23 CO 287/2021-131 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud svým rozsudkem zamítl návrh žalobce, kterým se domáhal uložit povinnost žalovanému uzavřít s ním kupní smlouvu o prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech, jejíž obsah ve výroku zaznamenal (výrok I.) a žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 23.401,61 Kč k rukám advokáta žalovaného (výrok II.). 2. Rozhodl tak o požadavku žalobce na uložení povinnosti žalovanému uzavřít s ním kupní smlouvu o prodeji podílu o velikosti 1/24 na budově [adresa], rodinný dům, postavené na pozemku p.č. st. [číslo], a podílu 1/12 na pozemku p.č. st. [číslo], nacházejících se v [katastrální uzemí] za kupní cenu 55.000 Kč. Tvrdil, že je spoluvlastníkem v rozsahu podílu o velikosti 1/24 na stavbě rodinného domu [adresa], postaveného na pozemku p.č. st. [číslo], a podílu [číslo] na pozemku p.č. st. [číslo], vše v [katastrální uzemí]. Své spoluvlastnické podíly nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 17.3.2020. Žalovaný je spoluvlastníkem předmětných nemovitostí v podílech 1/24 na stavbě rodinného domu [adresa] a podílu [číslo] na pozemku p.č. st. [číslo], které získal na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s účinkem vkladu vlastnického práva ke dni 30.3.2020. Jeho právním předchůdcem byl [jméno] [příjmení], který s žalovaným uzavřel kupní smlouvu dne [datum], aniž by nabídl své podíly na nemovitostech žalobci k prodeji, byť mu svědčilo předkupní právo. 3. Žalovaný navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout s tvrzením, že žalobce nabyl své vlastnické právo k podílům na nemovitostech až dne 17.3.2020, ale žalovaný uzavřel kupní smlouvu na prodej předmětných podílů již dne [datum], tj. ke dni, ke kterému žalobce ještě nebyl podílovým spoluvlastníkem, a proto mu předkupní právo nesvědčilo. 4. Soud prvého stupně vyšel ze zjištění, že žalobce nabyl vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na předmětných nemovitostech, o velikostech 1/24 na domě [adresa] a podílu o velikosti 1/12 na pozemku p.č. st. [číslo] na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [jméno] [příjmení], dne 17.3.2020, kdy nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Žalovaný uzavřel kupní smlouvu s [jméno] [příjmení] na spoluvlastnické podíly k převáděným nemovitostem k podílu 1/24 na domě [adresa] a podílu 1/12 pozemku p.č. st. [číslo] již dne 13.3.2020. 5. Po právní stránce okresní soud posoudil zjištěné skutečnosti podle § 1124 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen o.z.) a § 2143 o.z. Uzavřel, že podle § 1124 odst. 1 o.z. ve spojení s § 2143 o.z. tížila povinnost prodávajícího [jméno] [příjmení] učinit nabídku k využití předkupního práva ostatním spoluvlastníkům do dne 13.3.2020. Žalobce však dne 13.3.2020 ještě spoluvlastníkem předmětných nemovitostí nebyl, a proto předkupní právo k převáděným nemovitostem neměl. Proto soud prvého stupně žalobu jako nedůvodnou zamítl a žalovanému podle § 142 odst. 1 o.s.ř., jako procesně zcela úspěšnému, přiznal právo na náhradu nákladů řízení. 6. Rozsudek okresního soudu napadl odvoláním žalobce. Namítal, že soud prvého stupně učinil nesprávný právní závěr, pokud uzavřel, že předkupní právo váznoucí na převáděných spoluvlastnických podílech v důsledku jejich převodu nepřechází na nového spoluvlastníka. To za situace, kdy právní předchůdce žalovaného převáděný spoluvlastnický podíl právním předchůdcům žalobce ke koupi nenabídl. Tímto jeho jednáním došlo k porušení zákonného práva ostatních spoluvlastníků a nároky z tohoto porušení přešly spolu s převáděnými podíly na nemovitostech na žalobce. Navrhl změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě v plném rozsahu. 7. Žalovaný k odvolání navrhl rozsudek okresního soudu, s jehož závěry se zcela ztotožnil, jako věcně správný potvrdit. 8. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu podle § 212, § 212a o.s.ř. a dospěl k následujícím závěrům. 9. Odvolání je důvodné. 10. Předně je třeba uvést, že okresní soud provedl ve věci potřebné dokazování, z provedených důkazů učinil odpovídající skutková zjištění a z nich pak i správný závěr o skutkovém stavu. Odvolací soud tedy vychází ze skutkových zjištění soudu prvého stupně, tyto přejímá a pro stručnost na ně zcela odkazuje. Ostatně i oba účastníci v odvolacím řízení potvrdili, že není skutkově sporné, že právní předchůdce žalovaného při převodu spoluvlastnického práva neučinil nabídku věc získat právní předchůdkyni žalobce. Ta pak následně prodala svůj spoluvlastnický podíl žalobci a až ten uplatnil nároky z porušení předkupního práva a svoji aktivní věcnou legitimaci uplatit tyto nároky dovozuje z kupní smlouvy uzavřené s právní předchůdkyní. 11. Jde tak o právní posouzení skutkově nesporné věci. Konkrétně o to, zda prodejem nemovitostí (spoluvlastnických podílů na nich) přechází spolu s vlastnictvím i nárok z porušení předkupního práva původního vlastníka nemovitostí, či nikoliv. 12. Povahou předkupního práva se Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 29.7.2021, sp.zn. 22 Cdo 805/2021. Vyložil přitom, že dovolací soud v usnesení ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015, dovodil, že v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, nebo ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018), tedy ust. § 2140 a násl. o. z. Judikatura (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009) i odborná literatura (srov. např. J. Porod in J. Petrov a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2019, str. 2170) se dále shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv. 13. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. 14. Citované ustanovení zakotvuje v právním řádu tzv. právo retraktu. Toto právo vznikne předkupníkovi, kterému svědčí věcné (zákonné) předkupní právo, tehdy, nesplní-li povinný z předkupního práva svoji povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, zakotvenou v § 2140 odst. 1 o. z. Ve španělském civilním právu, v němž má právo retraktu dlouhou tradici, je tzv. retracto legal (zákonný retrakt) chápán jako právo na subrogaci za stejných podmínek, jako byly sjednány ve smlouvě, namísto toho, kdo věc nabývá koupí (srov. čl. 1521 Código Civil z roku 1889 (dostupný na http://www.boe.es), nebo K. Eliáš: O zákonném předkupním právu spoluvlastníků, Právní rozhledy č. 5/2009, str. 153 a násl.). Ve starší české literatuře bylo popsáno jako„ věcné právo k cizímu pozemku, podle něhož jistá osoba (retrahent, Nähergelter) při prodeji pozemku jest oprávněna vkročiti v trh, tj. žádati, aby prodávaný pozemek prodán byl jenom jí, ovšem za splnění podmínek nabízených třetím (jiným) kupcem“ (Ottův slovník naučný: illustrovaná encyklopaedie obecných vědomostí, 21. díl, R (Ř) – Rozkoš, J. Otto, Praha 1904, str. 607). Právo retraktu zanikne okamžikem dalšího převodu, neboť dospěje standardní povinnost učinit nabídku ke koupi (srov. např. J. Porod in J. Petrov a kol.: Občanský zákoník, komentář, 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2019, str. 2170). 15. V projednávané věci žalobce nabyl spoluvlastnické podíly na předmětných nemovitostech od své právní předchůdkyně na základě kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni 17.3.2020. Žalovaný své spoluvlastnické podíly na předmětných nemovitostech získal na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (s účinkem vkladu vlastnického práva ke dni 30.3.2020) od právního předchůdce, který své podíly na nemovitostech právní předchůdkyni žalobce ke koupi nenabídl, byť jí svědčilo předkupní právo podle § 1124 odst. 1 o.z. ve znění účinném do 30.6.2020. 16. Nejvyšší soud v citovaném rozsudku sp.zn. 22 Cdo 805/2021 uvedl, že zákon nestanoví speciální postup při uplatnění tohoto práva. Nepodmiňuje přípustnost uplatnění práva retraktu žalobou ani předchozím učiněním konkrétního právního jednání. Předkupník je tedy oprávněn uplatnit právo retraktu žalobou, aniž by jí nutně předcházela výzva předkupníka koupěchtivému k převedení věci, k níž je věcné předkupní právo zřízeno, resp. k níž mu svědčí zákonné předkupní právo. 17. Dovolací soud dále vyložil, že v jím projednávané věci, kdy mezi žalovanou a B. došlo k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí a následně k jejich převodu na B, přičemž žalovaná nesplnila povinnost upravenou v § 2140 odst. 1 o. z. nabídnout předmětné stavby žalobci ke koupi, právo retraktu vzniklé v důsledku porušení povinnosti žalované nabídnout předkupníkovi předmětné stavby ke koupi dohodou o zániku závazku z kupní smlouvy nezaniklo, neboť nedošlo k „ novému“ převodu, čímž by dospěla standardní povinnost učinit nabídku ke koupi. To odpovídá i smyslu § 2146 o. z., který,