15 Co 180/2025-323 — Krajský soud v Brně

1. Výše uvedeným rozsudkem rozhodl soud I. stupně tak, že zavázal žalovanou k povinnosti vyklidit , Anonymizováno, č. , Anonymizováno, , o velikosti , Anonymizováno, s příslušenstvím, v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží bytového domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , který je součástí pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v k. ú. , Jméno žalobce, , zapsaném na LV č. , Anonymizováno, v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrálním pracovištěm , adresa, , pro obec , adresa, , a vyklizený jej žalobci předat do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Současně soud I. stupně zavázal žalovanou k povinnosti zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.). Soud I. stupně své rozhodnutí odůvodnil tím, že jednak poukázal na neúspěch žalované v řízení o určení neoprávněnosti výpovědi, přičemž zdůraznil, že za této situace v tomto řízení o vyklizení žalované z bytu již nemohl přezkoumávat, zda výpovědní důvody uplatněné ve výpovědi byly skutečně naplněny. Dále uvedl, že soud se však v tomto řízení v rámci předběžné otázky zabýval tím, zda mohla být předmětná výpověď zdánlivá či absolutně neplatná, tzn. zkoumal důvody absolutní neplatnosti či zdánlivosti právního jednání. K těmto otázkám uvedl, že „soud v řízení zjistil, že žalovaná byla před podáním žaloby ze strany žalobce opakovaně upomínána na svůj dluh prostřednictvím celkem , Anonymizováno, dílčích výzev. Jednotlivé výzvy sice nebyly výslovně označeny jako „výzvy k odstranění protiprávního stavu“, avšak soud je toho názoru, že je na výzvy nutno nahlížet dle jejich obsahu. Bylo prokázáno, že výzvy byly odeslány na adresu žalované, že každá z výzev obsahovala sdělení o dlužné částce s výčtem období, za které se žalovaná ocitla v prodlení, současně byla žalovaná v každém případě upozorněna na možnost podání výpovědi z nájmu v případě, že dlužnou částku řádně nezaplatí ve sdělené lhůtě. Dle názoru soudu tak v daném případě žalobce splnil podmínku vymezenou v ust. § 2291 odst. 3 o. z. spočívající v tom, že adresoval žalované výzvu k odstranění závadného chování (toto zde mělo podobu prodlení žalované s platbami nájemného), takže v tomto konkrétním případě adresoval správně žalované výzvu k dodatečnému uhrazení vzniklého dluhu. Navíc s odkazem na platnou judikaturu (viz. NS ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016), výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Současně byl splněn účel odeslané výzvy, když je zjevné, že žalovaná musela mít povědomí o nastalé situaci včetně skutečnosti, že jí pro takové chování může být dána výpověď z nájmu. Nad rámec toho soud dodává, že dodatečná lhůta 7 dnů k úhradě dlužné částky se nejeví za dané situace jako nepřiměřená. Další podmínkou výpovědi podané dle § 2291 odst. 1 o. z., tj. bez výpovědní doby, je skutečnost, že žalobce musí ve výpovědi vymezit, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. V řízení bylo prokázáno, že žalobce v podané výpovědi uvedl období konkrétních měsíců, za jaké se žalovaná ocitla v prodlení s platbami nájemného a služeb, v jaké částce. Současně zde žalobce přímo odkázal na ustanovení § 2291 o. z. a uvedl tak, jaké jednání žalované považuje za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce. Soud má tak za to, že výpovědní důvod podle § 2291 odst. 1 o. z. byl ve výpovědi žalobce vymezen zcela určitě a přesně (např. ve smyslu rozsudku , Anonymizováno, , adresa, sp. zn. , Anonymizováno, ). Protože i druhá zákonná podmínka dle § 2291 odst. 3 o. z. byla ze strany žalobce naplněna, nebyla shledána nicotnost podané výpovědi z nájmu. Současně bylo v řízení prokázáno, že výpověď z nájmu měla zákonnou písemnou formu, obsahovala zákonné označení výpovědního důvodu i poučení nájemce o následcích podané výpovědi z nájmu. Výpověď z nájmu coby jednostranné právní jednání bylo rovněž v daném případě účinné, když účinnost je vázána na dojití projevu vůle, resp. zde doručení výpovědi adresátovi. V řízení proto nebyla shledána ani neplatnost podané výpovědi. S ohledem k uvedenému soud považuje předmětnou výpověď i z posuzovaných hledisek za platnou a nárok žalobce na vyklizení předmětného bytu žalovanou za důvodný a oprávněný. V souladu s výše uvedeným lze uzavřít, že žalovaná i přes výzvy žalobce ve smyslu § 2285 o. z. nesplnila svou povinnost vyklidit byt a nadále tak užívá byt ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. Soud proto žalobě vyhověl a uložil žalované tento byt vyklidit, jak uvádí výroková část tohoto rozsudku. Pokud jde o lhůtu stanovenou žalované k vyklizení bytu, ta byla určena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. v délce trvání 15 dnů od právní moci rozsudku“.2. Proti tomuto rozsudku soudu I. stupně podala odvolání žalobkyně. V něm uvádí, že žalovaná si je vědoma, že z její strany platby nájemného neprobíhaly v pravidelných předem určených termínech, avšak nikdy se nedostala do prodlení s úhradou tří a více nájmů. Žalovaná má tak za to, že žalobkyni nevzniklo právo domáhat se ukončení nájemní smlouvy. O problému, tedy o tvrzené skutečnosti, že má dlužit více jak tři platby nájemného, se žalovaná dozvěděla až v okamžiku, kdy našla , datum, písemnost týkající se výpovědi ve své domovní poštovní schránce. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná nájem, byť v některých případech opožděně, hradila a dlužné nájemné nikdy nedosáhlo výše tří dlužných plateb na nájemném, podala žalovaná proti výpovědi žalobkyně námitky a následně i žalobu, neboť důvod pro ukončení nájemního vztahu nebyl dán a ani nebyly naplněny podmínky pro podání výpovědi, tedy žalovaná nebyla vyzvána k úhradě dluhu, resp. nebyla jí doručena výzva obsahující informaci o dlužném nájemném, specifikaci dlužných plateb a vyzývající k odstranění vadného stavu. Uvedenou žalobou se žalovaná domáhala určení neplatnosti předmětné výpovědi žalobkyně. Tato žaloba pak byla zamítnuta rozsudkem , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , z důvodu tvrzené opožděnosti podání žaloby. V této souvislosti žalovaná poukazuje na to, že soud I. stupně dospěl k závěru, že v řízení o vyklizení již nelze přezkoumávat existenci výpovědního důvodu, ani otázku zjevného rozporu s dobrými mravy. Žalovaná se s tímto názorem soudu I. stupně neztotožňuje, když má za to, že z judikatury nevyplývá, že je zcela vyloučeno zkoumat důvody neplatnosti či zdánlivosti výpovědi, existenci důvodů výpovědi nebo dokonce otázku zjevného rozporu s dobrými mravy. Podle žalované Nejvyšší soud ve své judikatuře pouze uvádí, že marným uplynutím lhůty stanovené v § 2290 občanského zákoníku nájemce pozbývá výhody spojené se specifickou žalobou definovanou v odkazovaném ust., zejména spočívající v tom, že při podání žaloby podle § 2290 občanského zákoníku nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř. I nadále je tedy, podle žalované, možné zkoumat otázku platnosti a nicotnosti výpovědi, resp. existenci nájemního vztahu, a to buď cestou určovací žaloby, nebo v rámci řízení o vyklizení bytu, jakož i otázku existence důvodů výpovědi nebo otázku zjevného rozporu s dobrými mravy. V tomto směru odkazuje též na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017. Žalovaná dále poukazuje na to, že dle názoru soudu I. stupně nebyla shledána nicotnost podané výpovědi z nájmu. Ani s tímto názorem soudu I. stupně se žalovaná neztotožňuje, když odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 a dále na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021. Žalovaná má za to, že žalobkyně uvedenou hmotněprávní podmínku pro podání výpovědi z nájmu nesplnila, když- nezaslala žalované výzvu k odstranění závadného stavu, která by splňovala zákonem požadované a judikaturou specifikované náležitosti;- žalobkyně zasílala žalované po celou dobu pouze průběžné upomínky k úhradě, žalobkyně ovšem žalované nikdy nezaslala kvalifikovanou výzvu, ze které by vyplynulo, že jakékoli prodlení vnímá jako zvlášť závažné porušení povinnosti, když podle žalované funkci výzvy předvídané ust. § 2291 občanského zákoníku nemohou nahrazovat běžné upomínky;- výzvu k odstranění závadného stavu nelze suplovat ani předžalobní výzvou, protože tyto výzvy, které žalobkyně dokládá soudu, sloužily zcela k jinému záměru, než k výzvě žalované a poskytnutí lhůty k odstranění závadného stavu za účelem zachování nájmu, když jejich účelem bylo splnění povinnosti podle § 142a o.s.ř. za účelem podání žaloby na plnění dlužných částek, přičemž žalovaná navíc po celou dobu rozporuje, že by tyto uváděné částky skutečně dlužila;- žalovaná navíc nikdy nenaplnila výpově