Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 0434957 Nº Convencional: JTRP00037427 Relator: PINTO DE ALMEIDA Descritores: ARRENDAMENTO PROPRIEDADE HORIZONTAL VÍCIOS DA COISA NULIDADE DO CONTRATO Nº do Documento: RP200411250434957 Data do Acordão: 11/25/2004 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA. Área Temática: . Sumário: I - A proibição de dar à fracção uso diverso do fim previsto no título constitutivo, respeita às relações dos condóminos entre si, pelo que se a violação desta norma resultar da celebração de um contrato de arrendamento entre condómino e um terceiro, o contrato não é nulo. O contrato de arrendamento mantém-se válido e eficaz inter partes, pelo que o condómino ou o terceiro não se podem escusar ao cumprimento das suas obrigações invocando a nulidade do contrato. II - Os vícios da coisa locada deixam, de constituir falta de cumprimento (culposa) do contrato no caso de conhecimento do defeito pelo locatário, no momento em que celebrou o contrato ou quando recebeu a coisa. Reclamações: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I. B.......... e mulher C.......... intentaram a presente acção em processo comum, sob a forma ordinária, contra: D..........; E.......... e F........... Pediram que: - seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre si e a demandada sociedade, por via do qual lhe arrendaram uma fracção autónoma de um prédio urbano sito nesta cidade, da qual são donos, sendo ela condenada a despejar o locado, livre e alodial de pessoas e bens. - a condenação solidária dos 2º e 3º réus a pagarem-lhes as rendas vencidas, no valor de 1.800.000$00, e as vincendas até à efectiva desocupação do locado. Como fundamento, alegaram, em síntese, que, tendo dado de arrendamento à primeira demandada, com fiança prestada pelos demais réus, a sua fracção autónoma id. nos autos, aquela deixou de pagar as respectivas rendas e recusa-se a abandonar o locado. Os RR. contestaram, alegando, no essencial, que foram enganados pelos autores quanto ao destino que poderiam dar ao locado e, em reconvenção, pediram a condenação dos autores no pagamento de uma indemnização de 8.000.000$00, correspondente ao lucro cessante sofrido, por não terem podido exercer a actividade para que arrendaram o locado e ainda nos lucros futuros, à razão de 250.000$00, por mês. Referiram que sempre tiveram em vista a instalação de um estabelecimento de snack-bar, hamburgueria, pizaria e café no locado, o que sempre lhes foi assegurado pelos autores, tendo-o sido declarado na própria escritura de arrendamento. Só ulteriormente apuraram a impossibilidade de afectação desse local a esse fim, por não ser consentido pelo título constitutivo da correspondente propriedade horizontal, em razão do que consideram incumprido pelos autores o contrato de arrendamento em causa, nisso fundando o seu pedido reconvencional. Seguiram-se réplica e tréplica, em que as partes reafirmaram as suas posições, concluindo a autora pela improcedência da reconvenção. Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção procedente; no recurso desta, foi anulada a decisão sobre a matéria de facto para ampliação desta. Procedeu-se a novo julgamento, tendo de seguida sido proferida sentença que julgou a acção procedente e improcedente a reconvenção, nestes termos: - Declaro a resolução do contrato de arrendamento supra identificado, celebrado entre os autores e a ré "D..........", condenando esta a despejá-lo, deixando-o livre de pessoas e bens. - Condeno a ré "D.........." e os réus E.......... e F.........., solidariamente, a pagarem aos autores das rendas vencidas desde Outubro de 1992 e vincendas até efectiva entrega do arrendado, à razão de € 997,60 (200.000$00) por mês. - Absolvo os autores do pedido contra si formulado. Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os RR., de apelação, sintetizando-se assim as suas Conclusões: 1. Não deveria constar da mencionada escritura pública de arrendamento e fiança que o dito estabelecimento se destinava ao exercício da actividade de café e snack-bar, uma vez que tal actividade não está abrangida pela competente constituição de propriedade horizontal, sendo certo que, nos termos do disposto no n° 1 do art. 1419° do Cód. Civil, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode realizar por escritura pública e com o acordo de todos os condóminos. 2. A Câmara Municipal verificou que "O regime de propriedade horizontal constituído para o prédio, aprovado por despacho de 8/2/90, define a fracção em causa como estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços ou outros. A pretensão não se coaduna com o regime de propriedade horizontal, nos termos do Edital n° 73/87, nem se encontra a fracção, neste momento, dotada de condições que permitam a sua utilização para o fim pretendido - possui um único sanitário". 3. Não colhe aqui o argumento de que o referido estabelecimento estava apto à actividade de café e snack-bar, mas já não à de hamburgueria e pizaria, pois estas actividades em nada divergem, no que aqui concerne, com a actividade de café e snack-bar, divergindo ambas, isso sim, da actividade prevista no título constitutivo de propriedade horizontal, ou seja, ramo alimentar, prestação de serviços e outros, nos termos do disposto no Edital n° 73/87. 4. É falso que a Requerente tivesse conhecimento, durante uma visita à dita fracção, prévia ao contrato de arrendamento, da afectação da mesma ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros; pelo contrário, uma vez que, durante essa visita, foi-lhe repetido e assegurado pelo Recorrido de que aí poderia exercer a actividade pretendida, tendo a Recorrente confiado na palavra do Recorrido, tanto mais que, na respectiva escritura de arrendamento, ficou expressamente mencionada a actividade à qual se destinava a dita fracção, ou seja, exercício da actividade de snack bar, confiando a Recorrente que, de facto, poderia instalar no referido espaço um estabelecimento de snack-bar, hamburgueria e pizaria. 5. No entanto, entendeu o Mmo Juiz a quo que o quesito 17° não resultou provado, apesar do depoimento pessoal do R. F........... 6. Ao contrário do que havia sido garantido, não houve qualquer colaboração por parte do Recorrido para resolver o problema da necessidade de modificação do título de constituição da propriedade horizontal, dando assim cumprimento ao contrato de arrendamento efectuado, e cumprimento à palavra dada, no entanto, e apesar das várias insistências da Recorrente, das quais a carta junta aos autos sob. o n° 4 com a douta p.i, o Recorrido protelou sempre a dita modificação, tendo, inclusive, recusado, quando a Recorrente lhe solicitou, a entrega dos documentos necessários à marcação da escritura de modificação do título constitutivo de propriedade horizontal. 7. A verdade é que não houve qualquer colaboração por parte do Recorrido, sendo que face à inércia do recorrido, a Recorrida tentou resolver o contrato de arrendamento, contudo encontrou obstáculos quando comunicou ao mediador no negócio, circunstância essa referida pelo 3º R. e como decorre do depoimento da testemunha G........... 8. É manifesto o incumprimento contratual existente por parte do Recorrido, tanto na fase contratual, pois bem sabia estar a indicar à Recorrente um estabelecimento no qual não era permitido o exercício da actividade pretendida pela Recorrente, dado que, ao contrário do mencionado na escritura de arrendamento, ou seja, o exercício da actividade de café e snack-bar, o título de constituição de propriedade horizontal referia, apenas, o ramo alimentar, prestação de serviços e outros. 9. Ao pretender o pagamento das rendas está a venire contra factum proprium, na medida em que foi o Recorrido o causador da impossibilidade da Recorrente exercer a sua actividade, e, consequentemente, não obter o rendimento e lucro que esperava obter, sendo certo que resultou provado o quesito 15° do questionário, ou seja, a Recorrente teve a percepção de um bom negócio, sabido como é que as hamburguerias e pizarias são um negócio altamente rentável nos dias de hoje. 10. Ficou provado que a Recorrente desde Julho de 1992 tem estado privada de exercer a actividade de café e snack-bar no local aqui em lide (cfr. quesito 11°), o que necessariamente lhe causou prejuízos, uma vez que não podia exercer a sua actividade e, consequentemente, pagar as respectivas despesas e retirar lucros. 11. A douta sentença recorrida não considera toda a matéria de facto provada, como é o caso dos quesitos 11 e 15, considerada provada (cfr. resposta aos quesitos junto a fls. 187, de 99.04.27). 12. Conclui, quanto a nós e salvo o devido respeito, mal, a douta sentença recorrida que, contrariamente ao que afirmaram os Recorrentes no seu depoimento de parte, assim como a testemunha H.........., a ré não provou que lhe tivessem sonegado a informação do destino da fracção segundo o regime de propriedade horizontal do prédio, nem que disso só tivesse tido conhecimento durante o próprio processo administrativo de licenciamento. 13. Existiu um claro incumprimento contratual da parte do recorrido, o qual, nos termos do disposto no n° 2, do art. 1031° do Cód. Civil, deve assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina, assim como a existência de total má fé em relação à Recorrente. 14. Conforme o disposto no art. 1032° do Cód. Civil, quando a coisa locada não permite realizar cabalmente o fim a que é destinada ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido se o defeito datar, pelo mesmos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa, o que, no presente caso, ocorreu, sendo certo que não existem aqui nenhuma das circunstâncias que acarretam a irresponsabilidade do locador, previstas no art. 1033º do citado diploma legal, dado que a Recorrente pensava poder exercer a actividade pretendida no dito estabelecimento, sendo-lhe tal assegurado pelo Recorrido e tendo ficado estipulado na respectiva escritura pública de arrendamento que o locado se destinava à actividade de café e snack-bar. 15. Assim, assistia e continua a assistir à Recorrente a faculdade de recusar a sua prestação (pagamento da respectiva renda) enquanto não efectuar a obrigação que lhe cabe (assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina, fins estes que ficaram expressamente estipulados no contrato de arrendamento e que sempre foram mencionados durante as respectivas negociações), nos termos do disposto no art. 428º do Cód. Civil. 16. O contrato de arrendamento aqui em lide viola o art. 1422º do Cód. Civil, dado que a respectiva propriedade horizontal não permite que se destine o estabelecimento a café e snack-bar, pelo que, nos temos do disposto no art. 280º do Cód. Civil, o dito contrato é nulo, pois o seu objecto é legalmente impossível. Termos em que deve dar-se provimento ao recurso. Não foram apresentadas contra-alegações. Após os vistos legais, cumpre decidir. II. Questões a resolver: - se a matéria de facto provada deve ser alterada; - se houve incumprimento contratual por parte do Recorrido; - se a pretensão deste, de recebimento das rendas, configura um venire contra factum proprium; - se assiste à Recorrente o direito de recusar o pagamento das rendas; - se o contrato de arrendamento é nulo. III. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos: A) Por escritura de 16 de Julho de 1992, lavrada no Lº ...-A, fls.45 do 3° Cartório Notarial do Porto, os autores deram de arrendamento à primeira demandada a fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao estabelecimento sito no rés-do-chão, com entrada pelos nºs. ...-..., do edifício sito na Rua ....., Matosinhos, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ....., e descrita sob o n° ..... da Conservatória do Registo Predial, com inscrição definitiva de propriedade a favor deles; B) Pela renda mensal de 200.000$00 e com início em 1 de Julho de 1992, a primeira demandada tomou de arrendamento essa fracção, com as condições e pelo prazo que constam da referida escritura; C) Os 2° e 3° réus são fiadores e principais pagadores das dívidas de rendas emergentes do contrato referido em A); D) A sociedade ré dedica-se à exploração de estabelecimentos de venda a retalho de comida para consumo imediato, bebidas, bares e discoteca; E) O local mencionado em A) foi dado de arrendamento à ré sociedade para esta o destinar ao exercício da actividade de café e snack-bar. F) O prédio em que se insere a fracção mencionada em A) foi objecto de constituição de propriedade horizontal, por escritura pública de 9 de Março de 1990, tendo sido aquela fracção afectada a estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros; G) A mediadora "I.........." e J.......... representaram algumas vezes os autores; H) Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor dos documentos de fls. 59 a 61 dos autos, dos quais resulta que a Câmara Municipal de Matosinhos se propôs emitir um alvará provisório, por um ano, findo o qual a primeira ré deveria demonstrar ter já promovido a regularização do regime de propriedade horizontal e realizado um conjunto de obras de adaptação do locado ao fim em vista, consistente na instalação no mesmo de uma "hamburgueria-pizaria", de acordo com a legislação em vigor, ou seja, a instalação de um sistema de evacuação de fumos e cheiros, tecto falso e um segundo sanitário; I) Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento de fls. 18 dos autos, datado de 21/4/93, através do qual a primeira demandada deu conhecimento a representante dos autores das exigências camarárias constantes dos documentos referidos na al. anterior, solicitando aos AA., como proprietários do locado, a promoção da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. J) Antes da celebração do contrato de arrendamento mencionado em A), o gerente da sociedade demandada, E.........., visitou a fracção locada e teve conhecimento da sua afectação nos termos mencionados em F) (a estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros); L) E sabia a ré sociedade que a finalidade do contrato de arrendamento dependia de autorização da Câmara Municipal de Matosinhos. Razão por que ocupou gratuitamente o locado durante dois meses, à espera de licenciamentos e para adaptações. M) A ré sociedade obteve dos autores e demais condóminos do prédio mencionado em F) a autorização para o exercício da sua actividade comercial de café e snack-bar. N) A ré sociedade requereu à Câmara Municipal de Matosinhos licenciamento para abertura no locado de "pizaria e hamburgueria" e fê-lo munida de autorização do condomínio para esse efeito. O) Desde Julho de 1992 a ré sociedade não exerce a actividade de café e snack-bar no local objecto do arrendamento mencionado em A). P) A alteração da propriedade horizontal supra mencionada não foi efectuada. Q) O tipo de estabelecimento tido em vista pela Ré – hamburgueria e pizaria – beneficiaria dos factores de novidade e exclusividade na área geográfica onde se integra o locado. IV. Cumpre apreciar as questões acima referidas, começando-se pela que respeita à decisão de facto; de seguida, abordar-se-á a questão da nulidade do contrato, por preceder logicamente as demais questões que serão depois analisadas. 1. Impugnação da decisão de facto Os Recorrentes discordam da decisão sobre a matéria de facto, que aqui teve por objecto apenas o facto aditado pelo anterior acórdão desta Relação – quesito 17º (fls. 269) Fazem-no em termos pouco concisos e sem dar satisfação ao regime previsto no art. 690º-A do CPC. Apesar disso, ouvimos a gravação da prova efectuada em julgamento e esta, sem dúvida, confirma plenamente a criteriosa e ponderada motivação da decisão proferida. Que os RR já estavam alertados para a discrepância entre o destino do locado conforme à escritura de propriedade horizontal e a afectação por si pretendida decorre dos elementos apontados na aludida motivação (relutância evidenciada pelo Sr. Notário perante a certidão camarária que lhe foi exibida – que apenas referia a utilização do locado para o ramo comercial – e o propósito antes manifestado pelo R. F.......... de que trataria de tudo o necessário ao licenciamento do estabelecimento que pretendia instalar), sendo de notar que uma das declarações dos condóminos (a autorizar a instalação da hamburgueria e pizaria) é de data anterior à da celebração da escritura do arrendamento – cfr. fls. 143. O referido R. só depois se apercebeu da dificuldade em conseguir o licenciamento, dificuldade decorrente não apenas da necessidade de alteração da escritura de propriedade horizontal (teria de reunir todos os condóminos), mas das obras que a instalação do estabelecimento iria exigir, designadamente a colocação do tubo de escoamento de fumos e cheiros na extensão dos cinco andares do prédio (obra que seria de difícil aceitação). Por outro lado, o aludido conhecimento foi reafirmado pela testemunha G.........., mediador interveniente no contrato, que declarou ter informado o R. F.......... da afectação prevista na escritura de propriedade horizontal, tendo-lhe exibido e fornecido uma cópia desta, ao que este respondeu que era profissional de hotelaria e que ultrapassava o problema; que trataria de tudo. Ao ponderar-se o valor probatório de cada um destes depoimentos, deve ter-se ainda em atenção que se está perante um depoimento de parte sobre um facto que seria favorável ao próprio depoente e um depoimento de uma testemunha em relação à qual não foi relevantemente posta em causa a sua credibilidade. Por último, no que concerne à testemunha H.......... - testemunha importante na perspectiva dos RR. mas arrolada apenas para este novo julgamento – deve reconhecer-se que o Sr. Juiz estava em melhores condições de aferir do valor do seu depoimento, não podendo censurar-se que o tenha considerado pouco sincero e credível. De algum modo a confirmar esse juízo, será de referir que não deixa de ser estranho que, na visita efectuada às instalações que viriam a ser locadas, tenha sido reafirmada a aptidão da loja para hotelaria – o que sugere alguma reserva sobre essa aptidão – numa altura em que a depoente, segundo afirmou, já havia sido contratada para gerente da futura hamburgueria. Relembre-se que, como dispõe o art. 655 nº 1 do CPC, o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto. E que o tribunal de segunda jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta de elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si. No caso, pelo que se deixou dito, a convicção do douto Julgador tem apoio seguro na prova produzida em audiência e está de harmonia com os demais elementos do processo. Não existe, pois, fundamento para a alteração da decisão sobre o ponto de facto aditado. No que respeita à restante matéria de facto, não constam do processo todos os elementos em que respectiva decisão se baseou, não sendo, por isso, possível a alteração desta – art. 712º nº 1
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