25 CO 298/2021-160 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 200 000 Kč ve výši 9 % ročně od 22. 11. 2018 do zaplacení, vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 122 805 Kč k rukám jeho zástupkyně [titul] [jméno] [příjmení] do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II). 2. Žalobce se domáhal na žalovaných žalobou doručenou okresnímu soudu dne 13. 1. 2021 zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že jako prodávající dohodl s žalovanými jako kupujícími, že jim prodá svůj pozemek [parcelní číslo] – zahrada v obci [obec] a [katastrální uzemí] za cenu 950 630 Kč. Žalovaní však měli příslib od banky na úvěr pouze ve výši 733 630 Kč, a proto se dohodli, že kupní cena bude zaplacena v této výši a na zbývající část kupní ceny 215 000 Kč spolu uzavřou dodatek ke kupní smlouvě a tato částka bude splatná do dvou let od podpisu. Kupní smlouva byla uzavřena 21. 11. 2016 a žalovaní uhradili celkem 750 630 Kč. Dodatek byl uzavřen také 21. 11. 2016, zbývající část kupní ceny ve výši 200 000 Kč tak měla být zaplacena do 21. 11. 2018. Dopisem ze dne 14. 8. 2018 oznámili žalovaní žalobci vady předmětu prodeje, které spatřovali v tom, že stavba zahradní chaty nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována, a že pozemkem protéká voda ze sousedních polí. Za tyto vady požadovali poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč, přičemž tuto částku započetli s tím, že nebudou doplácet kupní cenu. Žalobce na dopis žalovaných reagoval telefonicky i písemně, vytčené vady v celém rozsahu neuznával a trval na zaplacení doplatku kupní ceny nejpozději do 21. 11. 2018. Žalobce zdůraznil, že žalovaní měli zájem hlavně o pozemek, chatu neřešili, proto je předmětem kupní smlouvy pouze pozemek a v katastru nemovitostí ani žádná chata zapsána není. Neuznával ani vadu týkající se vodoměrné šachty, protože při uzavření kupní smlouvy žalované upozorňoval, že musí každoročně na podzim zajistit přerušení dodávky vody z veřejného vodovodu do nemovitosti, poté vodu ze šachty odčerpat čerpadlem a na jaře pak obnovit dodávku vody, což nečinili. Neuznával ani vadu spočívající v protékání vody ze sousedních polí. Uvedl, že pozemek je situován mimo záplavové území, a pokud se na něm krátkodobě, zejména v předjaří, objevuje více vlhkosti, je to způsobeno povětrnostními vlivy a rozhodně to nepřekračuje obvyklou míru, děje se tak na všech pozemcích. Za 30 let, co byl vlastníkem pozemku, nikdy neměl žádný problém s tím, že by přes pozemek [parcelní číslo] protékala voda, nebo že by byl podmáčen, natož setrvale. Pozemek dlouhodobě užíval k rekreaci, zbudoval tam skleník, fóliovníky, dětskou houpačku, nikdy s vodou problémy nebyly, výjimkou byl vytrvalý déšť či při jarní sněhové oblevě. Žalovaní si na pozemku postavili rodinný dům a pozemek tak není nevyužitelný, jak tvrdí. Zákonné právo na slevu z kupní ceny tedy žalovaným nevzniklo a nemohlo dojít k započtení oproti jeho nároku na doplatek kupní ceny. 3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Tvrdili, že stavba zahradní chaty nebyla příslušným stavebním úřadem povolena a tudíž ji nelze zkolaudovat a je to tedy nepochybně vada. Podstatnější vadou je však skutečnost, že pozemek [parcelní číslo] je v případě déletrvajícího deště nebo oblevy v zimě setrvale zatékán vodou a podmáčen, a tedy k jakémukoli smysluplnému účelu nevyužitelný. Namítali i vadu vodoměrné šachty s tím, že kupní smlouva neobsahuje žádné tvrzení a pokyny, týkající se nutnosti odpojení šachty od veřejného vodovodu. Žalobce si byl vědom toho, že každoročně nejméně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh, a v průběhu astronomického léta, při téměř každé průtrži mračen, dochází ve větší či menší míře k zalití – zatopení pozemku. Kupní smlouva byla uzavřena v listopadu 2016, avšak fakticky převzali pozemek až na jaře 2017. Tento rok byl neobvykle suchý a oni neměli možnost skutečnosti spojené se zaplavováním pozemku vodou zjistit. V červnu 2018 byl vypracován znalecký posudek – odhad obvyklé ceny zpracovaný pro účely úvěru od [právnická osoba], a hned na titulní straně je uvedeno mezi riziky, že pozemek je situován v záplavovém území zóna 1. Proto začali věc řešit a žalovaná se obrátila na žalobce dopisem, na který nereagoval. Poté, co se v létě 2018 situace se zaplavením pozemku opakovala, žalovaní zaslali v srpnu 2018 žalobci reklamaci vad. Mají za to, že zatékání vody na pozemek představuje takovou vadu, že kdyby o ní věděli před uzavřením kupní smlouvy, tak by ji vůbec neuzavřeli, nebo za jiných podmínek, a žalobce o této vadě věděl. Jedná se tedy o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalobce, a proto mají žalovaní dle ustanovení § 2106 zákona číslo 89/2012 Sb. právo na slevu z kupní ceny. 4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobce jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo] – zahrada o výměře 1419 m2 v obci [obec], [katastrální uzemí] – [anonymizováno], uzavřel s žalovanými kupní smlouvu týkající se tohoto pozemku dne 21. 11. 2016 s dodatkem, dle níž převedl do vlastnictví žalovaných uvedený pozemek za kupní cenu 735 000 Kč, která bude zaplacena na účet prodávajícího z úvěru kupujících bez zbytečného odkladu po podpisu smlouvy, a další částku žalovaní zaplatí žalobci ve výši 215 000 Kč nejpozději do dvou let od podpisu smlouvy. Žalovaní dopisem ze dne 14. 8. 2018 reklamovali u žalobce vady pozemku p. [číslo] jednostranně započetli svou pohledávku z titulu slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč oproti doplatku kupní ceny. V reklamačním dopise uvedli, že stavba zahradní chaty nebyla povolena (jedná se o černou stavbu), vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována a pozemkem protéká voda ze sousedních polí, je podmáčen a poškozován proudící vodou. S ohledem na vztahy se sousedy, se kterými se žalobce rozhádal, hrozí, že stavbu se nepodaří ani dodatečně zkolaudovat a možná ji budou muset zbourat. Vodoměrnou šachtu museli udělat novou. Na tyto vady je žalobce neupozornil, vady mu tedy vytýkají a žádají řešit je slevou z kupní ceny ve výši zbývajícího neuhrazeného doplatku kupní ceny. Dne 30. 10. 2020 žalobce prostřednictvím své zástupkyně žalované naposledy upomenul o zaplacení doplatku kupní ceny s tím, že dosud uhradili pouze 750 630 Kč a zbývá tak doplatit ještě 200 000 Kč. Žalovaní dopisem ze dne 5. 11. 2020 sdělili, že dopisem ze dne 14. 8. 2018 řádně reklamovali vady předmětu prodeje a na tuto reklamaci nebylo reagováno. Dle fotografií předložených žalovanými je na sporném pozemku v blíže nespecifikovaném období konce zimy (tající sníh) zřejmé zatékání vody na pozemek. Dle žalobcem předložených fotografií si žalovaní na pozemku postavili na místo původní dřevěné chaty nový rodinný dům, zbudovali skleník a další drobné stavby. Dle sdělení [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení] ze dne 19. 5. 2021 se sporný pozemek nenachází ve stanoveném záplavovém území vodního toku Labe. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že když žalovaní kupovali pozemek, vše si prohlédli, ukazoval jim chatu, přístřešek, bazén i sklep. Nepamatuje si, že by je něco zvláštního zajímalo, na nic, třeba kolem tání, se neptali. Za 30 let, co chatu měl, mu v důsledku toho, že se tam někdy objevila voda, žádná škoda nevznikla a nic se tam nezničilo. Pouze jednou v létě mu krupobití zničilo úrodu. Když někdy na podzim natekla voda po tání nebo při dešti, tak někdy odtekla za dva až tři dny, někdy to trvalo týden. Dle výpovědi žalované pozemek koupili v listopadu 2016, avšak převzali si jej až v březnu 2017. V roce 2017 se nastěhovali a bylo suché léto. Další záplava byla na jaře 2018, pak v roce 2019 období srpen až říjen. V roce 2020 bylo sucho. V únoru a březnu 2021 byla zase záplava. Když pozemek kupovali, moc se jim tam líbilo, bylo to krásné, zelené. Moc si toho nezjišťovali a žádné podmínky neověřovali. Záplava je vždycky, když na jaře a na podzim hodně zaprší. V roce 2017 to bylo 3x a v roce 2018 jednou. Když hodně zaprší, voda na jejich pozemku vydrží asi týden. Dle svědka [jméno] [příjmení], který v obci žije odmalička a je sousedem žalobce (o tři domy dále), se občas stalo, když bylo hodně sněhu nebo přívalové deště, že tzv. voda z pole„ hukla“ dolů, bylo to tak 1x ročně. Je členem dobrovolných hasičů a panu [příjmení] a ještě dalšímu sousedovi, kterému se 2x vytopil sklep, jako hasiči pomáhali odčerpat vodu. Nikdy se to ale nedělalo na sporném pozemku, tam taková potřeba nikdy nebyla. K tak zvanému„ huknutí“ vody z pole docházelo tak ob rok a za týden se to vsáklo. Pokud byla voda ve sklepích, bylo to vždycky v souvislosti s táním sněhu nebo přívalovým deštěm. Nikdy se to nestalo z jiných důvodů. 5. Okresní soud uzavřel, že dne 21. 11. 2016 prodal žalobce žalovaným kupní smlouvou pozemek [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] – [anonymizováno] v obci [obec] za sjednanou kupní cenu 950 630 Kč, na kterou dosud žalobci uhr