19 CO 223/2021-162 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], doručená žalobci žalovaným dne [datum], kterou žalovaný vypověděl nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1 v bytovém domě [adresa], který je součástí pozemku p. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaného v katastru nemovitostí na LV [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce], je neoprávněná (dále jen výpověď, byt). Ve výroku II. bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 26 809,10 Kč. 2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal rozhodnutí, že výpověď z nájmu předmětného bytu je neoprávněná. Vzal za prokázané, že žalovaný je vlastníkem předmětného bytu a žalobce užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy uzavřené právním předchůdcem žalovaného. Žalovaný dal žalobci výpověď dopisem 2. 2. 2021, který mu byl řádně doručen 3. 2. 2021, z důvodu, že byt žalovaný potřebuje pro sebe, výpověď obsahuje všechny zákonné náležitosti. V domě, který je ve vlastnictví žalovaného a ve kterém se nachází předmětný byt, se nachází dále druhý byt, který dle znalkyně, s ohledem na dlouhodobé opuštění bytu, není schopen bez zásadní rekonstrukce trvalého užívání. Dle soudu I. stupně byla v řízení zásadně zpochybněna deklarovaná vůle žalovaného užívat předmětný byt pro sebe, a to zejména výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení], dále dle soudu I. stupně pochybnosti umocňoval postoj žalovaného v řízení před soudem I. stupně, který se odmítal účastnit soudních jednání a odmítal svou účastnickou výpověď, dále skutečnost, že právní předchůdci žalovaného se již v minulosti neúspěšně pokoušeli docílit toho, aby žalobci zanikl nájem předmětného bytu, byť v řízení nebyla prokázána vazba mezi dotčenými osobami. Dále se soudu I. stupně jevilo jako zvláštní ujednání o kupní ceně v kupní smlouvě z 18. 12. 2020 (kterou nabyl nemovitost s předmětným bytem do vlastnictví žalovaný), na jejímž základě doposud nedošlo k zaplacení kupní ceny, když pro její výplatu nebyly splněny podmínky (do 90 dnů po dni, kdy prodávající na vlastní náklad zajistí výmaz zástavního práva smluvního, které je ke dni podpisu smlouvy zapsáno k tíži předmětu prodeje v katastru nemovitostí, a to na účet prodávajícího). Nadto soud I. stupně shledal výpověď neplatnou pro rozpor s dobrými mravy s ohledem na skutečnost, že v domě se nachází druhý byt, který by žalovaný po jistých úpravách mohl užívat pro sebe, proto se nejeví jako spravedlivé, aby žalobce, který užívá předmětný byt dlouhodobě a je zdravotně indisponovaný, musel předmětný byt vyklidit. 3. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Nesouhlasil se závěrem soudu I. stupně, že vůle žalovaného užívat byt pro sebe není skutečná, ke kterému soud I. stupně dospěl na základě výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], která však o věci nemohla vědět nic relevantního, neboť žalovaný s ní o svých záměrech neměl důvod před zahájením soudního řízení hovořit, a poté, co byla předvolána k podání svědecké výpovědi, ji nechtěl nijak ovlivňovat ani instruovat. Pokud soud I. stupně poukazoval na nesouhlas žalovaného s účastnickou výpovědí, pak odvolatel poukázal na skutečnost, že důkaz účastnickým výslechem žalovaného navrhl žalobce v úplném závěru soudního jednání, které se konalo 29. 6. 2021, a to ke skutkovým okolnostem, týkajícím se kupní smlouvy. Žalovaný byl soudním sporem stresován, těšil se, že si na stáří a v době dramatického nárůstu cen nemovitostí vyřeší uspokojení své bytové potřeby, svoji účastnickou výpověď by nezvládl, tato by se mohla podepsat na jeho zdraví. Není zřejmé, jakou relevanci k podstatě věci by jeho účastnický výslech měl, když by se měl vyjadřovat ke skutkovým okolnostem, týkajícím se kupní smlouvy. Vůle žalovaného užívat byt pro sebe byla a je skutečná. Byla žalovaným vyjadřována v průběhu celého soudního řízení, prokazována byla zejména potvrzením o hlášení trvalého bydliště na ohlašovně, prokázáním nájemního vztahu žalovaného na dobu určitou k pronajatému bytu o velikosti 37,34 m², dále skutečností, že žalovaný není vlastníkem jiné nemovitosti. Žalovaný dále poukázal na konstantní soudní judikaturu Nejvyššího soudu, a to rozhodnutí ve věci sp.zn. 26 Cdo 1454/2016, ze kterého se podává, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího, tento výpovědní důvod je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale také tehdy, má-li vlastní byt, avšak chce realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je vlastníkem. Dále odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp.zn. 26 Cdo 5679/2016, kde Nejvyšší soud dovodil, že soud nemusí mimořádně návrhu na přivolení k výpovědi vyhovět, a to s ohledem na obecný právní korektiv spočívající v rozporu výpovědi z nájmu s dobrými mravy, rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro tento závěr, je přitom nutno učinit po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy jak důvody na straně nájemce, tak všechny rozhodné okolnosti na straně pronajímatele. V rozsudku soudu I. stupně zcela absentují úvahy soudu o jakýchkoliv rozhodných okolnostech na straně pronajímatele. Pokud soud I. stupně dovodil neplatnost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy s odkazem, že v budově se nachází druhý byt, který by žalovaný po jistých úpravách mohl užívat pro sebe, a že žalovaný mohl provést rekonstrukci pouze druhé bytové jednotky, pak odvolatel tento závěr odmítl, když bylo prokázáno znaleckým posudkem, že tento byt je dlouhodobě opuštěn a není schopen bez zásadní rekonstrukce trvalého užívání. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žaloba bude zamítnuta a žalovanému přiznána náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. 4. Žalobce se k odvolání vyjádřil u jednání před odvolacím soudem, navrhl potvrzení napadeného rozsudku. Uvedl, že již v žalobě rozebíral další skutečnosti a poukazoval na to, je žalovaný není vlastníkem předmětného bytu, žalovaný je pouze dosazen do příběhu třetí osobou, která má učinit další pokus o znemožnění žalobci vykonávat jeho nájemní právo, neboť předchozí pronajímatelé se chtěli žalobce jako nájemce zbavit, není jisté, zda žalovaný zaplatil kupní cenu za nemovitost, a proto existují pochybnosti, zda je skutečným vlastníkem. Dále je třeba přihlédnout ke skutečnosti, že žalovaný v průběhu řízení před soudem I. stupně odmítl svou účastnickou výpověď, a to pravděpodobně z toho důvodu, že by v ní nemohl mluvit pravdu. 5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, řízení jeho vydání předcházející, správnost skutkových zjištění a jejich právní posouzení, nařídil k projednání odvolání jednání a dospěl k závěru, že jsou dány důvody pro změnu rozsudku soudu I. stupně. 6. Soud I. stupně dostatečným způsobem zjistil skutkový stav potřebný pro rozhodnutí předmětného sporu. Podstatný závěr o skutkovém stavu je následující: - Žalovaný je vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází předmětný byt [číslo] na adrese [adresa]. Vlastnické právo nabyl žalovaný kupní smlouvu z 18. 12. 2020 od právního předchůdce [právnická osoba], zápis vlastnického práva ve prospěch žalovaného byl proveden do katastru nemovitostí 20. 1. 2021, s právními účinky zápisu ke dni 21. 12. 2020. - Žalobce byl nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy z 1. 10. 2014 (soud I. stupně chybně uvádí 1. 9. 2014), kterou žalobce jako nájemce uzavřel s právním předchůdcem žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], nájem byl sjednán na dobu neurčitou. - Dopisem ze dne 2. 2. 2021, který byl žalobci doručen 3. 2. 2021, dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu z důvodu, že byt potřebuje pro sebe, ve výpovědi je uveden výpovědní důvod, poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, poučení o výpovědní době. - Žalovaný není vlastníkem jiné nemovitosti, trvalý pobyt má evidován na adrese ohlašovny, svou bytovou potřebu uspokojuje bydlením v nájmu na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel jako nájemce k bytu o podlahové ploše 37,34 m². - Dům, ve kterém se nachází předmětný byt, je 70 let starou stavbou, obsahující 2 byty v 1. nadzemním podlaží. Předmětný byt je o velikosti 3+1, druhý byt je dlouhodobě opuštěn a dle závěru znalkyně není schopen bez zásadní rekonstrukce trvalého užívání. - Žalobce podal včas žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, která mu byla doručena dnem 3. 2. 2021 a předmětná žaloba byla podána k soudu dne 1. 4. 2021. 7. Soud I. stupně nesprávně uzavřel, že skutečná vůle žalovaného užívat předmětný byt pro sebe byla v řízení zásadním způsobem zpochybněna (viz jeho závěry popsané v odst. 2 tohoto odůvodnění). Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] nelze učinit závěr, že ke dni výpovědi neexistovala vůle žalovaného využívat předmětný byt pro sebe, svědkyně je sice přítelkyní syna žalovaného, nicméně o koupi předmětného domu žalovaným neměla podstatné informace, z její výpovědi plyne, že tyto neměl