26 CO 77/2022-98 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud nahradil projev vůle obou žalovaných coby prodávajících uzavřít s žalobcem coby kupujícím kupní smlouvu, jejímž předmětem je prodej pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] za kupní cenu 15 000 Kč (výrok I), oběma žalovaným uložil společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení 2 436 Kč (výrok II) a současně zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově soudní poplatek 5 000 Kč (výrok III). 2. Okresní soud vyšel z toho, že žalobce se svou žalobou domáhal vyhovění žalobě s tvrzením, že takto realizuje své zákonné předkupní právo k předmětnému pozemku. 3. Mezi účastníky nebylo sporné (a vyplynulo i z provedených důkazů), že žalovaní na základě kupní smlouvy ze dne 23. 6. 2018 (s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí ke dni 27. 6. 2018) nabyli do společného jmění manželů předmětný pozemek parc. [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí], o výměře 569 m², zapsaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, za cenu 15 000 Kč. Jako způsob ochrany pozemku byl v době převodu v katastru nemovitostí zapsán údaj – rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond. Pozemek se v době převodu nacházel a aktuálně stále nachází na území [anonymizována tři slova], který je rozsáhlým zvláště chráněným územím. Prodávající v kupní smlouvě prohlásil, že na převáděné nemovitosti vázne věcné břemeno zřízení a provozu vodovodního řadu ve prospěch společnosti [právnická osoba], žádná jiná omezení vlastnického práva nebyla v době převodu v katastru nemovitostí evidována. Před uzavřením této kupní smlouvy prodávající pozemek ke koupi žalobci nenabídl. Dopisem ze dne 12. 5. 2020 žalobce vyzval žalované k převodu pozemku do vlastnictví státu s odůvodněním, že při prodeji pozemku nedošlo přednostně k nabídce pozemku ke koupi orgánu ochrany přírody a krajiny. Žalovaní v písemné reakci ze dne 8. 6. 2021 sdělili žalobci své odmítavé stanovisko. 4. K tomu ze sdělení [stát. instituce], odboru rozvoje města a územního plánování okresní soud zjistil, že předmětný pozemek se dle platného územního plánu nachází v nezastavěném území obce, dle grafické části územního plánu se nachází v neurbanizovaném území obce a nenachází se tudíž v zastavěném území obce. Jeho součástí nebyl ani ke dni 23. 6. 2018. Nejedná se ani o plochu zastavitelnou a tento pozemek nesdílí ani žádnou ze svých hranic s hranicí zastavěného území, vymezeného dle územního plánu. K tomu z výpisu z katastru nemovitostí a z leteckých snímků okresní soud shledal, že se nejedná o zastavěný stavební pozemek, a nikdo z účastníků nesporoval, že by se na povrchu pozemku nacházela jakákoli stavba. 5. Okresní soud na daný případ aplikoval ustanovení § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění platném v době nabytí vlastnického práva k pozemku žalovanými (dále jen„ ZOPK“), dle kterého má Česká republika předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. [stát. instituce] podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. 6. Okresní soud vyložil, že již ze samotné formulace textu výše citovaného ustanovení ZOPK je zřejmé, že jde o zákonné předkupní právo. Zákon sice předvídá aktivitu žalobce směřující k zápisu předkupního práva do veřejného seznamu, nicméně nesplnění tohoto požadavku není spojeno s tím, že by předkupní právo bez takového zápisu nevzniklo. Okresní soud odkázal na ustanovení § 984 o. z., dle kterého není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu, ale s tím, že tato zásada se nepoužije v případě věcného práva vznikajícího ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu. 7. Na základě toho okresní soud uzavřel, že ačkoliv předkupní právo České republiky nebylo v rozporu s druhou větou ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK zaznamenáno v okamžiku nabytí vlastnického práva k pozemku žalovanými v katastru nemovitostí, došlo k porušení předkupního práva státu a prodávající ani kupující nemohou zabránit účinkům věcného práva s poukazem na absenci jeho zápisu ve veřejném seznamu. Následky porušení tohoto předkupního práva nejsou ZOPK výslovně upraveny, proto je třeba postupovat podle obecné úpravy, konkrétně dle ust. § 2144 odst. 1 o. z., které opravňuje toho, jemuž předkupní právo svědčí, domáhat se vůči tomu, jenž věc nabyl koupí, aby mu věc za příslušnou úplatu (tj. za kupní cenu, kterou žalovaní za pozemek zaplatili) převedl. Proto okresní soud žalobě vyhověl. 8. Postupem dle § 142 odst. 1 o. s. ř. okresní soud uložil žalovaným povinnost nahradit žalobci plně jeho náklady řízení a s odkazem na § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. současně uložil žalovaným rovněž zaplatit soudní poplatek za návrh na zahájení řízení. 9. Proti rozsudku, a to vůči všem výrokům, podali oba žalovaní odvolání. Nesouhlasili se závěrem okresního soudu, že by předkupní právo vzniklo i bez ohledu na to, že nebylo zapsáno v katastru nemovitostí. Namítali, že okresní soud vyšel při svém rozhodnutí z neaktuálního znění ZOPK. Sporovali, že by byla řádně zodpovězena otázka, zda by měl být pozemek považován za ležící v zastavěném či nezastavěném území. Poukazovali na to, že pozemek nabyli v dobré víře, že zde žádné předkupní právo není. Tvrdili, že žalobce tím, že opomenul předkupní právo zapsat do katastru nemovitostí, aby se následně tohoto práva dovolával, jednal protiprávně, nepoctivě a v rozporu s dobrými mravy. Dovolávali se rovněž ochrany svého Listinou zakotveného základního práva vlastnit majetek. Navrhli, aby odvolací soud změnil rozsudek okresního soudu tak, aby žalobu zamítl a jim přiznal náhradu nákladů řízení. 10. Žalobce se s rozsudkem okresního soudu ztotožnil a navrhl jeho potvrzení. 11. Krajský soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné. 12. Okresní soud ve věci provedl úplné dokazování, z provedených důkazů učinil odpovídající skutkové závěry, aplikoval na daný případ odpovídající ustanovení zákona a učinil i tomu odpovídající právní závěry. Své rozhodnutí okresní soud řádně zdůvodnil, a proto odvolací soud zcela odkazuje na pečlivé a úplné odůvodnění prvostupňového rozsudku, kterému nelze nic vytknout. S ohledem na obsah odvolacích námitek k tomu odvolací soud pouze dodává následující. 13. Okresní soud zcela správně uzavřel, že § 61 odst. 1 ZOPK zakotvuje zákonné předkupní právo státu. To vzniká přímo ze zákona u všech pozemků, které splňují podmínky zde uvedené, a to bez ohledu na to, zda je toto právo zapsáno v katastru nemovitostí. S ohledem na ustanovení § 984 odst. 2 o. z., dle kterého se neuplatní princip materiální publicity a nelze se proto dovolat dobré víry ve stav zápisu v katastru nemovitostí v případě věcného práva vznikajícího ze zákona bez zřetele na stav zápisu v tomto veřejném seznamu, se proto žalovaní nemohou účinně bránit tím, že jim nebyla existence předkupního práva známa, neboť nebylo zapsáno v katastru nemovitostí. Na závěru, že § 61 odst. 1 ZOPK zakládá předkupní právo, které tím vzniká přímo ze zákona bez ohledu na stav zápisu v katastru nemovitostí, se shoduje rovněž komentářová literatura (například Zákon o ochraně přírody a krajiny, nakladatelství Beck, 1. vydání, 2017, nebo Zákon o ochraně přírody a krajiny, nakladatelství Wolters Kluwer, dostupný na Aspi), a to bez ohledu na to, jaké znění tohoto zákona komentáře rozebírají. K závěru, že § 61 odst. 1 ZOPK zakotvuje zákonné věcné předkupní právo orgánu ochrany přírody k pozemkům ležícím na území národních parků za splnění tam vytyčených podmínek, ostatně dospěl i Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1691/2018 ze dne 28. 11. 2019. 14. V této souvislosti odvolací soud považuje za nutné uvést, že není případná námitka žalovaných, že okresní soud ve svém rozhodnutí vyšel z neaktuální verze ZOPK. Okresní soud na daný případ správně aplikoval (a ve svém odůvodnění rovněž správně citoval) znění § 61 odst. 1 ZOPK účinného v době, kdy žalovaní nabyli vlastnické právo k předmětnému pozemku. Od té doby doznalo toto ustanovení zákona pouze jedné změny, když byla zákonem č. 364/2021 Sb. do § 61 odst. 1 na konci textu věty druhé doplněna slova„ na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, které vydá [stát. instituce] a ve kterém uvede výčet pozemků označených údaji kat