47 Co 6/2026-98 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 16 721 Kč s blíže uvedeným příslušenstvím a nahradit mu náklady řízení 14 491,50 Kč.2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalovaný užívá na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobcem dne 11. 3. 2024 část pozemku č. parc. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Účelem nájmu je umístění stavby sjezdu na pozemní komunikaci formou zpevněné plochy pro vlastníky bytových jednotek nacházejících se v blízko stojícím bytovém domě. Nájemné za dobu od 1. 3. 2024 do 31. 12. 2024 bylo sjednáno ve výši 16 721 Kč a splatné bylo do 20 pracovních dnů od podpisu nájemní smlouvy. Okresní soud posoudil nájemní smlouvu jako platnou. Nepřesvědčil žalovanému, že pozemek, který byl žalovanému pronajat, představuje nezpůsobilý předmět nájmu, neboť se jedná o součást pozemní komunikace určené k obecnému užívání, případně o veřejné prostranství obce, jehož užívání nelze omezit soukromými právy. Nájemní smlouvu shledal platnou a na jejím základě uložil žalovanému žalobou požadované nájemné ve výši 16 721 Kč žalobci uhradit.3. Proti rozsudku okresního soudu podal odvolání žalovaný. Uvedl, že okresní soud se mýlí, pokud se domnívá, že vznik komunikace je závislý na projevu vůle vlastníka pozemku věnovat tuto část pozemku veřejnému užívání. Komunikace vzniká již tím, že splňuje kritéria, které zákon s existencí komunikace spojuje (§ 2 odst. 1 zák. č. 13/1997 Sb.). Na pozemku č. parc. , Anonymizováno, se nachází zpevněná plocha, která slouží jako dopravní cesta pro vozidla a chodce. Jde tedy o pozemní komunikaci, a to včetně pronajaté plochy. I v katastru nemovitostí je pozemek zapsán jako „ostatní komunikace“. Vlastník komunikace nemůže rozhodovat o tom, kterou její část dá do veřejného užívání a kterou nikoli. Omezit veřejné užívání účelové komunikace lze jen postupem dle § 7 citovaného zákona. Ze zákona spadá celá komunikace do režimu veřejného bezplatného užívání. Takové užívání není určeno vůlí vlastníka, jak se mylně domnívá okresní soud, nýbrž vyplývá ze zákona. Vlastník pozemní komunikace nemůže svévolně vylučovat části komunikace z obecného užívání. Rozhodnutí okresního soudu je v rozporu se zákonem. Žalovaný závěrem odvolání navrhl zamítnutí žaloby.4. Žalobce ve vyjádření k odvolání uvedl, že sporná plocha byla již v minulosti pronajata developerovi (, právnická osoba, ), aby na ní vybudoval sjezd a zpevněné odstavné plochy pro bytový dům. Posléze byla nájemní smlouva stejného obsahu uzavřena mezi účastníky. Sám žalovaný ve svém vyjádření z 11. 5. 2025 uvedl, že před zbudováním nájezdu se v daném místě žádná komunikace nenacházela, ale byla tam jen tráva a rumiště. Sjezd a zpevněná plocha byly vybudovány až na žádost investora (, právnická osoba, ) a slouží potřebám žalovaného. Na této části pozemku se účelová komunikace nenachází. Její těleso leží jinde, mimo tento prostor. Vybudováním nájezdu a stání nevznikla veřejná účelová komunikace. Ta může vzniknout jen za podmínek § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích. Tomu odpovídá i osazení pozemku značkou zákazu vjezdu a doplňkovou tabulí s nápisem „soukromý pozemek“. Sám žalovaný tedy označuje pozemek za veřejně nepřístupný, což je v příkrém rozporu s jeho procesním stanoviskem. Jednání žalovaného je nepoctivé, neboť developer a pak sám žalovaný získali příslušnou část pozemku do nájmu, aby si na něm pro vlastní potřebu vybudovali nezbytnou infrastrukturu, kterou sám žalovaný užívá a kterou neumožňuje užívat jinému, a nyní žalovaný účelově tvrdí, že jde o veřejně přístupný pozemek, aby nemusel hradit nájemné. Žalobce naopak od počátku předpokládal, že nájemné bude hrazeno po celou dobu existence stavby. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku.5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu z podnětu podaného odvolání, odvolání však neshledal důvodným.6. Jedinou spornou otázkou v řízení byla povaha části pozemku č. parc. , Anonymizováno, , jež byla žalovanému pronajata. Konkrétně byl mezi účastníky spor o to, zda tato část pozemku tvoří součást účelové komunikace nacházející se na pozemku, případně zda představuje veřejné prostranství, které je každému přístupné a které vylučuje jeho pronájem jednotlivé osobě.7. Okresní soud dospěl k závěru, že se o žádný z uvedených případů nejedná, a tedy že nic nebránilo tomu, aby byla část tohoto pozemku žalovanému pronajata. Odvolací soud s tímto hodnocením souhlasí.8. Tomuto závěru nasvědčují listinné důkazy založené ve spisu. Z předložených fotografií je jednak zřejmá historie pozemku. Ten byl předtím, než došlo k jeho zpevnění dlažbou, nekultivovanou půdou zarostlou travou (č. l. 12, 13, 14 spisu). Je tedy zjevné, že ani v minulosti nebyl součástí účelové komunikace nacházející se na tomtéž pozemku a že je naopak jen pozemkem k této komunikaci přiléhajícím.9. Tomu, že se nejedná o část komunikace, ale ani o pozemek věnovaný obcí k obecnému užívání, tedy veřejným prostranstvím, nasvědčují zcela jednoznačně dopravní značky na něm umístěné – zákaz vjezdu a dodatková cedule se zákazem parkování a označením pozemku za soukromý (srov. např. fotografie na č. l. 49). Ať již byly tyto značky instalovány kýmkoliv, je nutno z nich dovodit, že prostor za nimi není určen k veřejnému užívání.10. Uvedeným závěrům nasvědčuje i umístění popelnic na dané části pozemku (fotografie č. l. 49, 50). I jejich trvalé umístění na této části pozemku, které zjevně vyplývá z předložených fotografií, neboť prostor popelnic je vymezen zvláštním obrubníkem, vylučuje, aby bylo možné považovat tuto část pozemku za součást komunikace, případně za veřejné prostranství.11. Ze zmíněných fotografií je dále zřejmé, že se na pronajaté části pozemku nenachází chodník a že tuto část pozemku nelze považovat ani za veřejné parkoviště ve smyslu § 12 odst. 4 zák. č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Uvedenou část pozemku by proto nebylo možné považovat za součást komunikace, ani kdyby šlo o komunikaci místní, jejíž součástí podle citovaného ustanovení může právě chodník či parkoviště být.12. Okolnost, zda se v těchto místech pohybují někdy i jiné osoby než vlastníci bytových jednotek přilehlého domu, je pro posouzení povahy této části pozemku nerozhodná, stejně jako to, že do těchto prostor i přes daný zákaz případně někdy vjede cizí vozidlo.13. Odvolací soud v rámci úvah o platnosti nájemní smlouvy hodnotil i vlastní znění smlouvy. Povšiml si, že část pozemku č. parc. , Anonymizováno, , jež je předmětem nájmu, byla ve smlouvě označena pouze výměrou, aniž by došlo např. k jejímu oddělení geometrickým plánem. Položil si proto otázku, zda je předmět nájmu definován dostatečně určitě. Dospěl přitom k závěru, že tomu tak je. Přihlédl zejména k tomu, že mezi účastníky není o hranicích pronajatého pozemku pochyb, že jde o pozemek zřetelně oddělený od jeho zbývající části a že smlouva o nájmu nemusí být písemná a k jejímu uzavření může dojít i konkludentně. Přinejmenším k tomu praktickým chování stran v minulosti podle názoru odvolacího soudu došlo. Soud vzal v rámci těchto úvah konečně zřetel i k platné právní úpravě, která ukládá povinnost hledět na právní jednání spíše jako na platné než neplatné. Nájemní smlouvu proto odvolací soud zhodnotil jako určitou a platnou.14. Lze tedy shrnout, že žalobce uzavřel s žalovaným platnou nájemní smlouvu na část pozemku č. parc. , Anonymizováno, katastrálním území , adresa, na jejímž základě byl žalovaný povinen zaplatit za dobu od 1. 3. 2024 do 31. 12. 2024 výslovně dohodnutou částku nájemného ve výši 16 721 Kč. Žalovaný ani netvrdil, že by nájemné za tuto dobu či jeho část žalobci zaplatil. Okresní soud proto nepochybil, jestliže žalobě vyhověl a uložil žalovanému dlužné nájemné žalobci zaplatit.15. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek okresního soudu jako správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla v odvolacím řízení úspěšná, měla proto právo i na náhradu nákladů této fáze řízení.17. Odvolací náklady žalobkyně spočívaly v odměně za zastupování za 2 úkony právní služby po 1 780 Kč (§ 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb. – vyjádření k odvolání, zastoupení při jednání), 2 paušálních náhradách hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 1 a 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), jízdném zástupce žalobkyně za cestu vykonanou osobním automobilem k odvolacímu soudu na trase , adresa, a zpět v celkové délce 102 km ve výši 858,80 Kč (§ 137 odst. 1 o. s. ř.), náhradě za promeškaný čas za 5 ½ hodin po 150 Kč (§ 14 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) a 21% DPH ve výši 1 274,44 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem představovaly odvolací náklady žalobkyně po zaokrouhlení na celé koruny 7 343 Kč.