17 CO 164/2021-330 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Rozsudkem výše označeným okresní soud zamítl žalobu s žalobním žádáním, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 20 000 Kč s příslušenstvím, které tvoří úrok ve výši 4,07 % ročně z částky 20 000 Kč od 6. 9. 2017 do zaplacení a úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 20 000 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení (výrok I). Žalobci uložil, aby žalovanému zaplatil náhradu nákladů řízení ve výši 46 766,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného (výrok II). Doplňujícím usnesením okresní soud doplnil výrokovou část rozsudku o výrok III, kterým žalobci uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Hradci Králové na náhradě nákladů řízení částku 8 650 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. V odůvodnění rozsudku okresní soud vyložil, že rozhodoval o žalobě, jíž se žalobce domáhal po skončení nájmu bytu vrácení peněžité jistoty složené ve výši 20 000 Kč. Žalovaný se bránil tím, že mezi účastníky nebyla uzavřena smlouva nájemní, ale smlouva o ubytování. Po skončení ubytování pak použil složenou kauci v souladu se smlouvou na úhradu vzniklého nedoplatku na službách ve výši 17 496,60 Kč, na náklady spojené s uvedením ubytovací jednotky do původního stavu ve výši 7 460 Kč a na smluvní pokutu ve výši 615 Kč. 3. Na základě provedeného dokazování vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne 5. 9. 2017 uzavřená nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] na adrese [adresa], nacházejícím se v domě, jehož vlastníkem je žalovaný. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 5. 9. 2017 do 31. 8. 2018 s možností automatického prodloužení vždy o další 3 měsíce. Žalobce se zavázal hradit měsíčně nájemné ve výši 5 100 Kč a zálohy spojené s užíváním bytu ve výši 1 803 Kč. Na základě uzavřené smlouvy zaplatil žalobce žalovanému 6. 9. 2017 peněžitou jistotu 20 000 Kč. Dne 22. 12. 2017 byl mezi účastníky řízení uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, jímž byl předmět nájmu změněn na byt [číslo] nájemné zvýšeno na 6 700 Kč a měsíční zálohy na služby na 2 668 Kč. Nájem skončil dne 31. 8. 2018, ale žalovaný žalobci nevrátil složenou peněžitou jistotu ve výši 20 000 Kč ani její příslušenství. Žalobce však neuhradil žalovanému nedoplatek na službách za vytápění, teplou vodu a studenou vodu a dále nezaplatil žalobci náhradu škody za poškozené umyvadlo, výmalbu jednotky a opravu omítky u zárubní dveří. Žalobce tak dlužil žalovanému nedoplatek za spotřebovanou teplou vodu ve výši 4 585 Kč, nedoplatek za studenou vodu ve výši 1 525 Kč a nedoplatek za teplo ve výši 8 386 Kč. Dále žalobce dlužil žalovanému náhradu škody spočívající v pořízení nového umyvadla, včetně jeho dopravy a montáže ve výši 5 110 Kč, náklady na vymalování ve výši 1 850 Kč a za opravu poškození omítky u zárubní dveří ve výši 500 Kč. Celkem tedy dlužil žalovanému částku 24 956 Kč. Žalovaný po skončení nájemního vztahu vyúčtoval žalobci nedoplatek na službách, smluvní pokutu a náhradu škody za poškození bytu, vyúčtování doručil žalobci dne 2. 10. 2008 a požadoval uhradit částku 15 297 Kč (po započtení kauce ve výši 20 000 Kč). Dále žalovaný žalobci vystavil vyúčtování, které žalobci doručil dne 5. 12. 2018. V tomto vyúčtování po odečtení kauce požadoval po žalobci nedoplatek 12 101 Kč. I toto vyúčtování však bylo chybné, žalovaným charakterizované jako orientační. Společnost [právnická osoba], která zpracovávala vyúčtování služeb, neměla totiž v době jeho vyhotovení veškeré podklady od dodavatelů služeb tak, aby mohla zpracovat vyúčtování definitivní. Jediné správné vyúčtování, nazvané„ Definitivní vyúčtování kauce po ukončení smlouvy,“ bylo žalobci doručeno až v průběhu soudního řízení při jednání okresního soudu dne 5. 8. 2019. Podkladem pro vyhotovení definitivního vyúčtování byla listina zpracovaná společností [právnická osoba], jejíž správnost žalobce sporoval. Okresní soud však měl za prokázané, že před každým jednotlivým bytem jsou v podhledech umístěny měřiče tepla, každý byt má rovněž vodoměr měřící spotřebu teplé a studené vody. Údaje z měřidel jsou dálkově zasílány společnosti [právnická osoba] V bytě [číslo] byl chybně instalován vodoměr měřící spotřebu teplé vody, servisní technik opravil chybnou instalaci vodoměru až 6. 1. 2018, zaznamenal na vodoměru údaj 9 988,202, ale v záporných číslech, proto vodoměr nebyl schopen zaznamenávat měsíční údaje. Celková spotřeba teplé vody, studené vody a tepla za období od 1. 1. 2018 do 31. 8. 2018 činila 35 880 Kč, žalobce uhradil na zálohách částku 18 384 Kč, zbývá tak zaplatit nedoplatek ve výši 17 496 Kč. K ověření správnosti matematického a metodologického výpočtu vyúčtování ustanovil okresní soud znalce [titul] [jméno] [příjmení]. Z jeho písemného posudku a výpovědi okresní soud uzavřel, že vyúčtování provedené společností [právnická osoba] je provedeno metodologicky správně v souladu s vyhláškou č. 269/2015 Sb., a pokud se znalec liší v aritmetickém výpočtu, tak vzhledem k vyúčtované spotřebě v bytové jednotce [číslo] je to rozdíl zanedbatelný, v řádech korun. Žalovaný do svého definitivního vyúčtování zahrnul i nárok na náhradu škody, kterou měl žalobce žalovanému v bytě způsobit, a to v celkové výši 7 460 Kč. Okresní soud měl za prokázané, že žalobce poškodil v bytě [číslo] umyvadlo, jež muselo být nahrazeno umyvadlem novým, a to za cenu 5 110 Kč, včetně dopravy a montáže. Dále bylo prokázáno, že žalobce zaplatil za vymalování bytu částku 1 850 Kč a za opravu omítky u zárubně dveří částku 500 Kč. Žalovaný ve vyúčtování započítal žalobcem složenou kauci ve výši 20 000 Kč oproti pohledávce z titulu nedoplatku za spotřebovanou teplou vodu, studenou vodu a teplo a dále z titulu náhrady škody v celkové výši 7 460 Kč. 4. Při právním posouzení věci předně okresní soud přisvědčil žalobci, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu bytu, třebaže je příslušná listina označená jako smlouva o ubytování. Vyšel přitom především z výslechu žalobce. Připomněl, že podstatou smlouvy o ubytování ve smyslu ustanovení § 2326 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je poskytnutí přechodného ubytování v zařízení k tomu určeném. Jejími podstatnými náležitostmi jsou vymezení ubytovacího prostoru a jeho přenechání k dočasnému ubytování za úplatu. Nejde tu na rozdíl od nájmu bytu či domu o realizaci práva na bydlení. V daném případě však žalobce toto právo uzavřenou smlouvou realizoval, měl úmysl v bytě vytvořit svůj domov, o přechodnosti ubytování nelze tedy hovořit. Žalovaný se uzavřením smlouvy pokusil obejít zákonná ustanovení chránící práva nájemce bytu. Okresní soud v této souvislosti poukázal zejména na ustanovení § 2235 a § 2239 o. z., podle nichž se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva a k ujednáním ukládajícím nájemci zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. V zápočtu pohledávek provedeném žalovaným proto nelze uznat nárok žalovaného na zaplacení smluvní pokuty. Pronajímatel je na základě ustanovení § 2247 o. z. oprávněn po nájemci žádat placení záloh a nákladů na poskytnuté služby, v dané věci jde o náklady na teplo a teplou a studenou vodu. Žalobce v roce 2018 do konce srpna hradil žalovanému sjednané zálohy. Rozúčtování služeb na jednotlivé byty provedla pro žalovaného společnost [právnická osoba] postupem dle zákona č. 67/2013 Sb. a prováděcí vyhlášky č. 269/2015 Sb. Pro každý byt v domě byla řádně instalována měřidla, na základě naměřených dat bylo provedeno rozúčtování služeb na jednotlivé byty. Jeho matematickou i metodickou správnost ověřil znalec. Povinnost vyúčtovat služby však žalovaný nesplnil včas, tedy ve lhůtě dle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. Mezi účastníky bylo ujednáno poskytnutí jistoty ve výši 20 000 Kč, jejím smyslem je poskytnutí záruky pronajímateli, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci budou uspokojeny. Občanský zákoník limituje výši této kauce trojnásobkem měsíčního nájemného. Při původním nájemném ve výši 5 100 Kč měsíčně tedy mohla být kauce sjednána maximálně ve výši 15 300 Kč. Účastníci však dodatkem ke smlouvě z 22. 12. 2017 sjednali výši nájmu na 6 700 Kč, a tím byla původně se zákonem kolidující výše kauce zhojena. Předáním peněžních prostředků tvořících kauci se pronajímatel stává jejich vlastníkem a nájemci vzniká pohledávka na vrácení kauce, která má být uspokojena v poslední den nájmu. Až tehdy je pronajímatel oprávněn započíst si pohledávky, které mu nájemce dluží. Může jít o jakékoli pohledávky z nájmu, tedy nájemné, náhradu škody způsobené porušením nájemcových povinností, nedoplatek na službách. Ke dni skončení nájmu žalovaný neznal výši svých pohledávek vůči žalobci, konečné rozúčtování služeb mohl provést až po obdržení faktur od dodavatelů služeb. Za důvodný pokládal okresní soud rovněž nárok na náhradu škody způsobené žalobcem, a to na pořízení nového umyvadla, výmalbu a opravu omítky u zárubní dveří. Okresní soud konečně uzavřel, že žalovaný v rámci své procesní obrany realizoval úspěšně za