21 Co 30/2026-243 — Krajský soud v Brně

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným 1) až 4) povinnost vyklidit nemovitosti - pozemek parc. č. St , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rod. dům pozemek parc. č. St , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., jiná St. pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 ostatní plocha, jiná plocha, vše zapsané na LV č. , Anonymizováno, pro obec a k. ú. , adresa, , a to vše vyklizené předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Výrokem II soud rozhodl o povinnosti žalovaných 1) až 4) zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku , Anonymizováno, Kč.2. Proti rozsudku podali odvolání všichni žalovaní. Namítli, že soud I. stupně pochybil, když neprovedl jimi navržené důkazy (zejména výslech svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, ), které měly prokázat, že právní předchůdkyně žalobce uzavřela s žalovanými ústní dohodu o převodu nemovitosti na žalovanou 3), a že žalovaní investovali do oprav a údržby uvedených nemovitostí značné prostředky. Soud I. stupně dále pochybil, pokud uvedl, že žalovaní 2) až 4) užívali předmětné nemovitosti bez právního důvodu. Právní předchůdkyně žalobce však o užívání nemovitostí žalovanými a o jejich pozici jako nájemníků věděla, přičemž nikdy neprojevila vůli směřující k jejich vykázání z domu.3. Žalobce pokládá rozsudek soudu I. stupně za věcně správný. Uvedl, že odvolací důvody namítané žalovanými jsou pro výsledek sporu o vyklizení irrelevantní. Pro platnost dohody o převodu nemovité věci i pro ujednání o předkupním právu k nemovitosti je obligatorně vyžadována písemná forma. Existence jakékoliv ústní dohody tedy nemůže založit právní titul k užívání či vlastnictví nemovitosti. Námitky týkající se investic jsou pak zcela mimo rámec tohoto řízení.4. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. – občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) – po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), k tomu legitimovanými subjekty (§ 201 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. a contrario) – u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.5. Z obsahu spisu se podává, že žalobce je vlastníkem nemovitostí, jejichž vyklizení se domáhá v tomto řízení. Žalobce předmětné nemovitosti nabyl na základě kupní smlouvy od původní žalobkyně , jméno FO, (viz též usnesení Krajského soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, ). Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní 1) až 4) předmětné nemovitosti užívají. Spornou byla zejména otázka, zda žalovaní disponují právním titulem k užívání předmětných nemovitostí, či nikoliv. Z dokazování provedeného soudem I. stupně bylo zjištěno (vše viz odst. 9 až 14 odůvodnění rozsudku soudu I. stupně), že posledním doloženým právním titulem k užívání nemovitosti ze strany žalovaných byl dodatek k nájemní smlouvě ze dne , datum, , který uzavřela , jméno FO, (původní vlastnice předmětných nemovitostí) jako pronajímatelka nemovitosti na straně jedné a na straně druhé žalovaný 4) spolu se svou již zesnulou manželkou , jméno FO, jako nájemci. Předmětem nájmu byl dům č. p. , Anonymizováno, na , adresa, v obci , adresa, , nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, . Dopisem ze dne , datum, právní předchůdkyně žalobce, paní , jméno FO, sdělila žalovanému 1), že nemá zájem, aby došlo ke „znovu uzavření“ smlouvy o užívání domu na základě nájemní smlouvy končící dnem , datum, . Současně žalovaného vyzvala, aby dům vyklidil ke dni , datum, . Dopisem ze dne , datum, , jméno FO, sdělila žalovaným 1) až 4), že nemá zájem, aby došlo ke „znovu uzavření“ smlouvy o užívání domu na základě nájemní smlouvy končící dne , datum, . Současně je vyzvala, aby dům vyklidili ke dni , datum, . Z podacích lístků ze dne , datum, soud zjistil, že uvedené výzvy byly doručeny do sféry každého z žalovaných nejpozději dne , datum, . Předžalobní výzvou ze dne , datum, , jméno FO, vyzvala jednotlivě každého z žalovaných k neprodlenému vyklizení a předaní domu nejpozději do , datum, .6. Podle § 1042 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.7. V souladu s § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.8. Podle § 1105 o. z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.9. V souladu s § 2202 odst. 1 o. z. lze pronajmout věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.10. Podle § 2237 o. z. smlouva (o nájmu bytu a nájmu domu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.11. V souladu s § 2272 odst. 1 o. z. mu nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.12. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.13. V souladu s § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.14. Odvolací soud po přezkumu rozsudku soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, dospěl k závěru, že soud I. stupně správně zjištěný skutkový stav (viz shora odst. 5) zcela správně právně posoudil. Na odůvodnění obsažené v odst. 31 až 35 rozsudku soudu I. stupně odvolací soud pro stručnost odkazuje.15. Žalobce jako vlastník předmětných nemovitostí se v tomto řízení domáhá ochrany svého vlastnického práva proti žalovaným, kteří jeho věc užívají, přičemž soud I. stupně správně uzavřel, že žalovaní věc užívají neoprávněně. Obrana žalovaných, že nájemní vztah trvá, jelikož ve smyslu § 2285 o. z. mělo dojít k prodloužení nájemní smlouvy vzniklé na základě dodatku ze dne , datum, , nemohla být důvodná, neboť tehdejší vlastnice předmětných nemovitostí , jméno FO, řádně a včas (dopisem ze dne , datum, a výzvou ze dne , datum, ) oznámila jak nájemci (žalovanému 4), tak i členům jeho domácnosti (žalovaným 1) až 3), že nemá zájem na pokračování nájemní vztahu a vyzvala je, by nemovitost opustili.16. K námitce, že soud I. stupně neprovedl jimi navrhované dokazování (účastnickými výpověďmi žalovaných, výslechem svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, ), odvolací soud uvádí, že tento postup byl zcela správný a souladný se zásadou procesní ekonomie. Ani pokud by uvedené důkazy podpořily tvrzení žalovaných, že s nimi předchůdkyně žalobce uzavřela ústní dohodu o převodu nemovitostí na žalovanou 3), tato obrana žalovaných nemohla vést k jejich procesnímu úspěchu (tj. k zamítnutí žaloby). Jak uvedl již soud I. stupně, forma smlouvy o převodu nemovitostí je obligatorně písemná (§ 560 o. z.); k převodu nemovitostí pak v souladu s § 1105 o. z. dochází až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jelikož žalovaní ani netvrdili, že by s právní předchůdkyní žalobce uzavřeli (jakoukoliv) písemnou smlouvu o převodu nemovitostí, nemohou být na základě této smlouvy vlastníky předmětných nemovitostí. Žalovaní zároveň netvrdili, že by obsahem jimi uváděné ústní dohody uzavřené s právní předchůdkyní žalobce bylo (též) právo předmětné nemovitosti užívat. Samotný fakt, že právní předchůdkyně žalobce věděla o tom, že nemovitost spolu s žalovaným 4) užívají též žalovaní 1) až 3) jako členové jeho domácnosti, a že , jméno FO, žalované 1) až 3) před ukončením nájemního vztahu žalovaného 4) (tj. dříve než před koncem roku , Anonymizováno, ) nevyzývala k vyklizení předmětných nemovitostí, nezakládá žalovaným 1) až 3) samostatný titul k bydlení. Právní titul žalovaného 4) přitom skončil uplynutím doby určité sjednané v nájemní smlouvě, tj. ke dni , datum, .17. Jelikož tedy soud I. stupně správně dovodil, že žalovaní od , datum, doposud užívají nemovitosti žalobce bez právního důvodu, odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve