Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 13784/23.9T8PRT.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: ANA VIEIRA Descritores: AÇÃO DE IMPUGNAÇÃO DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS Nº do Documento: RP2024110713784/23.9T8PRT.P1 Data do Acordão: 11/07/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais:

1. ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: Numa acção de impugnação de deliberação da Assembleia de condóminos, ao tribunal incumbe apenas avaliar da legalidade da deliberação e não o seu mérito, não podendo sindicar o modo como foi usado o poder da assembleia de condóminos, ou a adequação da deliberação tomada em face dos interesses dos condóminos. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo nº 13784/23.9T8PRT.P1 Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Porto - JL Cível - Juiz 2, Relatora: Ana Vieira 1º Adjunto Juiz Desembargador Dr. Álvaro Monteiro 2º Adjunto Juiz Desembargador Dr. António Carneiro da Silva * Sumário ………………………………………. ………………………………………. ………………………………………. * Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I - RELATÓRIO AA, residente na Rua ..., no ..., ..., contribuinte nº ...20, instaurou AÇÃO DE PROCESSO COMUM, contra CONDOMÍNIO DO edifício ..., sito à Rua ..., no Porto, representado pelo seu Administrador, BB, pedindo que se declare a anulabilidade ou seja judicialmente anuladas as deliberações identificadas em 37 a 41, 74 a 78, 88 a 95, e sintetizadas em 104, e se declare nula a adjudicação da obra à Empresa Condómina pelo conflito de interesses ocorrido, da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de maio de
2. Alega em resumo que o autor é proprietário da fracção autónoma designada pelas letras “AR”, correspondente ao 8º andar esquerdo, com entrada pelo nº ...62 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., e que o edifício tem vindo a ser alvo de intervenção nas fachadas, na sequência do Parecer/estudo elaborado pelo Sr. Prof. Engº CC e das prioridades aí definidas, Mais refere que por deliberação de 17 de Novembro de 2014, foi decidido intervencionar a fachada poente do edifício que era a que tinha mais urgência na reparação, tendo a predita obra sido realizada no ano de
3. Sucede que apesar de ter sido decidido que na obra seria aplicado um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “Capoto”, que é a solução mais adequada do ponto de vista técnico. Mais refere que na fachada Poente da fracção do Autor, não foi aplicado o referido capoto. Posteriormente, por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 14 de Maio de 2021, foi decidido intervencionar a fachada norte do edifício e nessa altura encontravam-se identificados um conjunto de problemas de infiltrações de água/prejuízos na fracção do Autor, uma vez que tinha sido efectuada uma análise exaustiva, situação que era bem conhecia do administrador, o que foi versado e resulta da acta da Assembleia referida. conforme consta da mesma acta da assembleia que deliberou a realização das obras, a administração do Condomínio só poderia adjudicar a empreitada à empresa Construções A... Lda., pelo valor orçamentado, na condição desta aceitar a realização das obras ao nível do 8º andar na fracção do Autor (Sendo que os problemas na fracção do Autor estavam todos bem identificados e no exterior seria realizada a mesma obra que a que iria ser realizada nas demais partes exteriores/fachadas das demais habitações). Mais alega que o administrador do Condomínio por circular enviada aos Condóminos, datada de 25.05.2021 (nº 002/2021), informou que aquela empresa (A... Lda.) tinha aceite a condição e que como tal tinha adjudicado a obra à mesma empresa (o orçamento da A... Lda. era superior em 25000,00€ ao da B... Lda., sendo que acrescendo o IVA o custo para o Condomínio foi ainda superior a 25000,00€ do que se a obra fosse adjudicada a esta empresa). Mais alega que apesar de ter sido decidido que na obra seria aplicado um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “Capoto”, (por ser a solução mais adequada), contrariamente ao que aconteceu na fachada Norte entre o 1º e o 7º andar, na fachada Norte das fracções do 8º andar, não foi aplicado o referido capoto. Apenas tendo sido efectuadas as seguintes obras na fracção do Autor: no exterior foram reparadas as fissuras e efectuada uma pintura, e no interior foram pintadas paredes e reparado o pavimento da sala de jantar. Alega que não foi cumprido o que foi deliberado em Assembleia de Condóminos, tendo as fracções do 8º andar recebido tratamento mais desfavorável do que as restantes fracções de habitação, sem qualquer justificação. A fracção do Autor foi alvo de tratamento discriminatório, o que não faz sentido, desde logo pelo tratamento harmonioso em termos técnicos que se impunha ter sido feito em todo o prédio. Não existe qualquer razão técnica ou outra para que nas fracções do 8º andar não tenha sido colocado o capoto, muito pelo contrário. Alega que o assunto das obras na fracção do Autor foi levado a assembleia realizada em 15 de Fevereiro de 2022 - ponto 7.3, o último a versar na mesma, sendo que pelo que resulta da acta foram proferidas afirmações inverdadeiras sobre o assunto, nomeadamente de que o administrador não estava mandatado para realizar a obra em capoto no 8º andar. Refere que, nessa sequência o administrador solicitou à assembleia votação da realização dos trabalhos alegadamente pretendidos pelo Autor (quando já estava deliberado anteriormente serem feitos), tendo sido votado contra – cfr. mesmo doc. nº
4. Sucede que nessa mesma Assembleia não foram revogadas as deliberações anteriores, que impunham um tratamento igualitário a todas as fracções. Alega que apesar disso, por mera cautela, o Autor impugnou judicialmente a deliberação referida em 22, 23 e 24, supra, tomada nessa Assembleia realizada em 15.02.2022, e pugnou pela manutenção das decisões anteriores, em acção que se encontra pendente, registada sob o nº ... do Juízo Local Cível do Porto – Juiz
5. Refere que depois das fachadas poente e norte do Edifício terem sido intervencionadas, conforme acima descrito, de acordo com a prioridades estabelecidas, ficou a faltar a intervenção nas fachadas sul e poente do mesmo. Assim, o Autor recepcionou convocatória para Assembleia de Condóminos Extraordinária, a realizar em 26 de Maio de 2023 às 21h30, com a seguinte ordem de trabalhos; - Analise e Discussão de Propostas Apresentadas (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) - Aprovação da empresa a adjudicar os trabalhos (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) - Apresentação da forma de pagamento dos condóminos - documento nº 6, aqui dado por integralmente reproduzido. Da leitura da convocatória desde logo se afere que a reabilitação das fachadas nascente e sul do edifício seria efectuada de forma uniforme, o que descansou o Autor, porque dos pontos da convocatória não se infere a possibilidade de reabilitação das fachadas nascente e sul do edifício de forma não igualitária, ou adoptando soluções diferentes consoantes os pisos, ou discriminando alguma parte do edifício. Por isso que o Autor não compareceu na identificada assembleia, nem se fez representar na mesma. Considera que, em função da convocatória não é possível deliberar sobre a reabilitação nas duas fachadas em causa que impliquem soluções diversas para partes determinadas das fachadas em questão, sem fundamento, nem tal faz sentido do ponto de vista técnico, tendo em conta a harmonia que se impõe para todo o edifício, e a igualdade de tratamento de todos os condóminos, Não tendo o Autor comparecido na mesma Assembleia, nem se tendo feito representar, recepcionou a Acta nº 48 da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de Maio de 2023 às 21h30 e da leitura da mesma resulta que no ponto dois da ordem de trabalhos, foi deliberada ser selecionada a proposta da empresa A... Lda (ponto 2.3), por um lado – cfr. mesmo doc.
6. – E por outro lado, no ponto 2.5 foi aprovada a opção 1 (de entre 3 opções) – cfr. mesmo doc.
7. Alega que é do ponto 1 que se afere em que consiste a empreitada e a diferença entre as três opções em causa – cfr. mesmo doc.
8. Resulta do ponto 1.5, o administrador resumiu as diferenças entre as três opções, tendo ficado bem explicito que a opção 1 é o revestimento das fachadas a capoto de toda a superfície cerâmica das fachadas nascente e sul – cfr.mesmo doc.
9. Refere que há partes das fachadas que não têm superfície cerâmica, o que significa que essas partes das fachadas não serão contempladas com a solução capoto, nem resulta da acta que essas partes que não têm superfície cerâmica sejam sequer objecto de alguma intervenção – cfr. mesmo doc.
10. Alega que, desde logo todas as fracções do 8º andar, onde se inclui a do Autor, não são revestidas a cerâmica, pelo que estão excluídas da obra que foi deliberado efectuar nas fachadas nascente e sul. Acresce que a parte central da fachada nascente, entre o 1º e o 7º piso, ao centro, apresenta uma saliência em ângulo, com dois caixilhos e partes inferiores opacas, sendo as partes opacas revestidas com monomassa – cfr. Mesmo, ou seja, também não têm superfície em cerâmica, como as paredes do 8º andar não têm – cfr. mesmo doc.
11. Alega que as paredes das fracções do 8º andar (recuadas) e as partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso são revestidas a monomassa, pelo que estão excluídas da deliberada obra de intervenção nas fachadas sul e poente, sendo que da acta não resulta qualquer fundamento para a realização de obras parciais nas fachadas em questão, porque não existe. Considera que teriam de ser apresentados fundamentos, nomeadamente do ponto de vista técnico, para serem excluídas partes das fachadas e um piso completo da colocação de capoto, o que não se verificou, o que é inadmissível. Na verdade, a aplicação do capoto em todas as fachadas de todas as habitações era a melhor solução técnica, exactamente o contrário do que foi aprovado. Considera que, tendo os condóminos votado a realização de obras no sentido de ser aplicado capoto em algumas partes das fachadas em questão, excluindo outras partes das fachadas e o último piso, agiram em claro abuso de direito, e violaram um interesse sério e legítimo de todos os condóminos terem um isolamento térmico e impermeabilização das suas fachadas de forma uniforme. Tal atitude configura um tratamento desigual e discriminatório entre os Condóminos e excede manifestamente os limites impostos pela boa fé. Refere que o não tratamento da cobertura do prédio e a não colocação de capoto nas frações do 8º andar, não só prejudicam e discriminam os proprietários respectivos (situação agravada por serem frações recuadas em que o calor bate nos terraços e reflecte nas paredes), como também prejudicam desde logo os proprietários das frações do 7º andar que recebem o frio e o calor das frações do 8º andar que não são revestidas a capoto e ainda prejudicam todo o prédio pela ausência de uma intervenção harmoniosa que se impunha em todo o edifício. Alega que tendo em conta a pobre intervenção aludida em 18, supra, em Maio de 2023, escassos dois anos após aquela, já se verificam problemas com fissuras na fracção do Autor, o que não acontecia se a intervenção tivesse sido a colocação de capoto. Alega que a fracção do Autor já padece de patologias devido à não colocação do sistema capoto nas anteriores intervenções, e agora em função do deliberado em 26 de Maio passado, o 8º andar nem sequer vai ser alvo de qualquer intervenção nas fachadas sul e nascente, pelo que resulta da acta, o que é inadmissível. Refere que o autor tem de contribuir na proporção da sua permilagem, mas vê a sua fração ser tratada de forma desigual e discriminatória relativamente a outras dos pisos inferiores, com a agravante de o Autor pagar, e não poder beneficiar de subsídios que podem ir até 70% do investimento, relacionados com o melhoramento da eficiência energética nas habitações, uma vez que na sua fração não foi aplicado o sistema capoto. Mais refere que que foi elaborado um caderno de encargos com base no qual foram solicitados orçamentos supostamente a empresas credíveis, para a execução da obra respectiva, sendo que pelo menos quatro empresas apresentaram orçamentos, tendo sido aprovada a opção
12. Estranha que para um mesmo caderno de encargos sejam apresentados 4 orçamentos, todos eles na casa de milhares de euros diferentes, tendo em conta um critério objectivo – o do valor elevado dos orçamentos – a assembleia aprovou não serem consideradas as duas propostas mais elevadas, a da C... e a da D.... Restaram assim as duas propostas menos elevadas, sendo a da E... mais barata 98049,69€, portanto, cerca de 100000€ menos, o que em percentagem representa menos 53% do que a sua concorrente. Tendo por base opiniões respeitáveis, mas subjectivas e sem fundamento sério, no ponto 2.3 os presentes votaram maioritariamente a proposta da empresa A.... Na verdade foi preterida uma concorrente à realização da obra por alegada falta de credibilidade e desconhecimento dos trabalhos da mesma, sendo que o pelos vistos o Sr. Administrador estranhamente apresentou pelo menos um orçamento de uma empresa desconhecida e não credível, e era suposto o Sr. Administrador solicitar orçamentos a empresas credíveis. Também não é argumento uma empresa já ter feito obras no prédio, e muito menos que está no prédio (pois é Condómina) e não pode “fugir”, sendo que por esta ordem de ideias, todas as outras empresas estão por natureza excluídas, o que não é aceitável, nem do interesse do Condomínio. Refere que mesmo com o desconto de 3500,00€ efectuado pelo responsável da empresa A..., Sr. DD, o valor final passou a 278145,29€, o que significa que a assembleia deliberou adjudicar a obra à empresa Construções A... em detrimento de outra, sem qualquer fundamento sério, o qual é mais caro, nada mais nada menos, do que a sua concorrente em 94161,19€ (noventa e quatro mil cento e sessenta e um euros e dezanove cêntimos), Entende que não é aceitável que a assembleia adjudique a mesma obra a uma empresa que a realize por mais 94161,19€, ou seja, mais caro mais de 50% do que a outra proposta, o que lesa gravemente o Condomínio e é contrário ao seu interesse, por isso que ora também se impugna esta deliberação. Entende que também não é admissível que uma empresa Condómina se candidate à realização da obra com inerentes vantagens relativamente a todas as demais, como resulta da acta da assembleia ora posta em crise, nomeadamente poder estar presente na assembleia e fazer um desconto ao valor orçamentado, como aconteceu na presente assembleia. Todas as concorrentes não puderam estar presentes, nem foram convidadas a tal, e sabe-se lá se não fariam um desconto superior, havendo assim uma empresa com largas vantagens sobre todas as demais. Alega que, não faz qualquer sentido que para um mesmo trabalho se adjudique a uma empresa que apresenta um orçamento 50% superior à outra empresa que apresentou orçamento mais barato, sem qualquer vantagem ou contrapartida para o Condomínio, e que em numerário representa quase mais 100000,00€ (cem mil euros) de prejuízo para o Condomínio, por isso que se impugna a decisão da seleção da empresa A.... Alega que a empresa ganhadora da votação é Condómina deste prédio, e como tal, nem sequer devia ter apresentado qualquer proposta, acresce que a mesma empresa, tem 21,25% do total da permilagem deste condomínio (quase ¼), se devia ter abstido na votação respectiva, em que tem interesse directo, o que não aconteceu, o que é inaceitável. Conclui que estamos perante um conflito de interesses, a Condómina tem interesse na votação adjudicando a obra a ela própria, uma vez que é do seu interesse comercial realizar a obra e prosseguir o seu escopo comercial, por isso que essa deliberação sempre é nula, Conclui, ainda que estamos perante um Condomínio, em que uma Condómina, também com o seu voto favorável e em conflito de interesses, ganha na adjudicação da obra a realizar nas fachadas, por um valor de cerca de 300000,00€ (50% superior ao da concorrente), e o legal representante da mesma é que definiu o número de prestações que os Condóminos iriam pagar, e as datas de pagamento respectivas, sem qualquer votação dos condóminos. Acresce que na acta não vem qualquer referência quanto à data da realização da obra, em confronto com os meses de pagamento, porventura em Dezembro de 2023 não estará concluída a obra, ou sequer iniciada, mas os pagamentos já estarão efectuados, o que é contrário ao interesse do Condomínio - cfr. ponto 3.1 do mesmo Em síntese, a presente acção ataca ou põe em crise na Assembleia de 26 de Maio de 2023, nomeadamente por ser lesivo do Condomínio/contrário à Lei: - A escolha de uma opção (opção 1) que excluí a aplicação do capoto nas fachadas das habitações do prédio que não têm superfície cerâmica, sem qualquer fundamento, o que é lesivo do Condomínio;- A seleção da proposta da empresa A..., cujo valor é superior em mais de 94000€, em percentagem mais de 50% superior a outra proposta candidata (ambas supostamente credíveis por terem sido apresentadas pelo Sr. Administrador do Condomínio), tudo para a realização da mesma obra com o mesmo caderno de encargos, o que é lesivo do Condomínio, e a Condómina candidata ter votado na adjudicação à própria, em conflito de interesses, o que gera nulidade; A ausência de qualquer votação sobre o modo de pagamento – fundo reserva/quotas extras -, como seja o número de prestações e datas respectivas e sem ser definido o prazo de realização da obra. O réu deduziu contestação onde conclui pela improcedência da acção tendo alegado em resumo que o Edifício ... R. foi, é e será alvo de uma obra considerável para manutenção e reparação das fachadas. A decisão relativa a tais obras foi deliberada em 2014 (Ata nº 33 junta com a P.I.), ainda que coadjuvado pelo parecer técnico do Sr. Prof. Engº CC, as obras foram deliberadas pela assembleia de Condóminos. Refere que na referida Assembleia, no ponto 2, foi deliberado por unanimidade escolher o orçamento apresentado por A... Lda. E que, o A. esteve presente na Assembleia de 2021 e também aprovou por unanimidade o orçamento escolhido. Mais alega que a fachada do Edifício tinha e mantém dois tipos de materiais diferentes no revestimento da fachada: cerâmica e monomassa. E o referido orçamento aprovado, o qual foi exaustivamente analisado por todos os Condóminos, discriminava os seguintes trabalhos relativamente à intervenção da fachada: Quanto ao revestimento existente, - Batimento e sondagem de toda a fachada com revestimento cerâmico, retirada daqueles cerâmicos que denotem problemas causados pela deterioração da base de colagem, para posterior aplicação em futuras intervenções na fachada principal e regularização dessas zonas com reboco hidrofugo; - Sondagem do revestimento da fachada em monomassas com remoção do revestimento desagregado e reposição de novo revestimento; Quanto ao novo revestimento, - Fornecimento e aplicação do sistema ETICS sobre revestimento cerâmico com EPS 100 e 50 mm de espessura (….) Pintura das zonas revestidas a monomassas com uma demão de primário Silica (…) Assim, foi aprovado por unanimidade, incluindo o voto favorável do A. que a intervenção na fachada fosse concretizada de forma diferente consoante o revestimento em causa existente. Isto porque, o revestimento em monomassa não apresentava qualquer risco de desprendimento (como sucedia com o material cerâmico) E, no 8º andar, onde se localiza a fracção do A., o revestimento é em monomassa, pelo que a intervenção deliberada era através de pintura com impermeabilização e não do sistema ETICS ou como vulgarmente se refere capoto. Tendo a fachada da fracção do A. é parte comum e foi tratada exactamente da mesma forma que as restantes partes da fachada com revestimento idêntico. Apesar de até ter sido beneficiada, ao contrário de outras com patologias, uma vez que foi resolvido de forma rápida e eficiente um problema de infiltração ocorrido na sua fracção. Alega que não existiu qualquer tratamento desigual ou discriminatório. Isto porque, o sistema designado ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico. Com a exceção pontual dos ângulos que apesar de revestidos a monomassa também foram revestidos a ETICS para uniformidade e remate do material. Sendo o exterior da fração do A. uma fachada em monomassas teve o esmo tratamento que as demais fachadas em monomassas. Inclusivamente, na Assembleia realizada a 15 de Fevereiro de 2022, a Administração transmitiu a insatisfação do condómino A. por não ter sido colocado capoto no revestimento da fachada exterior à sua fracção. Tendo sido colocada para apreciação a possibilidade de serem realizados os trabalhos solicitados pelo condómino ora A., tendo tal deliberação sido votada contra, com uma maioria expressiva (97,07%). Mais alega que na continuação faseada das obras, o Condomínio prosseguiu com a reabilitação da fachada nascente e sul do edifício, nos exatos termos que havia sido deliberado antes. Não se compreendendo a interpretação que o A. faz da convocatória, que é clara. Inclusivamente, na Assembleia anterior de 30.09.2022 (Cfr. doc 1 que se junta) foi aprovado Caderno de encargos da obra a realizar, com base no qual foram analisados os orçamentos e escolhida a empresa para executar a obra. Tendo sido deliberado escolher a proposta da empresa A... Lda., em consonância com o que já havia sucedido com as reabilitações anteriores (De salientar que a deliberação relativa à escolha da empresa teve uma percentagem favorável à escolhida de 97,19%.). Mais alega que embora nada impeça que um Condómino se possa candidatar a apresentar proposta para realizar obras no prédio do qual faz parte, não corresponde à verdade que tal tenha sucedido. Já que a empresa à qual a obra foi adjudicada não é Condómina. O que prejudica a alegada nulidade, que se impugna por total falta de fundamento legal Acresce que, como o A. bem sabe, até porque é assessorado por perito técnico, o capoto utilizado na reabilitação do edifício do Condomínio não cumpre os requisitos exigidos no âmbito dos subsídios relativos à eficiência energética. Pelo que, também nesta questão não existe qualquer prejuízo do A. e comparação com os demais condóminos.* Notificada a contestação ao autor o mesmo veio impugnar a prova documental e o alegado que não estivesse de acordo com a petição.* Após os articulados foi proferido o seguinte despacho: «…Compulsados os autos, resulta que os mesmos contêm todos os elementos necessários para que seja proferida uma decisão de mérito. Nestes termos, determina-se a notificação dos sujeitos processuais, nos termos e para os efeitos estatuídos no artigo 3º n.º 3 do CPC. Notifique.». As partes nada vieram alegar. * Nos autos foi proferido o saneador-sentença recorrido nos seguintes termos: «… I. DO VALOR DA AÇÃO Fixo o valor da ação em 30.000,01€ (trinta mil euros e um cêntimo), nos termos do artigo 306º do CPC. * II. SANEAMENTO O Tribunal é competente na razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia. O processo é o próprio e a petição inicial é apta. As partes têm personalidade, capacidade judiciárias e são legítimas. Não existem quaisquer nulidades, exceções dilatórias ou questões prévias de que importe conhecer. * III. OBJETO DO PROCESSO - Invalidade das deliberações da Assembleia de Condóminos. * Porque os autos contêm todos os elementos necessários para que seja proferida uma decisão de mérito, passar-se-á de imediato à sua apreciação. * RELATÓRIO AA, residente na Rua ..., no ..., ..., contribuinte nº ...20, instaurou AÇÃO DE PROCESSO COMUM, contra CONDOMÍNIO DO edifício ..., sito à Rua ..., no Porto, representado pelo seu Administrador, BB, pedindo que se declare a anulabilidade ou seja judicialmente anuladas as deliberações identificadas em 37 a 41, 74 a 78, 88 a 95, e sintetizadas em 104, e se declare nula a adjudicação da obra à Empresa Condómina pelo conflito de interesses ocorrido, da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de maio de
13. Citado, o Réu contestou pugnando pela improcedência da presente ação. * FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
14. O Autor é proprietário da fração autónoma designada pelas letras “AR”, correspondente ao 8º andar esquerdo, com entrada pelo nº ...62 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., da União de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...6, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...05....
15. O Edifício tem vindo a ser alvo de intervenção nas fachadas, na sequência do parecer/estudo elaborado pelo Sr. Prof. Engº CC e das prioridades aí definidas.
16. Por deliberação de 17 de novembro de 2014, foi decidido intervencionar a fachada poente do edifício que era a que tinha mais urgência na reparação.
17. A obra foi executada no ano de
19. Da ata n.º 33 consta “Ponto 1 da ordem de trabalhos: Fachadas a necessitar de intervenção — análise e decisão a tomar sobre os orçamentos para execução das obras da recuperação da fachada 1.
20. Presidente da mesa: Tendo sido o Sr. Administrador mandatado, na assembleia geral anterior, no sentido de apurar junto da Câmara Municipal do Porto acerca dos formalismos necessários à execução de qualquer um dos orçamentos constantes no mapa resumo, solicita ao mesmo a confirmação do cumprimento das diligências referidas e a indicação do resultado das mesmas. O Sr. Administrador responde que não tem qualquer resposta para as questões levantadas, uma vez que a ajuda que solicitou ao Sr. Eng. EE, da firma A..., Lda. não produziu efeitos. 1.
21. Condómino DD esclarece que o Sr. Eng. EE, a seu pedido, tratou do assunto junto da Câmara, tendo sido informado de que a eventual obra de reabilitação da fachada poente do edifício adotando a solução de "capoto" revestido com mosaicos cerâmicos idênticos aos atuais não exige licenciamento. 1.3.O Eng. FF, que apoiou a Administração na preparação do caderno de encargos que originou os orçamentos em aprovação, fez um resumo das 3 soluções possíveis para a reparação da fachada poente e sobre as implicações de cada uma relativamente a documentação a apresentar na câmara. Dá explicações sobre as diferenças entre as 3 soluções e relata a evolução do processo em curso. Refere, em particular, a necessidade de existir um projeto que defina a obra que venha a ser decidido efetuar. 1.
22. Condómino GG resume também a evolução do processo em curso desde a assembleia geral de 24 de janeiro de 2014, referindo-se, em particular, ao problema das infiltrações de água na habitação do condómino BB, do qual não são ainda conhecidas as origens. 1.
23. Eng. FF indica as razões para a preferência, do ponto de vista técnico, pela solução do "capoto" sem sobreposição de revestimento cerâmico, no que diz respeito á reparação da fachada poente. 1.
24. Presidente da mesa propõe, após as explicações dadas pelo Eng. FF, a eliminação da solução do "capoto" com sobreposição de revestimento cerâmico, o que é aceite pelos condóminos presentes. 1.
25. Condómino DD refere que, no caso de a fachada poente vir a ser reparada com a aplicação da solução do "capoto", haverá a possibilidade de aproveitamento de mosaicos cerâmicos que, pelo facto de estarem soltos, venham a ser retirados da mesma, podendo vir a ser aplicados nas outras fachadas, se necessário. Diz estar convencido de que qualquer das 2 soluções que ficam em discussão, após a eliminação anteriormente referida, será facilmente justificada pelo arquiteto da obra num eventual requerimento à Câmara. 1.
26. Presidente da mesa resume então essas 2 soluções técnicas: uma consiste na reparação da fachada atual, fixando os mosaicos que se apresentem soltos e a outra que promove a reabilitação da fachada poente através da aplicação de "capoto" sobre os mosaicos atuais, retirando aqueles que estiverem soltos e substituindo-os de modo a que toda a superfície fique devidamente regularizada. 1.
27. Condómino HH esclarece questões relacionadas com os preços das soluções previstas no relatório do Prof. CC sobre o estado do edifício, recordando que uma reparação integral de todas as deficiências detetadas custaria cerca de 250 000€ e uma reparação das partes consideradas mais urgentes custaria 130 000 €. Frisou que a obra em discussão na assembleia diz respeito apenas a uma fração das consideradas mais urgentes. 1.10 Condómino II solicita um esclarecimento técnico ao Eng. FF sobre o facto de a fachada poente não ser a única em balanço (uma das razões apontadas para as deficiências que apresenta), uma vez que a fachada sul apresenta as mesmas características. Foi esclarecido de que as situações apresentavam graus de gravidade diferentes, tendo em conta as diferentes exposições. 1.11 Condómino GG chama a atenção dos presentes para o facto de os orçamentos pedidos se basearem no pressuposto de que as soluções antes referidas seriam as mais adequadas para a fachada poente do edifício, pelo que deverá ser validado por um parecer do arquiteto responsável pelo projeto do edifício. 1.12 Condómino DD comunica aos presentes que a firma A..., Lda., da qual é gerente, decide retirar a proposta de orçamento enviada à Administração do Condomínio para eventual realização das obras em discussão. 1.13 Condómino JJ solicita esclarecimentos relativamente à idoneidade das 2 empresas que, à partida, serão as únicas concorrentes à realização das obras: F... e G.... 1.14 Condómino II chama a atenção para o facto de eventuais necessidades de obras do edifício ... que não estejam a coberto da intervenção em discussão e digam respeito a zonas comuns do mesmo deverem continuar a merecer a devida resposta por parte da Administração do Condomínio, não podendo ser ignoradas tendo como razão o investimento em vista. Os presentes concordaram com essa observação. 1.15 Condómino BB pede à mesa que seja sujeita a votação a seguinte proposta: "A assembleia aceita que a fachada poente seja reabilitada adotando a solução do revestimento com "capoto", no pressuposto de que o arquiteto autor do projeto de arquitetura do edifício aceite a mesma"? Essa proposta foi colocada a votação tendo sido aprovada por unanimidade, o que faz com que das diferentes soluções técnicas presentes nos orçamentos em discussão reste apenas uma, a da aplicação do "capoto" para reabilitação da fachada a ser considerada na votação dos orçamentos. Preparando-se a assembleia para votar os orçamentos apresentados pelas empresas concorrentes às obras e tendo mesmo procedido a uma primeira votação nesse sentido, o condómino HH solicitou uma intervenção: 1.16 Condómino HH considera, o que é reconhecido pelos presentes, que o Sr. DD está presente na assembleia como condómino e não como gerente da empresa A..., Lda., pelo que não deverá poder intervir nesta qualidade e por consequência o orçamento proposto pela mesma não deverá ser retirado da votação. Realizou-se então a votação dos orçamentos, a saber: A - Orçamento da F..., no valor de 53.940 €. B-Orçamento da G..., com aplicação de revestimento em zinco nos topos das paredes envolventes dos terraços, no valor de 34 664 €. C- Orçamento da G..., com aplicação de revestimento em alumínio nos topos das paredes envolventes dos terraços, no valor de 34.166€. DOrçamento da A..., Lda., no valor de 28 277 €. O resultado foi o seguinte, depois de consideradas as permilagens das frações dos condóminos presentes, assim como as procurações: Orçamento A — 0,00 %. Orçamento B — 29,55 %. Orçamento C — 0,00 %. Orçamento D — 65,77 %. Abstenções — 4,67 %. Procedeu-se ainda a 3 votações, cujas propostas foram aceites pela mesa: "No caso de a empresa A..., Lda. vir a desistir da sua proposta para realização das obras, a assembleia concorda que a empresa G..., com o orçamento B, a substitua"? Resultado da votação: aprovada a proposta por unanimidade. (…).
28. Na fachada Poente da fração do Autor não foi aplicado capoto.
29. Por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 14 de maio de 2021, foi decidido intervencionar a fachada norte do edifício.
30. Da ata n.º 44 consta: “Aos catorze dias do mês de maio do ano dois mil e vinte e um reuniu, pelas vinte e uma horas e trinta minutos, a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do edifício ..., na sala do condomínio, com a seguinte ordem de trabalhos: 1) Análise e discussão da necessidade de reabilitação da fachada norte do edifício. 2) Análise, discussão e aprovação de um orçamento para a obra. 3) Forma de financiamento da obra. (…) Ponto 1 da ordem de trabalhos: Análise e discussão da necessidade de reabilitação da fachada norte do edifício. O Administrador do Condomínio, BB, pediu a palavra. Referiu que, finalmente, tendo a administração do condomínio recebido já 3 propostas para o efeito, haveria condições para a concretização da obra de reabilitação da fachada norte do edifício, prevista desde 2014, ano em que, após as assembleias gerais realizadas em 27 de outubro e 14 de novembro e a auditoria realizada pelo Sr. Prof. CC, ficou decidido que, de acordo com as prioridades então estabelecidas, após a reabilitação da fachada poente, que viria a ser realizada em 2015, teria lugar a da fachada norte, à qual se seguiria a da fachada nascente e finalmente a da fachada sul. Apresentou então um resumo das propostas das 3 empresas concorrentes, elaboradas com base em caderno de encargos por si redigido e enviado às mesmas. Indicam-se, em particular, os valores dos respetivos orçamentos: H..., Construção e Engenharia, S.A. – 89.255,00 € + IVA. - B..., Lda. – 123.050,00 € + IVA. – A..., Lda.- 148.055,00 € + IVA. Referiu ainda que a empresa H... não incluiu no orçamento os trabalhos referentes às áreas comercial e de escritórios, o que conduz à sua eventual exclusão do concurso e a empresa B... propõe que o IVA seja calculado à taxa de 6% sobre 60% do valor total do orçamento (mão de obra) e à taxa de 23% sobre 40% do valor total do orçamento (materiais). O condómino FF pôs em causa a solução prevista (revestimento por capoto) para a fachada norte, apresentando como razão o facto de a mesma exigir manutenções periódicas, de 5 em 5 anos. O condómino AA chamou a atenção para o facto de a sua habitação (8º Esq.) estar a ser vítima de infiltrações, as quais justificariam uma intervenção urgente por parte do condomínio. O administrador do condomínio, BB, afirmou que conhecia bem o problema do 8º Esq., uma vez que foi o responsável pela respetiva análise exaustiva, e cuja resolução era da responsabilidade do condomínio. Descreveu o problema atual da habitação, referindo ainda que a mesma necessitava de uma intervenção no revestimento exterior das fachadas poente e norte, sucedendo que a fachada poente não fora intervencionada aquando da reabilitação que teve lugar em
31. O condómino HH pediu a palavra, tendo afirmado não se recordar de alguma vez ter sido tomada pelo condomínio a decisão de reabilitar uma fachada de cada vez, tendo colocado mesmo a hipótese de se pensar numa obra que contemplasse todas as 3 fachadas ainda não reabilitadas, o que foi considerado incomportável em termos de custos. De seguida pronunciou-se o condómino JJ, que participou online na assembleia, recordando que tal decisão fora tomada na mesma altura