49 CO 56/2021-510 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně rozhodnuto, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 183.617 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z této částky do [datum] do zaplacení (výrok I.), že se zamítá návrh žalobce, aby mu byl žalovaný povinen zaplatit částku ve výši 1.038.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z této částky do [datum] do zaplacení (výrok III.), že žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 203.066 Kč k rukám zástupce žalovaného (výrok III.), že žalobce je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení ve výši 23.125 Kč (výrok IV.) a že žalovaný je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení ve výše 5.891 Kč (výrok V.). 2. Soud tak rozhodl o žalobě skutkově odůvodněné tím, že žalovaný je vlastníkem nebytového prostoru v suterénu domu [adresa] v k. ú. [část obce], obec Brno, sestávajícího se ze 4 místností o výměře 115,6 m2 (dále též jen„ nebytový prostor“). Dne [datum] uzavřel žalovaný s právním předchůdcem žalobce [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu, kterou mu byl nebytový prostor přenechán do užívání za účelem provozování restauračního zařízení, a dne [datum] uzavřeli novou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Smlouvou o prodeji části podniku ze dne [datum] prodal [jméno] [příjmení] společnosti [právnická osoba] část podniku - provozovnu restaurace provozovanou v předmětných nebytových prostorech. Další smlouvou o prodeji části podniku ze dne [datum] pak společnost [právnická osoba] prodala tutéž provozovnu restaurace žalobci, čímž na něj přešlo právo nájmu k nebytovým prostorám z nájemní smlouvy ze dne [datum]. Nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaným byl ukončen ke dni [datum]. V průběhu trvání nájmu provedl [jméno] [příjmení] se souhlasem žalovaného investice do předmětu nájmu za účelem vybudování restaurace. Dne [datum] žalobkyně uzavřela se žalovaným smlouvu o právu provést stavbu a na základě ní provedla se souhlasem žalovaného změny na pronajaté věci (zavedení plynu, zřízení etážového topení plynovým kotlem, zavedení teplé a studené vody, vyvložkování komínu, výměna elektroinstalace, instalace digestoře, provedení nových omítek a související práce, provedení nového vchodu a mříže, rekonstrukce schodiště, pořízení příslušenství kuchyně - velkokapacitní deska s hořáky, předsazení zdi a okna, zhotovení odvětrání, zřízení zázemí k výčepu, zřízení chladící jednotky). Žalovaný se vůči žalobci nezavázal, že uhradí náklady na změnu nebytových prostor na restauraci, žalobce proto poté, co byl nájemní vztah ukončen, požaduje po žalovaném úhradu toho, oč se v důsledku investic provedených [jméno] [příjmení] a žalobcem zvýšila hodnota nebytového prostoru oproti původnímu stavu, a to částku 2.500.000 Kč, jak byla vyčíslena znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení]. 3. Soud I. stupně rozhodl ve věci již dříve rozsudkem ze dne 16. 2. 2016, č. j. 234 C 168/2012-295, kterým žalovaného zavázal zaplatit žalobci částku 1.547.000 Kč s příslušenstvím a zamítl žalobu v části, kterou se žalobce domáhal přiznání částky 953.000 Kč s příslušenstvím. Soud dospěl k závěru, že žalovaný a [jméno] [příjmení], právní předchůdce žalobce, uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem nebytového prostoru za účelem provozování restauračního zařízení. Dne [datum] uzavřeli stejné osoby novou nájemní smlouvu na dobu neurčitou, ve které sjednali, že všechny vzájemné dosavadní smlouvy a dohody týkající se nebytových prostor se ruší. Podle soudu byla nájemní smlouva ze dne [datum], včetně jejího dodatku [číslo] absolutně neplatná, neboť k ní nebyl dán souhlas příslušného orgánu podle § 3 odst. 2 a 4 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění do [datum], a rovněž i proto, že nebytové prostory nebyly při uzavření smlouvy stavebně určeny k provozování restaurace (staly se jimi až [datum], kdy k tomuto účely byly kolaudovány). Žalobce se přesto může domáhat i zhodnocení pronajatých nebytových prostorů, k němuž došlo v důsledku investic provedených [jméno] [příjmení] v době od roku 1994, protože uzavření nové nájemní smlouvy v roce 2000 neznamenalo automaticky i zánik veškerých práv a povinností z dosud realizovaného právního vztahu (jako je tomu např. při odstoupení od smlouvy). Vůle stran při uzavření nové nájemní smlouvy dne [datum] směřovala k tomu, aby se ve faktickém užívání nebytového prostoru nadále pokračovalo. Na základě této smlouvy, která žádnou vadou způsobující neplatnost netrpí, byl [jméno] [příjmení] nájemcem nebytového prostoru. Právo na zhodnocení přísluší nájemci v okamžiku absolutního zániku nájemního vztahu, tedy bez ohledu na změnu subjektu na straně nájemce. Toto právo tedy náleží poslednímu z případné řady po sobě nastupujících nájemců, kterým byl v daném případě žalobce. Výši obohacení soud určil na základě posudku ustanoveného znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který výši zhodnocení nebytových prostor stanovil jako rozdíl zjištěné obvyklé ceny v roce 1994 a v roce 2009. 4. Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 14. 3. 2018, č. j. 49 Co 203/2016-331, rozsudek soudu I. stupně zrušil v části napadené odvoláním žalovaného, kterou bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobci částku 1.221.617 Kč s příslušenstvím a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že nájemní smlouva ze dne [datum] včetně jejího dodatku [číslo] je absolutně neplatná, neboť k ní nebyl dán souhlas příslušného orgánu a nebytové prostory nebyly při uzavření smlouvy stavebně určeny k provozování restaurace. Odvolací soud však konstatoval, že napadený rozsudek obsahuje rozpor mezi správným závěrem, že nájemní smlouva ze dne [datum] je absolutně neplatná a nový nájemní vztah byl platně založen až novou nájemní smlouvou ze dne [datum], a závěrem, že žalobce má právo na zhodnocení nebytových prostor ke dni [datum] oproti původnímu stavu v lednu 1994. Zhodnocení nemovitosti musí být zjištěno podle stavu ke dni skončení nájmu (k [datum]) a pouze za dobu trvání nájemního vztahu (od [datum]). Zhodnocení nemovitostí za dobu od [datum] provedené soudem I. stupně zohledňuje zhodnocení investic provedených žalobcem a jeho právním předchůdcem [jméno] [příjmení] nejen při realizaci nájemního vztahu na základě smlouvy ze dne [datum], nýbrž i za předcházející období od [datum] do [datum], kdy [jméno] [příjmení] užíval nebytové prostory na základě absolutně neplatné nájemní smlouvy. Případné zhodnocení za toto období je bezdůvodným obohacením, kterého se žalovanému dostalo na úkor [jméno] [příjmení], který úpravy provedl. K uplatnění tohoto nároku žalobce není oprávněn. 5. V novém rozsudku ve věci, který je předmětem přezkumu v tomto odvolacím řízení, soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný je vlastníkem předmětného nebytového prostoru a že dne [datum] uzavřel ohledně tohoto nebytového prostoru nájemní smlouvu s [jméno] [příjmení], který na základě této smlouvy se souhlasem žalovaného stavebně upravil původní holé sklepní prostory domu na restauraci. Nebytové prostory nebyly při uzavření smlouvy stavebně určeny k provozování restaurace, staly se jimi až [datum], kdy byly k tomuto účely kolaudovány po úpravách provedených [jméno] [příjmení]. Dne [datum] uzavřel [jméno] [příjmení] s žalovaným další smlouvu o nájmu nebytových prostor. V čl. IX/2 této nájemní smlouvy byla ujednáno, že touto smlouvou se všechny dosavadní smlouvy a dohody týkající se předmětných nebytových prostor ruší. [jméno] [příjmení] provozoval v nebytových prostorech restauraci až do [číslo], kdy prodal část podniku společnosti [právnická osoba] Smlouvou o prodeji části podniku ze dne [datum] pak společnost [právnická osoba] prodala část podniku - provozovnu restaurace v nebytových prostorech žalobci. Žalobce tak vstoupil jako nájemce do práv založených nájemní smlouvou ze dne [datum], žalovaný takový stav akceptoval a umožnil žalobci, aby v nebytovém prostoru provedl stavební úpravy ujednané v inominátní smlouvě ze dne [datum]. Žalobce tyto povolené změny - výměna elektroinstalace, nové omítky a výmalba, nový vchod včetně mříže, rekonstrukce schodiště, předsazení zdi a okna - provedl, nad rámec toho však provedl i další práce, ke kterým však již souhlas žalovaného neměl (zavedl plyn, zřídil etážové topení plynovým kotlem, zavedl teplou a studenou vodu, provedl vyvložkování komínu, instaloval digestoř, zhotovil odvětrání, zázemí k výčepu, což jsou rozvody vedené v podlaze a zřízena chladící jednotka rovněž v podobě rozvodů spojených pevně s nebytovým prostorem). Nájemní vztah založený smlouvou ze dne [datum] zanikl výpovědí žalobce dnem [datum]. Žalobci tedy jako nájemci, který na věci provedl změny, náleží protihodnota toho, oč se v důsledku jeho investice z roku 2007 (investice jeho právního předchůdce [jméno] [příjmení] žalobci pro neplatnost první nájemní smlouvy nenáleží) zvýšila hodnota věci, a to podle stavu a cen ke dni skončení nájmu (§ 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák.), neboť k úhradě vlastních nákladů, resp. vlastní inv