26 CO 190/2022-200 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud určil, že žalovaný je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti dvou ideálních třetin na nemovitých věcech – pozemku st. [parcelní číslo] jehož součástí je stavba [adresa], pozemku st. [parcelní číslo] na kterém stojí stavba bez čp/če stavba technického vybavení, pozemku [parcelní číslo], pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo] a pozemku [parcelní číslo], vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] vedeném pro [územní celek] a [katastrální uzemí] I (výrok I), nahradil projev vůle žalovaného coby prodávající k uzavření kupní smlouvy se žalobcem coby kupujícím o prodeji spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech uvedeném shora za kupní cenu 4 000 000 Kč (výrok II) a žalovanému uložil, aby do tří dnů od právní moci rozsudku nahradil žalobkyni náklady řízení 292 714,10 Kč (výrok III). 2. Okresní soud vyšel z toho, že žalobce je spoluvlastníkem ideální jedné třetiny předmětných nemovitých věcí, a že jako spoluvlastník zbývajících ideálních dvou třetin je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný. Žalovaný svůj spoluvlastnický podíl nabyl kupní smlouvou, datovanou dnem 25. 5. 2020 (uzavřenou dne 22. 6. 2020, kdy byl připojen poslední podpis na smlouvě), kterou jí předchozí spoluvlastníci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávající převedli každý z nich ideální třetinu nemovitých věcí. Zápis jeho vlastnického práva byl proveden dne 4. 8. 2021 s právními účinky vkladu práva ke dni 7. 7. 2021. Takový je i současný stav zápisu v katastru nemovitostí. Před tím, než došlo k uzavření této kupní smlouvy, tak [jméno] a [jméno] [příjmení] neučinili žalobci jakožto spoluvlastníkovi nabídku na odkup jejich spoluvlastnického podílu. Proto žalobce výzvou ze dne 6. 8. 2021 uplatnil vůči žalovanému své předkupní právo na převod podílu žalovaným, přičemž k dobrovolnému splnění uvedené povinnosti poskytl lhůtu do 19. 8. 2021 Poslední den lhůty sepsali žalovaný a prodávající [jméno] a [jméno] [příjmení] souhlasné prohlášení o odstoupení od kupní smlouvy (učiněné dopisem žalovaného s datem 18. 8. 2021, který měl být prodávajícím doručen dne 19. 8. 2021) z důvodu uvedeného v § 2106 odst. 1 písm. b/ o. z. pro podstatné porušení kupní smlouvy. Porušení mělo spočívat v tom, že kupující vycházel z toho, že předkupní právo žalobce bylo prodávajícími vyřešeno. Ve stejný den (tj. 19. 8. 2021) uzavřeli [jméno] a [jméno] [příjmení] novou kupní smlouvu, kterou své podíly převedli na [právnická osoba], s. r. o., [IČO], která je vzájemně propojená s žalovaným. Jediným členem představenstva žalovaného je totiž [jméno] [příjmení], který je současně jediným jednatelem a společníkem [právnická osoba], s. r. o. 3. Žalobce se domáhal vyhovění žalobě s odůvodněním, že ze strany prodávajících [jméno] a [jméno] [příjmení] došlo k porušení jeho zákonného předkupního práva ve smyslu ustanovení § 1124 odst. 1 o. z. ve znění platném do 30. 6. 2020, protože mu prodávající nenabídli své spoluvlastnické podíly ke koupi. Současně žalobce tvrdil, že žalovaný odstoupil od kupní smlouvy pouze z toho důvodu, aby se vyhnul povinnosti převést svůj spoluvlastnický podíl na žalobce, protože s účinností od 1. 7. 2020 došlo ke změně právní úpravy předkupního práva, dle které již žalobci coby spoluvlastníkovi pro takový případ předkupní právo nesvědčí. Žalobce tvrdil, že pro odstoupení od kupní smlouvy nebyl dán žádný důvod, a že postup žalovaného je pouhým obcházením institutu předkupního práva, přičemž takové jednání je v rozporu s dobrými mravy a nemůže mu být přiznána soudní ochrana. Žalobce současně dovozoval, že má naléhavý právní zájem na určení spoluvlastnického práva žalovaného, neboť jednáním žalovaného bylo zasaženo do jeho vlastnického práva a určením spoluvlastnického práva žalovaného dojde k zachování účinků zákonného předkupního práva v jeho prospěch. 4. Okresní soud se nejprve zabýval existencí naléhavého právního zájmu žalobce na požadovaném určení (§ 80 o. s. ř.). Vyložil, že naléhavý právní zájem zpravidla není dán v případech, kdy by měla být rozhodnutím soudu deklarována existence vlastnického (spoluvlastnického) práva v souladu se stavem, který je zapsán v katastru nemovitostí. Tak je tomu i v posuzované věci. Současně však okresní soud poukázal na to, že žalovaný namítá nedostatek své pasivní legitimace v tomto řízení a sám tvrdí, že spoluvlastníkem nemovitých věcí není, protože od kupní smlouvy, kterou nemovitosti nabyl, platně odstoupil. Okresní soud vyšel i z toho, že u příslušného katastrálního úřadu již byly podány návrhy na opětovný zápis vlastnického práva [jméno] a [jméno] [příjmení] na základě výše uvedeného odstoupení žalovaného od kupní smlouvy a na zápis vlastnického práva ve prospěch [právnická osoba], s. r. o., podle kupní smlouvy ze dne 19. 8. 2021 Tyto návrhy byly katastrálním úřadem zamítnuty podle ustanovení § 76f odst. 2 o. s. ř., protože okresní soud předběžným opatřením, nařízeným v tomto řízení na návrh žalobce, zakázal žalovanému s nemovitostmi nakládat. Okresní soud k tomu uvedl, že nelze vyloučit, že by po zániku předběžného opatření některým ze způsobů uvedených v § 77 o. s. ř. mohlo dojít k opětovnému podání návrhu na vklad na základě stejného právního jednání (odstoupení od smlouvy a následném uzavření kupní smlouvy s [právnická osoba]). Na základě toho okresní soud uzavřel, že je namístě, aby otázka vlastnických vztahů ke sporným nemovitým věcem byla vyřešena určovací žalobou, kterou žalobce ve věci podal, čímž dojde k odstranění případného stavu právní nejistoty do budoucna. Proto okresní soud dovodil, že žalobce má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. 5. Dále se okresní soud zabýval otázkou, zda odstoupení od kupní smlouvy ze dne 25. 5. 2020, které žalovaný provedl svým dopisem ze dne 18. 8. 2021, je platným či neplatným právním jednáním. Zde okresní soud dospěl k závěru, že ze strany žalovaného nemohlo dojít k platnému odstoupení od smlouvy z důvodu tvrzeného uvedení v omyl ze strany prodávajících [příjmení]. V kupní smlouvě z 25. 5. 2020 bylo výslovně uvedeno, že jejím předmětem jsou spoluvlastnické podíly prodávajících [příjmení] ve výši ideální 1/3 k celku u každého z prodávajících. Dále bylo ve smlouvě výslovně uvedeno, že u Okresního soudu v Trutnově probíhá řízení ve věci sp. zn. [spisová značka] o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, jehož účastníkem byl vedle prodávajících [příjmení] rovněž žalobce. Byla-li kupní smlouva sepsána dne 22. 5. 2020 a uzavřena dne 22. 6. 2020, pak žalovanému jako kupujícímu mělo být zřejmé, že dle tehdejší platné úpravy je třeba řešit zákonné předkupní právo spoluvlastníka (žalobce). Okresní soud odmítl tvrzení žalovaného, že prohlášením prodávajících, že na předmětu převodu neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu či jiná práva či povinnost, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva, byl žalovaný uveden v omyl o neexistenci předkupního práva žalobce. Při hodnocení platnosti odstoupení od smlouvy okresní soud zohlednil i časovou souvislost mezi souhlasným prohlášením o odstoupení od kupní smlouvy a nově uzavřenou kupní smlouvou s kupujícím, u kterého existuje personální propojení se žalovaným. Z toho bylo pro okresní soud zřejmé, že se [jméno] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] coby statutární zástupce žalovaného i [právnická osoba], s. r. o., snažili jakýmkoliv způsobem dosáhnout zrušení účinků kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2020, aby jim nemohlo jít k tíži porušení předkupního práva žalobce. Jediným účelem a smyslem odstoupení od smlouvy tak dle závěrů okresního soudu bylo vyloučit možnost žalobce řádně uplatnit nároky plynoucí z jeho předkupního práva. Tím dle okresního soudu došlo i k porušení zásady poctivosti v právním styku (§ 6 o. z.). Na základě toho okresní soud učinil závěr, že nedošlo-li k platnému odstoupení od smlouvy ze dne 22. 6. 2020, nemohli [jméno] a [jméno] [příjmení] smlouvou ze dne 19. 8. 2021 platně převést své podíly na [právnická osoba], s. r. o. Proto okresní soud vyhověl žalobě v té části, kterou se žalobce domáhal určení spoluvlastnického práva žalovaného. 6. Dále okresní soud posuzoval žalobní žádání, jímž žalobce požadoval nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s žalobcem kupní smlouvu o převodu předmětného spoluvlastnického podílu na nemovitostech. 7. Okresní soud se nejdříve vypořádal s námitkou žalovaného, že uplatnění předkupního práva ze strany žalobce odporuje veřejnému pořádku a dobrým mravům spočívající v tom, že žalovaný nabyl podíl na nemovitých věcech kupní smlouvou, která byla uzavřena pouhých 8 dnů předtím, než bylo obecné předkupní právo spoluvlastníka z občanského zákoníku vypuštěno. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 3. 2022 sp. zn. 22 Cdo 3547/2020 okresní soud dovodil, že pokud byla kupní smlouva mezi prodávajícími [příj