27 CO 3/2022-113 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 100 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 12. 12. 2020 do zaplacení do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a nahradit žalobcům náklady řízení 50 738 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok II). 2. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že žalobci se domáhali zaplacení uvedené částky s tvrzením, že dne 29. 7. 2020 jako budoucí kupující uzavřeli s budoucími prodávajícími a žalovaným jako vedlejším účastníkem rezervační smlouvu, jejímž předmětem byla koupě nemovitých věcí. V souladu s uzavřenou smlouvou žalobci zaplatili na účet žalovaného částku 100 000 Kč jako zálohu na kupní cenu. Smlouva byla uzavírána prostředky komunikace na dálku, žalobci od této smlouvy odstoupili a požadují vrácení uvedené částky. Žalovaný ovšem zálohu na kupní cenu započetl na smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy, s čímž žalobci nesouhlasí a jsou přesvědčeni, že záloha na kupní cenu byla složena žalovanému do úschovy. Tyto prostředky je tudíž žalovaný povinen vydat žalobcům zpět. Do uzavření kupní smlouvy se totiž jedná o prostředky složené do úschovy žalovaného, nikoliv o prostředky prodávajících. Žalovaný není oprávněn svévolně rozhodovat o výplatě prostředků kterýmkoliv jiným osobám a po uplynutí doby úschovy byl povinen tuto částku vrátit žalobcům. Protože částku 100 000 Kč převzal do úschovy žalovaný, je také ve věci pasivně legitimován. Majetkem prodávajících by se záloha mohla stát až okamžikem započtení na kupní cenu. Žalobci konečně uvedli, že mají-li prodávající za to, že jim náleží nárok na sjednanou smluvní pokutu, nechť jej uplatní soudní cestou. 3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal předně, že ve věci není pasivně legitimován, neboť závazek týkající se zálohy na kupní cenu byl sjednán výlučně mezi prodávajícími a žalobci. Žalovaný je toliko platebním místem. Mezi žalobci a žalovaným žádná smlouva o úschově nevznikla, nelze proto tvrdit, že by rezervace byla svěřena do úschovy žalovaného. Žalobci nemají nárok na zaplacení částky 100 000 Kč od kohokoliv, neboť odstoupení od smlouvy se týká pouze jednostranného ukončení rezervační smlouvy ve vztahu k žalovanému a nemůže mít žádný dopad do sféry závazků ujednaných mezi žalobci a prodávajícími. I přes odstoupení trvaly závazky mezi žalobci a prodávajícími, tedy zejména závazek uzavřít kupní smlouvu, proto byli žalobci vyzváni k jejímu uzavření. Kupní smlouvu ovšem neuzavřeli, a proto vznikl prodávajícím nárok na smluvní pokutu. Rezervace dle rezervační smlouvy sloužila jako jistota k zajištění, resp. utvrzení závazků plynoucích z rezervační smlouvy. Prodávajícím proto vznikl nárok na smluvní pokutu, tito provedli započtení tohoto nároku oproti nároku na vrácení zálohy na kupní cenu a žalobci tudíž nemají nárok na zaplacení žalované částky. 4. Okresní soud po provedeném dokazování, seznámení se s obsahem listin předložených či označených účastníky k prokázání jejich skutkových tvrzení, věc posoudil podle příslušných ustanovení zák. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále jen o. z.) a zák. č. 39/2020 Sb. (o realitním zprostředkování), a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. 5. Okresní soud konstatoval, že v řízení bylo prokázáno, resp. mezi účastníky ani nebylo sporným, že žalobci uzavřeli se žalovaným a prodávajícími smlouvu nazvanou jako rezervační smlouva. Jejím předmětem bylo několik různých závazků každé ze stran smlouvy. Mezi žalobci a prodávajícími byl zejména sjednán závazek odpovídající smlouvě o smlouvě budoucí dle ust. § 1785 o.z., jíž se žalobci a prodávající zavázali nejpozději do 30. 10. 2020 uzavřít kupní smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory žalovaného a žalobci po poučení o možnosti od této rezervační smlouvy odstoupit sděleními ze dne 6. 8. 2020 vůči žalovanému a ze dne 12. 8. 2020 vůči prodávajícím od rezervační smlouvy odstoupili. Okresní soud dále konstatoval, že pro posouzení opodstatněnosti žaloby není významné, zda prodávající vystupovali jako podnikatelé a zda s nimi žalobci jednali v postavení spotřebitelů. Předmětem řízení jsou toliko závazky žalovaného vůči žalobcům a pro právní posouzení těchto závazků je vzájemný vztah žalobců a prodávajících nerozhodný. Pro posouzení opodstatněnosti žaloby tak není významné, zda žalobci platně odstoupili od smlouvy i v rozsahu vůči prodávajícím. Touto skutečností se okresní soud v řízení dále nezabýval. 6. Závazky žalobců a žalovaného navzájem je pak nutno posoudit dle ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem (§ 1810, § 419 a § 420 a následující o.z.). Žalobci byli v souladu s ust. § 1829 odst. 1 o.z. i poučením poskytnutým žalovaným oprávněni od smlouvy v rozsahu práv a povinností žalobci – žalovaný odstoupit. Odstoupením v souladu s ust. § 2004 odst. 1 o.z. byly závazky žalobců vůči žalovanému a naopak žalovaného vůči žalobcům od počátku zrušeny. Proto byl zrušen nejenom závazek žalovaného zajistit žalobcům úvěr k financování nemovitosti a další, ale byl též zrušen závazek žalobců zaplatit částku rezervace a závazek žalovaného převzít částku 100 000 Kč. 7. Část smlouvy v rozsahu od zaplacení rezervační zálohy až po konečné naložení s rezervační zálohou okresní soud posoudil jako smlouvu o úschově dle ust. § 2402 a následujících o.z. Podle okresního soudu z textu rezervační smlouvy plyne, že žalovaný převezme od žalobců částku 100 000 Kč, kterou dle nastalé situace vrátí zpět žalobcům či předá za žalobce prodávajícím k částečné úhradě kupní ceny. Žalovaný se tedy zavázal peníze převzít a pro žalobce opatrovat a podle vývoje situace je buď vydat zpět žalobcům jako uschovatelům či předat jinému. To, že smluvní vztah mezi žalobci a žalovaným je nutno posoudit jako úschovu, lze podpořit i zněním ust. § 4 zákona o realitním zprostředkování. Argumentaci žalovaného o tom, že je toliko platebním místem, okresní soud shledal nepřiléhavou, neboť úhradou na platební místo dojde ke splnění dluhu dlužníka vůči věřiteli. Žalovaný nebyl pouhým platebním místem, žalobci zasláním rezervační zálohy neplnili žádný dluh, pouze alokovali finanční prostředky pro situace nastalé a popsané v rezervační smlouvě. 8. Pakliže tedy žalobci odstoupili od veškerých práv a povinností vůči žalovanému, odstoupili též od smlouvy o úschově uzavřené mezi žalobci a žalovaným, a tato smlouva od počátku zanikla. Zaplacená záloha se tak v souladu s ust. § 2991 odst. 2 o.z. stala plněním z právního důvodu, který odpadl. Závazky mezi žalobci a žalovaným byly od počátku zrušeny, a proto jsou účastníci povinni v souladu s ust. § 2993 o.z. navzájem si vydat, co plnili. Je nerozhodné, zda prodávajícím vznikly za žalobci nějaké pohledávky z rezervační smlouvy vyplývající, neboť se jedná o smluvní vztah mezi těmito dvěma stranami bez další účasti žalovaného. Žalovaný částku 100 000 Kč zadržoval jako bezdůvodné obohacení a pro zánik části smluvních ujednání odstoupením nebyl oprávněn tuto částku vydat prodávajícím. Žalovaný je tedy povinen vydat žalobcům oč se po zrušení závazků bezdůvodně obohatil, a obohatil se právě žalovaný, nikoliv prodávající, neboť žalovanému vznikla práva a povinnosti ze smlouvy o úschově, které následně zanikly odstoupením. Okresní soud proto žalobě vyhověl a ve věci úspěšným žalobcům přiznal dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému. 9. Proti rozsudku podal včas odvolání žalovaný. Okresnímu soudu vytýkal, že na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním. Okresní soud v odůvodnění rozsudku správně uvádí, že mezi žalobci a prodávajícími byl sjednán zejména závazek odpovídající smlouvě o smlouvě budoucí dle ust. § 1785 o.z. Na posuzovanou věc proto dopadají závěry usnesení NS ČR sp. zn. 28 Cdo 2360/2012, z něhož mimo jiné plyne, že pokud před uzavřením hlavní smlouvy poskytne jedna strana něco, co má být předmětem jejího budoucího závazku, je stanovena vyvratitelná domněnka, že v pochybnostech se plnění poskytnuté před uzavřením smlouvy, ze které má závazek k plnění teprve vzniknout, považuje za zálohu, tedy za splátku na smluvené budoucí plnění. Okolnost, že záloha v souladu s dohodou účastníků byla poukázána na určené platební místo, pak nemění ničeho na povinnosti převodce zálohu poté, co z převodu práv sešlo, vrátit druhému účastníkovi smlouvy. Zaplacením peněžité částky na dohodou účastníků sjednané platební místo (účet u peněžního ústavu, jehož majitelem je třetí osoba) s úmyslem složit zálohu na budoucí úplatný převod práv totiž bylo plněno budoucímu převodci (a nikoliv třetí osobě – majiteli účtu), který je také povinen složenou zálohu, poté co ze smlouvy sešlo, vrátit. Podle žalovaného tyto závěry vycházející z předchozí právní úpravy plně platí i v poměrech nyní platného občanského zákoníku, což plyne z rozsudku NS ČR sp. zn. 27 Cdo 2505/2019. 10. Okresní soud dále nesprávně dovozuje, že mezi žalobci a žalovaným byly sjednány podpůrné závazky ke smlouv