19 CO 142/2022-43 — Krajský soud v Brně

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud I. stupně ve výroku I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi ze dne [datum], kterou byl vypovězen nájem bytu [číslo] o velikosti 2+1, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží [adresa], č. o. 53a na ulici [ulice] v [obec], kterou dal žalovaný žalobkyni (dále jen výpověď a byt). Výrokem II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 600 Kč. 2. Takto soud I. stupně rozhodl o návrhu žalobkyně, kterým se domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná pro absenci výpovědních důvodů a neplatná, jelikož se příčí dobrým mravům. Tento návrh uplatnila žalobkyně jako vzájemný návrh v řízení o vyklizení bytu, vedeného u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 108 C 105/2021, kdy tento předmětný návrh byl vyloučen k samostatnému projednání a bylo o něm rozhodnuto napadeným rozsudkem. Soud I. stupně žalobu zamítl s odůvodněním, že žalobkyně návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi nepodala v zákonem stanovené lhůtě, která je prekluzivní, oprávněnost výpovědi tak ve smyslu § 2290 o. z. již nelze přezkoumat. Nepřisvědčil požadavku žalobkyně, aby při posouzení běhu lhůty dle citovaného ustanovení soud zohlednil postup žalobkyně, kdy nejprve podala námitky přímo pronajímateli a vyčkávala jeho stanoviska. Stejně tak nepřisvědčil názoru žalobkyně, že měla být analogicky použita právní úprava pro nájem prostor sloužících k podnikání, když tak by zůstala žalobkyni lhůta pro podání žaloby zachována. Dále uzavřel, že chybí naléhavý právní zájem pro to, aby soud určil neplatnost výpovědi pro rozpor s dobrými mravy. 3. Proti uvedenému rozsudku podala odvolání žalobkyně. Navrhla odvolacímu soudu, aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalobkyně nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že žaloba ve smyslu § 2290 o. z. byla uplatněna až po uplynutí tam stanovené lhůty. Žalobkyně dále v odvolání uvedla, že se po obdržení výzvy k nápravě snažila s žalovaným dohodnout, jak má údajné porušení svých povinností řešit, namísto odpovědi jí však žalovaný dal výpověď z nájmu, proti které uplatnila námitky, jak ji sám žalovaný poučil, vstoupila tak s žalovaným do mimosoudního jednání o smírném vyřešení věci. Žalovaný však ve lhůtě pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi k věci nezaujal stanovisko a vystavil žalobkyni tomu, že v dobré víře nepodala v dvouměsíční lhůtě žalobu na neoprávněnost výpovědi, když věřila ve smírné řešení sporu. Byl to žalovaný, kdo udržoval žalobkyni v nejistotě s úmyslem docílit propadnutí lhůty pro podání žaloby. Žalovaný dopisem v roce 2019 a následně 2020 vytýkal žalobkyni porušení povinností nájemce, spočívající v neoprávněném pronajímání bytu dalším osobám, a vyzýval ji k odstranění závadného stavu. Žalobkyně reagovala na výzvu z roku 2020 písemně dne [datum] s tím, že k takovému porušení povinností nedochází. Dne [datum] dal žalovaný žalobkyni výpověď pro hrubé porušování povinností nájemce spočívající v tom, že žalobkyně byt sama nevyužívala, naopak jej pronajala další osobě bez písemného souhlasu pronajímatele. Žalobkyně dále poukázala na rozdílnost právní úpravy, týkající se přezkumu výpovědi u nájmu bytů a nájmu prostor sloužících k podnikání, když ve smyslu § 2314 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, vznese-li je včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Je zřejmé, že uplatnění námitek zákonodárce předpokládá i u výpovědi z nájmu bytu, přičemž není logický důvod, proč by měl být rozdílný přístup u nájmu bytu a nájmu nebytových prostor. Žalobkyně ve lhůtě uplatnila námitky a žalobu nepodala do reakce žalovaného. Trvání na uplynutí lhůty a nemožnosti domoci se přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu tak má žalobkyně za ústavně nekonformní, když nájemci bytu by takovým výkladem byla poskytována menší ochrana než nájemci nebytových prostor. Analogií lze tak dospět k výkladu, že uplatněním námitek vůči výpovědi z nájmu bytu se staví lhůta pro podání žaloby, respektive běží nová lhůta obdobně jako v ustanovení § 2314 o. z. Případně má žalobkyně zato, že lze dospět analogií k tomu, aby na uplatnění námitek, jakož i na návrh dohody o narovnání sporných práv, bylo aplikováno ustanovení § 647 o. z., neboť mimosoudní jednání mezi účastníky započala, kdy žalobkyně vznesla návrh a žalovaný se tímto návrhem zabýval, byť dosud nedospěl ke konkrétnímu rozhodnutí, výslovně neodmítl v takovém jednání pokračovat. Žalobkyně má dále za to, že existují důvody hodné zvláštního zřetele, pro které je možné posoudit jednání žalovaného jako rozporné s dobrými mravy, ty spočívají v zjevném nedorozumění ohledně řádně evidované spolužijící osoby, v nenaplnění výpovědních důvodů, v sociálním postavení žalobkyně, nemožnosti jiného bydlení, péči o nemocnou matku a řádném plnění povinností nájemce. 4. Žalovaný se k odvolání vyjádřil písemně, s odvoláním žalobkyně nesouhlasil, plně se ztotožnil s rozsudkem soudu I. stupně a poukázal na dle něho nezpochybnitelný fakt, že žalobkyně zmeškala zákonem stanovenou hmotněprávní lhůtu dle § 2290 o. z., jde o lhůtu prekluzivní, proto opožděně podaná žaloba je nezhojitelnou vadou a musela být zamítnuta. Žalobkyně v odvolání nepřichází s žádnými novými argumenty, všechna tvrzení již uvedla před soudem I. stupně, který se s nimi řádně a podrobně vypořádal. 5. Krajský soud v Brně jako soud odvolací přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně a řízení mu předcházející, jakož i celý obsah spisu a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné. 6. Pokud jde o skutkovou stránku věci, soud I. stupně správně a přesvědčivě popsal, které skutečnosti má za prokázané a které nikoli, o jaké důkazy opřel svá skutková zjištění, pro stručnost odvolací soud odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku. Soud I. stupně rovněž odůvodnil, které důkazy považuje za nadbytečné a z jakého důvodu je neprovedl, s jeho závěry se odvolací soud plně ztotožňuje. Podstatný závěr o skutkovém stavu je následující: -) Žalovaný je vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmětný byt. -) Mezi účastníky (žalovaným na straně pronajímatele, žalobkyní na straně nájemce) byla [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu. V evidenčním listu byla původně evidována pouze žalobkyně, od [datum] pak jako spolubydlící osoba i [jméno] [příjmení]. -) Žalovaný dopisem ze dne [datum] vytkl žalobkyni, že byt řádně neužívá a neoprávněně jej pronajímá, vyzval ji k odstranění závadného stavu s poučením, že takové jednání může být důvodem ukončení nájemního poměru výpovědí. Tento dopis byl žalobkyni doručen [datum], žalobkyně na něj nereagovala. Další výzvu s obdobným obsahem zaslal žalovaný žalobkyni [datum], byla vyzvána k odstranění závadného stavu do [datum], výzva jí byla doručena [datum]. Žalobkyně na ni reagovala písemně [datum] sdělením, že byt řádně užívá, platí nájem, v bytě je spolubydlící osoba, která je řádně nahlášena. -) Dne [datum] žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu z důvodu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pro hrubé porušování povinností nájemce, které žalovaný spatřoval v tom, že žalobkyně byt bez písemného souhlasu pronajímatele pronajala další osobě a byt sama neužívala. Výpověď obsahovala poučení o výpovědní době, jejím uplynutí, poučení o právu žalobkyně vznést proti ní námitky a podat návrh k soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců od doručení výpovědi, výpověď byla žalobkyni doručena [datum]. -) Žalobkyně proti výpovědi podala námitky [datum], na které žalovaný reagoval dopisem ze dne [datum] tak, že námitky neakceptoval a žalobkyni vyzval k vyklízení bytu. -) Následně žalobkyně, prostřednictvím svého právního zástupce, dopisy z [datum], [datum] a [datum] žádala o narovnání právního stavu, na tyto žádosti reagoval žalovaný dopisem ze dne [datum], ve kterém jí sdělil, že o její žádosti nebylo příslušným orgánem samosprávy zaujato žádné stanovisko a posledním rozhodnutím ve věci zůstává tak výpověď z nájmu bytu, žalovaný má proto za to, že od [datum] užívá žalobkyně byt bez právního důvodu a vyzval ji opakovaně k vyklizení bytu. Nato pak žalobkyně reagovala dopisem z [datum], kterým trvala na projednání žádosti o narovnání právního stavu. -) Žalobkyně nepodala žalobu o přezkum oprávněnosti předmětné výpovědi. O to požádala až v rámci řízení o vyklizení bytu, které bylo zahájeno žalobou žalovaného ze dne [datum] a je vedeno u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 108 C 105/2021 (uvedené řízení je aktuálně přerušeno do pravomocného skončení předmětného sporu), když vzájemným návrhem ze dne [datum], který byl soudu doručen [datum], navrhla žalobkyně přezkum oprávněnosti př