25 CO 131/2022-75 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům 29 400 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 2 500 Kč od 21. 2. 2020 do zaplacení, z částky 5 000 Kč od 21. 3. 2020 do zaplacení, z částky 5 000 Kč od 21. 4. 2020 do zaplacení, z částky 5 000 Kč od 21. 5. 2020 do zaplacení, z částky 5 000 Kč od 21. 6. 2020 do zaplacení, a ve výši 8,25% p. a. z částky 5 000 Kč od 21. 7. 2020 do zaplacení, a z částky 1 900 Kč od 21. 8. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení 25 137,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok II.). 2. Žalobci se domáhali na žalované zaplacení částky 29 400 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. rozsudku okresního soudu. Tvrdili, že mají na základě kupní smlouvy ze dne 13. 2. 2020 s právními účinky zápisu ke dni 14. 2. 2020 ve společném jmění manželů mimo jiné [anonymizována dvě slova] [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je [anonymizováno] [adresa], rodinný dům s příslušenstvím, tedy nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] Tyto nemovitosti nabyli v rámci insolvenčního řízení, které bylo vedeno proti [titul] [jméno] [příjmení], současnému manželovi žalované. Žalovaná uzavřela s právním předchůdcem žalobců, tzn. s [titul] [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu dne 1. 9. 2014, v níž byla výše nájemného sjednána v článku 3 ve výši 5 000 Kč měsíčně, splatnost nájemného byla do 20. dne v měsíci na měsíc následující. Žalobci ode dne nabytí vlastnického práva, tj. ode dne 14. 2. 2020, vstoupili do práv a povinností na straně pronajímatele. Žalovaná užívala uvedené nemovitosti ode dne 14. 2. 2020 do 12. 8. 2020, kdy nemovitosti vyklidila a na základě předávacího protokolu předala. Za užívání nemovitostí však nehradila žádné nájemné. Žalovaná jim dluží poměrnou část nájemného za měsíc únor 2020 ve výši 2 500 Kč, nájemné za měsíce březen 2020 až červenec 2020 ve výši 5 000 Kč měsíčně a poměrnou část nájemného za měsíc srpen 2020 ve výši 1 900 Kč Celkem jim dluží na nájemném 29 400 Kč. Žalovaná ani na základě předžalobní upomínky dluh nezaplatila. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Nečinila sporným, že nájemné za požadované období žalobcům neplatila. Tvrdila však, že v říjnu 2015 uzavřela s právním předchůdcem žalobců [titul] [jméno] [příjmení] ústní dohodu, že na místo platby nájemného stanoveného nájemní smlouvou ve výši 5 000 Kč měsíčně převezme měsíčně úhradu všech nákladů na provoz nemovitosti, včetně dramaticky zvýšených plateb za elektrickou energii pramenících z havarijního stavu topení a elektrické instalace, jež samy činily více než 7 500 Kč měsíčně. Uvedla, že noví majitelé (žalobci), přestože měli k dispozici seznam závad i další podklady, začali nejprve zpochybňováním její nájemní smlouvy, a když zjistili, že v tom neuspějí, rozhodli se, že jí bydlení alespoň pořádně znepříjemní. Požadovali po ní doplatek původně stanoveného nájemného, dali jí výpověď z nájmu a zároveň jí zakázali užívat veškeré venkovní plochy kolem domu s tím, že tam bude navážen materiál a bude se tam pohybovat stavební technika. Pro odstranění závad bránících řádnému užívání bytu nehnuli prstem. Jako noví majitelé nemovitosti s ní neuzavřeli novou nájemní smlouvu, a proto se řídila nadále smlouvou původní ze dne 1. 9. 2014, včetně na ni navazující dohody s pronajímatelem z října 2015. 4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že nájemní smlouvou ze dne 1. 9. 2014 žalovaná v pozici nájemce s předchozím vlastníkem předmětné nemovitosti v pozici pronajímatele uzavřeli smlouvu o nájmu nemovitých věcí specifikovaných v článku 1, na jejímž základě byly žalované uvedené nemovitosti poskytnuty k užívání. Nájemné činilo 5 000 Kč měsíčně (článek 3) s tím, že veškeré změny a dodatky smlouvy ke své platnosti vyžadují písemnou formu (článek 6 odst. 2). Na základě kupní smlouvy ze dne 13. 2. 2020 se žalobci stali vlastníky předmětných nemovitostí jejich koupí od společnosti [právnická osoba], jako insolvenčního správce dlužníka (zmocněnce žalované), s právními účinky vkladu ke dni 14. 2. 2020. K předání nemovitostí došlo podle předávacího protokolu dne 12. 8. 2020. Předžalobní výzvou žalobci vyzvali žalovanou k uhrazení dlužné částky. Dle e-mailové komunikace a čestného prohlášení zmocněnce žalované a ostatně mezi účastníky bylo nesporným, že tvrzený dodatek k nájemní smlouvě, podle kterého namísto nájemného žalovaná měla hradit energie a celkový provoz domu, byl mezi předchozím majitelem předmětné nemovitosti (zmocněncem žalované) a žalovanou uzavřen pouze ústně. Okresní soud uzavřel, že žalobci se domáhali zaplacení částky 29 400 Kč z titulu smlouvy o nájmu uzavřené ve smyslu § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., přičemž žalovaná ani netvrdila, že by nájemné v období požadovaném žalobci zaplatila. Žalovaná v řízení uplatňovala pouze námitky, které nemají právní relevanci. Žalobci vstoupili do práv a povinností pronajímatele a žalované tak vznikla povinnost hradit nájemné za dobu do skončení nájemního vztahu. Nebylo prokázáno, že by tato povinnost například platným ujednáním stran zanikla a zároveň je nesporné, že žalovaná uvedené povinnosti nedostála. Žalobě tedy bylo vyhověno a zákonný úrok z prodlení byl žalobcům přiznán ve výši zákonné sazby od dílčích počátků prodlení s jednotlivými splatnými částkami do zaplacení. 5. Proti rozsudku okresního soudu podala žalovaná odvolání. Namítala zejména, že okresní soud svůj výrok opírá o jediný důkaz, a to nájemní smlouvu ze dne 1. 9. 2014, jejíž obsah ovšem zužuje na článek 3 a zcela opomíjí ustanovení o povinnostech druhé smluvní strany. Poukazovala na to, že pokud okresní soud neuznal ústní dodatek k nájemní smlouvě o změně způsobu úhrady nájemného, neměl žalobcům přiznat plnou dlužnou částku, neboť v případě závažných okolností bránících řádnému užívání bytu má nájemce nárok na snížení nájemného a v případě odstraňování závad na vlastní náklady má nárok na úhradu těchto nákladů až do výše nájemného. Navrhla, aby byl rozsudek okresního soudu zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. 6. Žalobci ve svém vyjádření k odvolání žalované navrhli potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. 7. Krajský soud jako soud odvolací (dále jen„ odvolací soud“) přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení mu předcházející a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 8. Odvolací soud se zcela ztotožňuje se skutkovými i právními závěry okresního soudu vyjádřenými v odůvodnění jeho rozsudku, na které tímto odkazuje a které s ohledem na odvolací námitky žalované doplňuje pouze způsobem níže uvedeným. 9. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 10. Dle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši a není-li ujednáno, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 11. Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2265 odst. 2) o. z. V soudní praxi se za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu pokládá též oznámení nájemce, že pro vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně že část nájemného, které zadržel, doplatí po odstranění vad předmětu nájmu). V případě nesplnění povinnosti pronajímatele odstranit závady v bytě není nájemce oprávněn přestat platit nájemné (jinak řečeno ani tato okolnost jej nezbavuje povinnosti platit nájemné), nýbrž je zde k dispozici režim upravený v ustanovení § 691 obč. zák. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2009 sp. zn. 26 Cdo 257/2008). 12. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem okresního soudu, že dle nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 9. 2014 mezi žalovanou jako nájemcem a pronajímatelem [titul] [jméno] [příjmení] (právním předchůdcem žalobců), která byla uzavřena na dobu neurčitou, byla žalovaná nájemcem domu [adresa] v [obec] a dle článku 3 nájemní smlouvy byla povinna platit nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně vždy do každého 20. dne v měsíci předem. Za období požadované žalobci, respektive za období od 14. 2. 2020 do 12. 8. 2020, žalovaná tuto povinnost neplnila a dluží žalobcům na nájemném celkem 29 400 Kč, jak uzavřel již okresní soud. Žalovaná namítala, že v říjnu 2015 uzavřela s právním předchůdcem žalobců dohodu o změně nájemní smlouvy, dle níž nebyla povinna platit nájemné. Dle článku 6 nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2014 však veškeré změny a dodatky k této smlouvě jsou platné pouze po dohodě obou stran písemnou formou. Tvrzená ústní dohoda o změně obsahu nájemní smlouvy tedy není platná. 13. Námitka žalované, že okresní soud neměl žalobcům přiznat celou částku nájemného, protože v případě závažných okolností bránících řádnému užívání