Obiecțiuni ale chiriașului la notificarea de reziliere transmisă de proprietar

Observație privind sursele disponibile

Materialele legislative disponibile pentru redactarea acestui ghid privesc, în principal, condiții contractuale-cadru din domeniul achizițiilor publice de lucrări și contracte-cadru de furnizare a gazelor naturale către consumatorii casnici și noncasnici, iar nu un cadru legal specific închirierii de locuințe sau spații între proprietar și chiriaș.

Din acest motiv, nu putem indica aici temeiurile legale exacte din Codul civil privind contractul de închiriere (locațiune), motivele de reziliere specifice acestui tip de contract sau termenele exacte de contestare prevăzute de legislația locativă. Recomandăm cititorului să verifice aceste aspecte în Codul civil și în legislația specială privind închirierea locuințelor, în forma actualizată.

Principii generale care pot fi desprinse din materialele analizate

Deși nu privesc direct raportul locativ, materialele analizate ilustrează un principiu general aplicabil oricărui raport contractual în care o parte încearcă să pună capăt contractului: notificarea de reziliere trebuie să fie motivată, iar partea vizată are dreptul de a răspunde prin obiecțiuni sau prin notificare de dezacord, într-un termen determinat.

Astfel, în materia contractelor-cadru de furnizare a gazelor naturale, se prevede că rezilierea pentru neexecutarea obligațiilor contractuale (altele decât cele de plată) devine efectivă doar dacă neexecutarea nu este remediată de partea în culpă în termenul acordat de la primirea notificării CONTRACT CADRU 10/03/2005, Articolul 11, ceea ce arată importanța unui termen de remediere/răspuns înainte ca rezilierea să producă efecte depline.

De asemenea, în cadrul condițiilor contractuale analizate, se prevede în mod expres că partea vătămată printr-o pretinsă încălcare a contractului poate contesta poziția celeilalte părți printr-o notificare de dezacord, transmisă într-un termen determinat, iar neformularea acesteia în termen poate atrage decăderea din anumite drepturi CONDITII 10/01/2018, Clauza 69c.

Aceste mecanisme, deși provin dintr-un context contractual diferit de cel locativ, confirmă o logică juridică generală valabilă și pentru raportul dintre proprietar și chiriaș: notificarea unilaterală de încetare a contractului nu trebuie acceptată necondiționat de partea vizată, ci poate fi contestată în scris, cu motivarea poziției proprii și, dacă este cazul, cu indicarea remediilor oferite.

Ce ar trebui să conțină o scrisoare de obiecțiuni

• Identificarea completă a părților și a contractului de închiriere vizat (adresă, număr și dată contract, dacă există).
• Referire expresă la notificarea de reziliere primită de la proprietar, cu data primirii acesteia.
• Motivele pentru care chiriașul consideră că rezilierea nu este întemeiată sau că nu au fost respectate condițiile formale sau de fond ale acesteia.
• Dacă este cazul, propunerea de remediere a eventualei neexecutări imputate, într-un termen rezonabil.
• Solicitarea expresă adresată proprietarului de a retrage sau reconsidera notificarea de reziliere.
• Mențiunea privind dreptul chiriașului de a se adresa instanței competente, în cazul în care disputa nu se soluționează pe cale amiabilă.

Recomandări practice

• Verificați cu atenție termenul de răspuns/remediere indicat de proprietar în notificare și transmiteți obiecțiunile înainte de expirarea acestuia.
• Păstrați dovada transmiterii scrisorii de obiecțiuni (scrisoare recomandată cu confirmare de primire, e-mail cu confirmare de citire sau altă modalitate care poate fi dovedită).
• Consultați Codul civil și legislația locativă specifică pentru a identifica motivele legale de reziliere aplicabile contractului dumneavoastră și termenele exacte de contestare, întrucât acestea nu rezultă din materialele analizate aici.
• Dacă disputa nu se rezolvă amiabil, este necesar să vă adresați instanței de judecată competente, respectiv, dacă există o clauză compromisorie, arbitrajului.

Scrisoare de obiecțiuni la notificarea de reziliere a contractului de închiriere

Subsemnatul/Subsemnata [nume și prenume chiriaș], domiciliat/ă în [adresă completă], identificat/ă cu CI seria [___] nr. [_______], CNP [_______________], în calitate de chiriaș în baza Contractului de închiriere nr. [_____] din data de [__.__.____] (denumit în continuare „Contractul”), având ca obiect imobilul situat în [adresa imobilului închiriat],

Către: [Nume/denumire proprietar], cu domiciliul/sediul în [adresa proprietarului],

OBIECT: Obiecțiuni la notificarea de reziliere a Contractului de închiriere

Stimate domn/Stimată doamnă,

Am luat cunoștință de notificarea de reziliere a Contractului transmisă de dumneavoastră și primită de subsemnatul/subsemnata la data de [__.__.____], prin care solicitați încetarea Contractului pe motiv că [se va indica motivul invocat de proprietar, de exemplu: neplata chiriei, deteriorarea imobilului, alt motiv].

În urma analizării acestei notificări, formulez prin prezenta următoarele obiecțiuni:

1. [Se va indica, după caz: motivul invocat nu corespunde realității, deoarece... / obligația a fost deja îndeplinită la data de.../ notificarea nu respectă condițiile de formă sau termenele prevăzute de contract sau de lege, respectiv...]

2. [Dacă este cazul: subsemnatul/subsemnata îmi asum remedierea situației semnalate, respectiv [descrierea măsurii de remediere], în termen de [___] zile de la data prezentei, solicitând acordarea acestui termen înainte ca rezilierea să producă efecte.]

3. [Alte argumente relevante, de exemplu: plățile au fost efectuate la termen, conform dovezilor anexate / imobilul a fost predat/folosit conform destinației stabilite prin Contract / alte apărări.]

Față de cele de mai sus, vă solicit să reconsiderați notificarea de reziliere transmisă și să confirmați, în scris, în termen de [___] zile de la primirea prezentei, continuarea Contractului în condițiile inițial convenite.

În cazul în care nu vom ajunge la un acord pe cale amiabilă, vă informez că îmi rezerv dreptul de a mă adresa instanței de judecată competente, respectiv, dacă este cazul, de a solicita orice altă cale legală de soluționare a diferendului.

Anexez prezentei: [se vor enumera dovezile relevante - chitanțe, extrase de cont, fotografii, corespondență anterioară etc.].

Cu considerație,

[Nume și prenume chiriaș]
[Semnătura]
Data: [__.__.____]

Adresă de corespondență: [adresă completă]
Telefon: [_______]
E-mail: [_______]

Completați toate câmpurile din paranteze drepte cu datele reale ale părților și ale contractului, iar motivele de la punctele 1-3 trebuie adaptate concret situației dumneavoastră; verificați termenele aplicabile în Codul civil și în contractul de închiriere înainte de transmitere.

Întrebări frecvente

Ghiduri conexe

Modelul se bazează pe reglementările din România din corpusul Europaius. Verificați versiunea actuală înainte de utilizare; nu reprezintă consultanță juridică. Ghid juridic · Europaius RO