71 Co 194/2024-110 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud v odstavci I. výroku zavázal žalovanou zaplatit žalobcům částku 500 000 Kč a úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 6. 7. 2022 do zaplacení. V odstavci II. výroku žalobu zamítl v části, kterou se žalobci po žalované domáhali zaplacení částky 9 600 Kč a úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 4. 10. 2022 do zaplacení. V odstavci III. výroku uložil žalované zaplatit žalobcům na nákladech řízení 118 677,24 Kč.2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že první prohlídka nemovitostí, které chtěli žalobci koupit, proběhla v listopadu 2020. Žalobci jako dlužník a , banka, , IČO , IČO, jako věřitel (dále jen banka) spolu dne 13. 5. 2021 uzavřeli smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru číslo , Anonymizováno, , předmětem smlouvy bylo poskytnutí spotřebitelského úvěru žalobcům v celkové výši 2 880 000 Kč, a to spotřebitelský účelově vázaný úvěr na bydlení – na nákup a rekonstrukci konkrétní nemovitosti, a to výhradně nemovitostí, jež jsou předmětem tohoto řízení. Úvěr byl sjednám výhradně k výše popsanému účelu, vázáný na nemovitosti, jež jsou předmětem tohoto řízení. Čerpání úvěru bylo podmíněno mj. předložením kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvy byl bance předložen před uzavřením smlouvy o úvěru.3. První návrh kupní smlouvy poté, co již byl žalobcům schválen (hypoteční) úvěr, předložila žalovaná žalobcům e-mailem dne 31. 8. 2021; tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobci se zněním návrhu nesouhlasili a navrhovali, aby byla ujednání v návrhu změněna, a to zejména v části týkající se otázky vzdání se práva odpovědnosti za vady ze strany žalobců, a v části týkající se uvedení vymíněných stavebních prací, k jejichž provedení se žalovaná zavazuje.4. Dne 6. 9. 2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena písemná rezervační smlouva, neboť žalobci měli zájem zakoupit za kupní cenu 3 500 000 Kč nemovitou věc ve vlastnictví žalované, a to nemovitou věc tak, jak je označena v žalobě, tj. bytová jednotka č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen nemovitosti), v rezervační smlouvě bylo ujednáno, že žalobci uhradí žalované rezervační jistotu ve výši 500 000 Kč, kterou žalobci složili v souladu s rezervační smlouvou. Žalovaná se zavázala rezervovat výhradně pro žalobce možnost uzavřít po dobu rezervační lhůty kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitostem z žalované na žalobce, a to za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Rezervace trvá ode dne podpisu smlouvy do 60 dnů (rezervační lhůta). Žalovaná a žalobci se zavázali, že spolu uzavřou kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty. V případě, že žalobci neposkytnou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy se žalovanou nebo neuhradí řádně rezervační jistotu podle článku II bod 1 smlouvy nebo jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou, zavázali se žalobci zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty a žalovaná je oprávněná od smlouvy odstoupit. Bylo ujednáno, že v případě, že dojde řádně a včas k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek použit na úhradu kupní ceny. V čl. II bod 2 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalobců, jsou žalobci povinni uhradit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty. Žalobci výslovně souhlasili s tím, aby v tomto případě žalovaná započítala složenou rezervační jistotu na smluvní pokutu. V čl. II bod 3 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalované, je žalovaná povinna vrátit žalobcům rezervační jistotu v plné výši, a to do 5 dnů ode dne uplynutí rezervační lhůty. Smlouva dále obsahovala ujednání nazvané: Dodatek ke smlouvě, který byl uzavřen zároveň se smlouvou. V této části smlouvy se žalovaná zavázala k „dokončení prací souvisejících s nemovitostí, a to na základě přehledu prací s plánovanými mezními termíny dokončení, a to: do konce října – střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit“, a další práce s termínem dokončení do konce listopadu, a do konce prosince. Do konce října 2021 nebyly práce vymezené v rezervační smlouvě – dodatku žalovanou provedeny. Následně ve dnech 14. 9. 2021 až 16. 9. 2021 strany domlouvaly termín osobního jednání o obsahu kupní smlouvy, přičemž termín byl dohodnut na 17. 9. 2021.5. Další upravený návrh kupní smlouvy byl žalobcům po jejich dotazu žalovanou předložen až dne 13. 11. 2021; i tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , jméno FO, . I tento návrh obsahoval mj. ujednání, že žalobci, jakožto kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí. Žalobci dne 23. 11. 2021 (e-mailem) navrhli žalované uzavření dodatku k rezervační smlouvě tak, že rezervační lhůta trvá ode dne podpisu rezervační smlouvy 120 dnů. K podpisu dodatku nedošlo. K uzavření kupní smlouvy nedošlo. Žalobci žalovanou k zaplacení částky, jež je předmětem tohoto řízení, písemně vyzvali. Žalovaná na výzvu ničeho neuhradila.6. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud § 556 a 1785 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) a dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně.7. Pokud se jedná o skutečnou vůli (úmysl stran v okamžiku uzavření smlouvy), okresní soud uzavřel, že strany ujednaly závazek uzavřít kupní smlouvu až poté, co budou žalovanou provedeny dodatkem vymíněné stavební práce, a současně, že závazek k uzavření kupní smlouvy byl podmíněn provedením/dokončením vymíněných stavebních prací (viz bod 32 až 40 odůvodnění rozhodnutí okresního soudu).8. V tomto směru okresní soud poukázal na to, že už v době těsně po první prohlídce nemovitých věcí, která proběhla dne 15. 11. 2020, žalovaná sama (např. e-mailem z 19. 11. 2020) definovala stavení práce, které bude realizovat žalovaná (konkrétně např. úpravy pozemku, oplocení, vybudování parkovacích míst, dokončení fasády, marmolit, podbití dřevem, okna a vstup, vchodové dveře). Ještě před uzavřením rezervační smlouvy žalovaná dne 25. 8. 2021 žalobcům navrhla, aby seznam stavebních prací, které budou závazkem žalované „v rámci kupní ceny“, byl přílohou kupní smlouvy (viz e-mail z 25. 8. 2021 odeslaný v 10:49 hod. a z 26. 8. 2021 odeslaný v 6:52 hod.). Následně necelý týden před uzavřením rezervační smlouvy mezi stranami proběhla komunikace, ve které strany dohodly, že provedení stavebních prací žalovanou bude uvedeno již v dodatku k rezervační smlouvě (viz např. e-mail z 31. 8. 2021 odeslaný v 21:16 hodin), nikoli až v kupní smlouvě; přičemž termíny provedení prací byly sjednány výslovně jako termíny mezní. S tím rovněž koresponduje i časová osa – vazba mezi sjednanou rezervační lhůtou, která činila 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy (uzavřené 6. 9. 2021) a do jejíhož uplynutí se strany zavázaly k uzavření kupní smlouvy, a závazkem žalované k provedení dodatkem vymíněných stavebních prací (zejména střechy, obložení vikýře, vchodových dveří, zazdění mezi byty a sokl marmolit) do konce října 2021. Práce, jež měly být provedeny do konce října, provedeny nebyly.9. Okresní soud dále dovodil, že kupní smlouva nebyla uzavřena nikoliv z důvodů na straně žalobců. V době od uzavření rezervační smlouvy do uplynutí rezervační lhůty žalobci s žalovanou jednali o uzavření kupní smlouvy, žalobci tak poskytli součinnost k jednání o podmínkách smlouvy i k uzavření kupní smlouvy, kterou po nich lze spravedlivě požadovat, a to i s přihlédnutím k tomu, že návrhy smluv připravovala na vlastní žádost vždy žalovaná, která nadto byla ve smluvním vztahu silnější profesionálnější stranou.10. Na závěr okresní soud poukázal na to, že ujednání v kupních smlouvách o odpovědnosti za vady je nutno posoudit jako ujednání, která jednoznačně zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele, tj. žalobců, a jedná se tak o tzv. zneužívající ve smyslu § 1813 a § 1814 odst. 1 o. z. Dle § 8 zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Soud má za to, že po žalobcích nebylo lze spravedlivě žádat, aby jen z důvodu obavy z marného uplynutí rezervační lhůty, žalovanou předložený návrh kupní smlouvy za výše popsaných okolností přijali a smlouvu podepsali.11. Proti odstavci I. výroku tohoto rozhodnutí podala včasné odvolání žalovaná a domáhala se jeho změny tak, aby žaloba byla zamítnuta. Poukázali na to, že podmínka, že kupní smlouva bude uzavřena, až po provedení prací uvedených v dodatku vš