18 Co 191/2024-309 — Krajský soud v Brně

I. Rozsudek soudu prvního stupně1. Rozsudkem identifikovaným v záhlaví tohoto rozsudku Okresní soud v , adresa, (dále též jen „soud prvního stupně“) zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby bylo určeno, že výpověď žalovaného 1/ ze dne , datum, z nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, k předmětu nájmu – budově č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům) umístěné na pozemku parcelního čísla st. , Anonymizováno, , v katastrálním území a obci , adresa, (dále též jen „předmětná nemovitost“) – je vůči žalobci neplatná, že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaným 1/, založený nájemní smlouvou ze dne , datum, , trval do , datum, , že kupní smlouva ze dne , datum, uzavřená mezi žalovaným 1/ a žalovaným 2/ o převodu vlastnického práva k pozemku parcelního čísla st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), v katastrálním území a obci , adresa, , je absolutně neplatná, a že se nahrazuje projev vůle žalovaného 1/ k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti za dále stanovených podmínek (výrok I). Dále soud prvního stupně uložil žalobci povinnost, aby žalovaným 1/ a 2/ nahradil náklady řízení (výroky II a III).2. Soud prvního stupně po rekapitulaci tvrzení žalobce a žalovaných vyšel ze zjištění, že žalovaná 1/ existuje již od , datum, a v roce , Anonymizováno, patřila do předmětu jejího podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona, dále pronájem nemovitostí a bytů a nebytových prostor, přičemž žalovaný 2/ byl místopředsedou představenstva žalované 1/ od , datum, do , datum, , od , datum, do , datum, byl statutárním ředitelem žalované 1/ a od , datum, je členem její dozorčí rady. Žalovaný 2/ je v současnosti vlastníkem předmětné nemovitosti, a to s účinností od , datum, , na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou 1/ dne , datum, . Žalovaná 1/ se stala vlastnicí předmětné nemovitosti ke dni , datum, , a to na základě kupní smlouvy z téhož dne uzavřené s insolvenčním správcem dlužnice , jméno FO, , která je dcerou žalobce. Ta nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne , datum, od , jméno FO, , která byla vlastnicí této nemovitosti od , datum, . , jméno FO, byla od , datum, v úpadku a bylo jí povoleno oddlužení, přičemž usnesením insolvenčního soudu ze dne , datum, bylo konstatováno splnění oddlužení a bylo vysloveno, že , jméno FO, je osvobozena od placení zbylých pohledávek.3. Žalobce jako nájemce uzavřel dne , datum, se žalovanou 1/ jako pronajímatelkou nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání předmětné nemovitosti za účelem uspokojování bytových potřeb žalobce. Doba nájmu byla sjednána na jeden rok od , datum, do , datum, s nájemným ve výši , částka, měsíčně. Téhož dne jako nájemní smlouvu uzavřeli žalobce a žalovaná 1/ smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž se dohodli na tom, že žalobce je oprávněn učinit výzvu k uzavření kupní smlouvy stran předmětné nemovitosti kdykoliv do , datum, za současného splnění následujících podmínek: žalobce uhradí celou kupní cenu na účet žalovaného 1/, splní všechny závazky plynoucí ze smlouvy o nájmu domu (zejména pak uhrazení nájemného a úhrad s ním spojených), žalobce se po dobu trvání nájemní smlouvy nedostane do prodlení s úhradou částky vyšší než dvojnásobek měsíčního nájemného a do dne zaslání výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy nedojde k ukončení smlouvy o nájmu domu.4. Dne , datum, byla na adresu žalobce dodána výpověď z nájmu předmětné nemovitosti datovaná dnem , datum, a daná žalovanou 1/ z důvodu, že žalobce ke dni , datum, dlužil na nájemném , částka, , tj. částku představující čtyřnásobek měsíčního nájemného. Žalovaná 1/ zároveň poučila žalobce o délce výpovědní lhůty a o jejím plynutí a dále jej informovala o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to do dvou měsíců ode dne, kdy žalobci výpověď došla. Sám žalobce měl potvrdit, že výpověď z nájmu mu byla doručena dne , datum, , resp. dne , datum, .5. Žalovaná 1/ koupila předmětnou nemovitosti jako investici v rámci insolvenčního řízení vedeného na majetek , jméno FO, , přičemž této transakci předcházela žádost manželky žalobce a její následné jednání o způsobu řešení nedobré finanční situace její rodiny, a to vše se svědkem , jméno FO, , který pracoval pro společnost , právnická osoba, a který za tímto účelem oslovil žalovanou 1/. Cílem smluv uzavřených mezi žalobcem a žalovaným 1/ bylo vyřešit finanční problémy rodiny žalobce s možností ponechat rodině žalobce předmětnou nemovitost a získat ji zpět do jejich vlastnictví, konkrétně pak do vlastnictví žalobce.6. Nebylo však zjištěno, že žalovaná 1/ slíbila žalobci poskytnutí úvěru za účelem splnění žalobcových povinností ze smlouvy o nájmu, ani nebylo zjištěno, že poté, co se žalobce dostal do prodlení s placením nájemného a poté, co obdržel od žalované 1/ výpověď z nájmu, by žalovaná 1/ projevila vůči žalobci vůli na výpovědi netrvat nebo že by mezi žalobcem a žalovanou 1/probíhala jednání s cílem nastalou situaci řešit jiným způsobem.7. Co se týče právního posouzení, vyšel soud první instance z toho, že žalobce se domáhá určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, byť zvolil formulaci obsahující termín neplatnosti výpovědi. Žalobce se totiž domáhá toho, aby se soud zabýval tím, zda pronajímatelem uvedený výpovědní důvod byl dán, případně, zda nebyla výpověď dána v rozporu s dobrými mravy v důsledku okolností sjednání nájemní smlouvy. Žalobce neuvedl žádný důvod, který by mu bránil ve dvouměsíční lhůtě od obdržení výpovědi z nájmu podat žalobu na neoprávněnost této výpovědi u soudu a takový důvod nevyplynul ani z provedeného dokazování. Dvouměsíční prekluzivní lhůta skončila dne , datum, a žalobce byl přitom poučen o možnosti tuto žalobu podat. I kdyby za nejzazší termín pro doručení výpovědi z nájmu byl brán den , datum, (datum dopisu právního zástupce žalobce, kterým reagoval na výpověď), skončila by prekluzivní lhůta dne , datum, a ani v této době žalobce neoprávněnost výpovědi z nájmu u soudu neuplatnil. Žaloba tak byla stran vyslovení neplatnosti výpovědi z nájmu podána opožděně, a proto jí soud prvního stupně nemohl vyhovět.8. Co se týče žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu jako právního jednání podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), musel by mít žalobce na požadovaném určení naléhavý právní zájem, avšak jelikož se žalobce ve stejné žalobě domáhá určení existence nájemního vztahu, kterého se výpověď týkala, je otázka platnosti výpovědi z nájmu otázkou předběžnou, a proto na takto požadovaném určení není dán naléhavý právní zájem.9. Jde-li o určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, , uzavřené mezi žalovanou 1/ a žalovaným 2/, pak vzhledem k tomu, že určení neplatnosti uvedené kupní smlouvy by nemělo žádný vliv na postavení účastníků řízení ani na vlastnické právo k předmětné věci, neboť určení neplatnosti smlouvy by nemělo za následek změnu zápisu v katastru nemovitostí, není na takto požadovaném určení dán naléhavý právní zájem.10. Stran žaloby na nahrazení projevu vůle žalované 1/, coby prodávající, k uzavření kupní smlouvy se žalobcem, coby kupujícím, dospěl prvoinstanční soud k závěru, že v této části jde o nedostatek pasivní věcné legitimace žalované 1/, jelikož žalovaná 1/ není vlastnicí předmětné nemovitosti, a nemůže tedy jako prodávající takovou kupní smlouvu se žalobcem uzavřít, přičemž žalobce se v tomto řízení nedomáhal určení existence vlastnického práva žalované 1/ k předmětné nemovitosti.11. S ohledem na právě uvedené pak podle soudu prvního stupně není dán naléhavý právní zájem žalobce ani na určení existence nájemního vztahu mezi ním a žalovanou 1/ k předmětné nemovitosti, jelikož na poměrech účastníků by to za zjištěného skutkového stavu již ničeho nezměnilo. Žalobce by se totiž v případě požadovaného určení existence nájemního vztahu až do sjednané doby nemohl domáhat uzavření kupní smlouvy se žalovaným 1/ týkající se předmětné nemovitosti, jelikož žalovaný 1/již není vlastníkem předmětné nemovitosti.12. Se zřetelem na tyto závěry se soud první instance již nezabýval pro nadbytečnost žalobcem tvrzeným rozporem jednání žalovaného 1/ a žalovaného 2/ s dobrými mravy.II. Odvolání žalobce a vyjádření žalovaných13. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání namítaje, že soud prvního stupně pochybil, jestliže dílčí části tzv. zpětného leasingu vykládal jako samostatné smlouvy bez přihlédnutí k právnímu jednání jako celku a neposkytl žalobci ochranu jako spotřebiteli. Žalobce uváděl tvrzení o podvodném jednání v předsmluvní fázi, a to ze strany svědka , jméno FO, , a také ohledně více než pochybného jednání žalovaných 1/ a 2/, přičemž soud prvního stupně k těmto tvrzením nepřihlédl. Výpověď svědka , jméno FO, byla podle žalobce rozporuplná a podtrhla jeho nemravné jednání. Navrhl proto opětovně provedení důkazu výslechem uvedeného svědka, dále výslechem insol