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O Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, permanece como uma das poucas iniciativas de sistematização e de reforma integrada do enquadramento legal do arrendamento urbano. Contudo, e apesar das inovações que introduziu, designadamente em matéria de limitação da duração do contrato e de transmissão deste por morte do arrendatário habitacional, a sua intenção primeira foi consolidar soluções legislativas e jurisprudenciais dispersas e servir de base para a sua progressiva regeneração. Consagra-se, agora, a possibilidade de actualizar as rendas nos termos convencionados pelas partes nos contratos não sujeitos a um prazo de duração efectiva, ou com um prazo superior a oito anos. Sem tal medida, criar-se-ia uma nova distorção no mercado, já que os contratos tenderiam a ser todos celebrados com um prazo de duração efectiva, como uma retrospectiva da evolução do mercado já indiciava: Sem possibilidade de actualizar as rendas depois de ter procedido à sua livre fixação, o mercado de arrendamento reduziu-se aos fogos que não eram procurados para aquisição; A admissibilidade da actualização das rendas livres, de acordo com os coeficientes aprovados pelo Governo, veio alargar a outro tipo de fogos a opção pelo arrendamento, mas, atendendo ao facto de a actualização ficar abaixo dos valores de inflação, levou os montantes iniciais das rendas a antecipar essa futura depreciação; A introdução de arrendamentos com duração efectiva limitada veio permitir descer esses montantes graças à periódica recuperação das depreciações sofridas durante a vigência do contrato. A possibilidade de prazos de vigência alargados nos contratos de arrendamento é um bem que não se quer perder, razão pela qual o presente diploma consagra a condição da sua existência prática: mecanismos alternativos de actualização dos valores das rendas. 2. Mais delicado do que dispor para o futuro é alterar o regime dos arrendamentos já constituídos. E, no entanto, é neste âmbito que se encontram os principais factores de constrangimento na legislação do arrendamento, os maiores problemas sociais e a principal causa da degradação de tão larga parcela do nosso património imobiliário urbano. Reconhecendo isso, o Regime do Arrendamento Urbano já limitou os casos de transmissão do arrendamento por morte do arrendatário. Consagra-se agora uma alternativa à transmissão para descendentes com mais de 26 e menos de 65 anos, para ascendentes com menos de 65 anos e para afins na linha recta nas mesmas condições, traduzida numa indemnização correspondente a 10 anos de renda. Para tutelar os beneficiários da transmissão, permite-se que estes se possam opor a essa pretensão, oferecendo um novo montante para a renda. Caso esta não seja aceite, a indemnização aos inquilinos terá esse valor na sua base. A solução é equilibrada, já que o despejo se torna tanto mais oneroso quanto mais justa é a renda. E, quanto maior for a indemnização, mais facilmente poderá o transmissário do direito ao arrendamento prover, de forma alternativa, à sua necessidade de alojamento. Refira-se, por outro lado, que o montante daquela indemnização não é tributável em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares. Outra das soluções agora consagrada consiste no reconhecimento do direito de o senhorio aumentar a renda, até ao que seria o seu valor máximo no regime de renda condicionada, quando o inquilino disponha de outra habitação que possa satisfazer as suas necessidades habitacionais imediatas, quer esta seja de sua propriedade ou não. A protecção do arrendatário, que de certa forma justifica a não actualização das rendas, não merece tutela quando este dispõe de outra residência na mesma comarca ou na mesma área metropolitana em que resida. Em contratos tão sensíveis como o arrendamento, o exercício dos direitos de cada parte importa muitas vezes um sacrifício para os interesses da outra. Nestes termos, é razoável que as situações não permaneçam indefinidas, estabelecendo-se prazos não muito largos para o exercício desses direitos e prevendo-se a caducidade dos que neles não sejam exercidos naturalmente sem prejuízo da sua renovação, quando for o caso. Atendendo ao potencial de conflito destes casos, e como forma de evitar litígios sobre o modo e o momento do exercício de tais direitos, determina-se o recurso a cartas registadas com aviso de recepção, em vez de «comunicação por escrito», como se previa na versão original do Regime do Arrendamento Urbano. Assim: No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 14/93, de 14 de Maio, e nos termos da alínea
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.