há qualquer razão válida para que se lhe aplique regime diverso. 2.O arrendamento constitui um verdadeiro ónus já que o bem arrendado fica fora da disponibilidade do proprietário com a consequente degradação do seu valor, com reflexos no completo ressarcimento do credor hipotecário. 3.A não inclusão de tal ónus no referido preceito legal vai contra a razão de ser da lei que teve em vista evitar a depreciação do valor dos bens na venda judicial. 4.O arrendamento de bem hipotecado, constituído depois do registo da garantia, como no caso dos autos, caducou nos termos do n.º 2 do art. 824 do CC. 5.O despacho recorrido violou o disposto no art. 824, n.º 2 do CC e no art. 901 do CPC. Não houve contra-alegações. Colhidos os vistos, cumpre decidir. Foram relatados os factos relevantes. Passemos ao direito aplicável. A questão que se põe é a de saber se o direito do arrendatário (não está em causa, no recurso, a existência do arrendamento não registado, que se invoca) de imóvel hipotecado que foi constituído depois da hipoteca haver sido registada (a favor do exequente), embora anteriormente à penhora do mesmo bem, caduca com a venda judicial, nos termos do art. 824, n.º 2 do Cód. Civil. É questão difícil e controvertida. Por nós, inclinamo-nos para a solução que responde afirmativamente a tal questão. Permitimo-nos citar, aqui, extracto das considerações expendidas, sobre a matéria, por José Alberto Vieira, no seu estudo “Arrendamento de Imóvel Dado em Garantia” [Estudos em Homenagem do Professor Doutor Inocêncio Galvão Teles, volume IV, Novos Estudos de Direito Privado, p.448], com as quais concordamos: “Não tendo natureza real, o direito do arrendatário não é abrangido pelo teor literal do art. 824, n.º 2 do Código Civil. Tal não significa, porém, que o preceito não seja ainda aplicável, já não por via directa, mas por analogia. A finalidade do art. 824, n.º 2 é a de fazer extinguir todos os direitos que possam importar um gravame no aproveitamento da coisa e cuja constituição haja ocorrido em momento anterior àquele em que o bem em causa fica afecto a uma garantia registada, seja um direito real de garantia propriamente dito, seja uma penhora ou um arresto. Com isso, a lei assegura um maior valor potencial à coisa vendida e previne o prejuízo do credor, que de outro modo ficaria exposto a actos fraudulentos praticados pelo devedor com terceiro. Ora, a não extinção do arrendamento constituído após a hipoteca com a venda judicial representa um peso tão grande na afectação do direito do adquirente como aquela que resulta da oneração por um direito real. É difícil, assim, recusar que a materialidade da situação resultante de arrendamento de bem dado em garantia é em larga parte idêntica á dos direitos reais. Por outro lado, e como demonstrou Oliveira Ascensão