59 Co 218/2025-127 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Kroměříži (dále jen „soud I. stupně“) shora citovaným rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že „vestavek“ místnosti o velikosti 2,2 m x 5,85 m vyznačené na investičním záměru , orgán veřejné moci, , adresa, zpracovaného v , datum, , jméno FO, , označována v dřívějších plánech jako vodárna či prádelna, je součástí společných částí domu , č. p., , který je součástí parcely p. č. , číslo, , vše zapsáno na LV č. , číslo, a , číslo, v obci a k. ú. , adresa, v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, Katastrální pracoviště , adresa, (výrok I), zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že část pozemku p. č. , číslo, o velikosti 2,2 m x 5,85 m zapsaného na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí u , právnická osoba, Katastrální pracoviště , adresa, , na němž je umístěna místnost o velikosti 2,2 m x 5,85 m vyznačené na investičním záměru , orgán veřejné moci, , adresa, zpracovaného v , datum, , jméno FO, , označována v dřívějších plánech jako vodárna či prádelna, je součástí společných částí pozemku, který bude v průběhu řízení vytyčen geometrickým plánem, náležejícího k budově , č. p., a pozemku , číslo, , vše v obci a k. ú. , adresa, (výrok II) a uložil žalobkyni povinnost uhradit žalovanému na náhradě nákladů 18 940 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám zástupce žalovaného (výrok III).2. Podle podstatné části odůvodnění „se žalobkyně domáhala určení vlastnického práva, jak je uvedeno ve výroku“. Tvrdila, že je vlastníkem dvou bytových jednotek ze tří vymezených v budově , č. p., na pozemku p. č. , číslo, v obci a k. ú. , adresa, (dále jen „bytový dům“). Žalovaný je vlastníkem sousedního pozemku p. č. , číslo, , jehož součástí je budova , č. p., (dále jen „mlýn“), ve které se nachází „v katastru nezapsaná stavba“ (dále jen „vodárna“). Vodárna je funkčně spjata s bytovým domem, vstupuje se do ní ze společných prostor domu a nachází se v ní studna, která slouží uživatelům bytového domu. Podle názoru žalobkyně je proto vodárna součástí společných prostor bytového domu. Žalobkyně má za to, že vlastníci jednotek vydrželi vlastnické právo k vodárně a pozemku pod ní cestou mimořádného vydržení dnem , datum, . Soud I. stupně shledal na požadovaném určení naléhavý právní zájem dle § 80 o. s. ř. jednak proto, že rozsudek má být podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, jednak proto, že není-li jasné, komu vodárna patří, nemůže pokračovat výše uvedené stavební řízení a i v budoucnu může docházet ke sporům ohledně nákladů na opravy a údržbu vodárny, hrazení nákladů s jejím provozem apod. Aktivní legitimace vyplývá z toho, že žalobkyně je správcem bytového domu (jako většinový spoluvlastník), a proto je aktivně legitimována domáhat se za spoluvlastníky ochrany vlastnického práva ke společným částem domu a pozemku v soudním řízení. Dále soud I. stupně dospěl k závěru, že vodárna je místnost uvnitř mlýna ohraničená ze dvou stran obvodovými zdmi mlýna a ze dvou stran interiérovými příčkami. S mlýnem tedy sdílí základy, obvodové zdi a střechu. Od stavby mlýna ji nelze nijak oddělit. Nejde o jednotku ve smyslu § 1158 o. z. Vodárna je tedy jen částí mlýna, který je součástí pozemku, na kterém stojí. Části a součásti věci nemohou být předmětem věcných práv. Vodárnu proto nelze držet, vydržet ani vlastnit. Vodárna nemůže být ani příslušenstvím bytového domu, respektive pozemku, na kterém bytový dům stojí, neboť příslušenstvím může být pouze samostatná věc v právním smyslu; prostá část ani součást věci příslušenstvím být nemůže. Žaloba na určení vlastnického práva k vodárně tedy nemohla být důvodná, a proto ji soud zamítl. Žaloba na určení vlastnického práva k části pozemku, na kterém se vodárna nachází, nemohla být důvodná ze stejných důvodů uvedených výše, neboť žalobkyně se spolu s určením vlastnického práva k pozemku domáhá i určení vlastnického práva k vodárně. Obecně platí, že lze určit vlastnické právo i k části pozemku, která není samostatně evidována v katastru nemovitostí. Nelze však držet ani nabýt vlastnické právo k části pozemku, na kterém se nachází část stavby (v tomto případě jihovýchodní roh mlýna), neboť v souladu se zásadou superficies solo cedit nemůže dojít k rozdělení vlastnického režimu pozemku a stavby. K mimořádnému vydržení mohlo dojít nejdříve k , datum, . Nejpozději od , datum, se stavba mlýna stala součástí pozemku žalovaného podle § 3054 a § 506 o. z. a zákon nepřipouští opětovné rozdělení vlastnického režimu stavby a pozemku. Výjimka uvedená v § 3060 o. z. se v tomto případě neuplatní. Žalobkyně sice tvrdila, že uvedenou část pozemku vlastníci jednotek užívali již před , datum, tak, že z vodárny brali vodu a hradili náklady na energie. Na druhou stranu není pochyb, že mlýn i pozemek, na kterém stojí, držel žalovaný jako vlastník, neboť je užíval a připravoval stavební záměr. Je z povahy vyloučeno, že by žalovaný držel stavbu mlýna nikoli jako celek, ale s výjimkou části obvodových nosných stěn apod. Žalovaný toliko strpěl odběr vody vlastníky jednotek bytového domu. Vlastníci jednotek mohli nanejvýš držet právo na vodu, nikoliv vlastnické právo k pozemku. Soud proto žalobu i v této části zamítl.3. Žalobkyně podala proti rozsudku odvolání, v němž namítala vady dle § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e) a g) o. s. ř. Žalobkyně uvedla, že stavba vodárny byla postavena na vlastním pozemku, který původně nebyl rozdělen na jednotlivé části, k čemuž došlo v následném období. Budova mlýna byla postavena jako první a po přístavbě bytového domu, kdy bylo třeba řešit jeho zásobování pitnou vodou, byl proveden vestavek, či přestavek – vodárna, která měla sloužit pouze pro obyvatele bytového domu. Žalobkyně tvrdila, že vlastníci jednotek vydrželi vlastnické právo k vodárně a pozemku pod ní cestou mimořádného vydržení ke dni , datum, . Žalobkyně osvědčila, že žalovaný má v úmyslu zazdít vchod do vodárny z bytového domu a vybudovat vchod ze mlýna, a to v rámci zbourání vestavku a jeho přestavby na vchod se zádveřím a schodištěm. Jiný způsob než domáhat se určení vlastnictví k předmětné vodárně a pozemku pod ní pak žalobkyně neměla k dispozici, když byla stavebním úřadem , právnická osoba, , adresa, s občanskoprávní námitkou odkázána na příslušný soud. Soud I. stupně zamítl návrhy žalobkyně na provedení dokazování. Žalobkyně namítá vady rozsudku, neboť se soud I. stupně nevypořádal s námitkou, že probíhající stavební řízení zahájené v , rok, bylo přerušeno s ohledem na vlastnický spor mezi žalobkyní a žalovaným ohledně vestavku vodárny do budovy bývalého mlýna. Nepochybné určení vlastnictví k tomuto vestavku je proto klíčové pro práva a povinnosti stran ve správním řízení. Soud I. stupně neprovedl žalobkyní navržené důkazy, a proto nemohl učinit bezpečné skutkové zjištění ohledně technického a konstrukčního režimu vodárny, tedy zda jde o samostatnou vestavbu vybavenou vlastní střešní konstrukcí, jež je na mlýně závislá jen částečně, ohledně skutečného užívání vodárny a kompletní stavební historie bytového domu i vodárny. Žalobkyně má za to, že výslech navrženého svědka , jméno FO, je zcela klíčový, neboť ten jako právní předchůdce současných vlastníků může osvědčit původní stav a režim vodárny, z níž byl zásobován výlučně bytový dům , č. p., . Nadto soud I. stupně zcela pominul projekt , tituly před jménem, , jméno FO, , z něhož vyplývá, že vodárna byla vybudována pro bytové jednotky na p. č. , číslo, , nikoli pro mlýn. Soud I. stupně v rozporu s tímto důkazem uzavřel, že vodárna je nedílnou součástí mlýna, když ve skutečnost jde o vestavbu určenou výlučně pro provoz bytového domu a funkčně neslouží mlýnu. Pokud by soud I. stupně provedl všechny navržené důkazy, pak by se mohl předmětem sporu zabývat i z hlediska ustanovení § 1087 o. z., když nelze s právním názorem soudu I. stupně bezvýhradně souhlasit stran posouzení vestavku vodárny z hlediska samostatné věci v právním slova smyslu či příslušenství k obytnému domu , č. p., . Pokud by se totiž jednalo o příslušenství k domu , č. p., , případně jeho součást, pak by se nepochybně jednalo o režim přestavku dle § 1087 o. z. Ze skutkových zjištění vyplývá, že místnost vodárny má svůj vlastní účel, a to zajištění vody bytového domu, je stavebně oddělená příčkami a vstupuje se do ní výhradně z domu , č. p., . Judikatura pak připouští, že takové provozně technické zařízení může být samostatnou věcí (příslušenství) cizí stavby. Z hlediska procesního je třeba zdůraznit, že soud I. stupně nesplnil svoji poučovací povinnost ve smyslu § 118a o. s. ř., kdy pokud zastával právní názor, že místnost vodárny a pozemku pod ní musí splňovat kritéria pro samostatnou věc v právním slova smyslu, měl v tomto směru poučit žalobkyni o povinnosti tvrzení a předložení důkazů, což neučinil. Pokud si soud vůči žalobkyni nesplnil svou poučovací povinnost, pak jde o vadu řízení. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k novému řízení.4. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil.5. Krajský soud