8 Co 200/2025-97 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu žalobkyně na zaplacení částky 28.355 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 21.942 Kč a od 15. 11. 2024 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 6.413 Kč od 25. 12. 2024 do zaplacení. Žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 14.804,35 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalované.2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání a domáhala se jeho změny tak, že žalobě bude vyhověno. Uvedla, že soud I. stupně dospívá k právnímu názoru, že poškozené koberce a nánosy prachu na světlech nutno považovat za běžné opotřebení, tím spíše trval-li nájem po dobu 13 let. Rovněž dospívá k závěru, že se nájemce choval jako řádný hospodář, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Tyto závěry jsou však nesprávné, když soud vůbec nevyhodnotil tu skutečnost, že obvyklé opotřebení nutno poměřovat korektivem řádného užívání v průběhu trvání nájmu. Požadavek řádného užívání vyplývá též z ust. § 2225 odst. 1 o. z. Pod požadavek řádného užívání nepochybně patří pravidelný úklid a péče o podlahové krytiny a tento standard byl upřesněn v článku VI. odst. 3 předmětné Smlouvy o nájmu nebytových prostor, kde byl výslovně sjednán požadavek výměny koberců. Za řádné užívání nájmu dle této smlouvy tedy bylo nutno považovat i výměnu koberců, pokud koberec již neodpovídá běžnému standardu v obdobně užívaných nebytových prostorách. Uvedené ustanovení nelze vyložit jinak, než tak, že v situaci, kdy po dobu trvání nájmu dojde k poškození koberců, je povinností nájemce tyto koberce vyměnit, a to i opakovaně. Žalovaná jako nájemce koberce nevyměnila a tímto porušila smlouvu. Nelze tak souhlasit s názorem soudu, že se žalovaná chovala jako řádný hospodář, jako by šlo o její majetek. V tomto směru tak doba nájmu nemá na posouzení obvyklého opotřebení zásadní vliv. Koberce ke dni skončení nájmu nemohly být ve stavu tak, jak tomu bylo v daném případě. Soud I. stupně nesprávně vyhodnotil předložený návrh Dodatku č. 3 s přesněji specifikovaným plánem údržby, kdy uvedeným akceptovaný návrh pouze blíže specifikovala řádné užívání ze strany nájemce, což však nikterak neznamená, že by před předložením tohoto dodatku nájemce nebyl povinen užívat nebytové prostory řádně tak, jak to bylo sjednáno. Na tomto faktu pak nemůže nic změnit to, zda navržený dodatek byl akceptován, či nikoliv. Soud I. stupně se nevypořádal ani s hodnocením – použitím a aplikací ČSN 744505. Žalobkyně z této normy dovozovala, že stav koberců ke dni předání zcela zjevně odporoval požadavkům stanoveným tímto předpisem. Obdobné pak platí pro neprovádění úklidu a očisty svítidel, když v řízení bylo prokázáno, že nánosy prachu na svítidlech existovaly a byly poměrně masivní a významné. Soud existenci nánosů prachu vzal za prokázanou a tento stav jednoznačně dokládal, že nebyl prováděn úklid dle článku VII. odst. 3 Smlouvy a užívání nebytových prostor žalovanou, nelze ho hodnotit jako řádný. Stírání prachu ze svítidel nemá význam pouze estetický, ale i hygienický a neprovádění očisty má za následek pokles svítivosti vlivem znečištění, což může dosahovat 10 – 20 % za 1 – 2 roky a v tomto směru lze odkázat na ČSN EN 12464-1- světlo a osvětlení - osvětlení pracovišť. Stav koberců i svítidel přesahoval tolerance technických a hygienických norem a nelze hovořit o řádném užívání a obvyklém opotřebení. Lze souhlasit s názorem soudu, že opotřebení koberců nemohlo zabránit ani používání speciálních podložek pod kancelářské židle, nicméně pokud by došlo k řádné a včasné výměně, toto by opotřebení koberců zabránilo. Soud se nevypořádal s otázkou, zda užívání nebytových prostor žalovanou bylo řádné či nikoliv. Vyhnul se rovněž posouzení otázky, zda stav nebytových prostor při skončení nájmu odpovídal zmiňované ČSN 744505 a jaké dopady má uvedené zjištění na posouzení obvyklého opotřebení při řádném užívání.3. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Má za to, že soud postupoval přesně v souladu s účelem technické normy ČSN 744505, kterým je objektivní odlišení běžného opotřebení a skutečného poškození. Soud správně identifikoval, že drobné povrchové vady, jako jsou vlasové praskliny v omítce, otěry malby či nepatrné škrábance na podlaze spadají explicitně do definice obvyklého opotřebení. Jedná se o správnou aplikaci standardu, který byl pro tyto účely vytvořen. Žalobkyně v řízení nepředložila jediný relevantní důkaz, který by prokázal, že stav prostor přesáhl limity stanovené normou. Soud postupoval plně v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů, přičemž své závěry pečlivě logicky odůvodnil a nepochybil, když posudek žalobce označil za neprůkazný. Pokud znalec své závěry o údajných strukturálních vadách či vlhkosti nepodloží měřitelnými údaji a pouze spekuluje, nemůže takový posudek sloužit jako spolehlivý podklad pro rozhodnutí. Výklad smluvního ujednání o údržbě, jak jej provedl okresní soud, je zcela v souladu s dispozitivní úpravou obsaženou v občanském zákoníku.4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je částečně důvodné.5. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud, když žalovaná jako nájemce užívala od , Anonymizováno, nebytové prostory žalobkyně v budově na adrese , adresa, na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , Anonymizováno, . V článku VII., bod 1 si strany ujednaly, že nájemce se zavazuje užívat pronajaté prostory tak, aby nedošlo k jejich nadměrnému opotřebování a poškozování a v bodu 3, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním prostor, včetně úklidu, malování a výměny koberců. V bodu 4 si ujednaly, že nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu provedení oprav a údržby nad rámec běžné údržby, a umožní jejich provedení. Jinak odpovídá za škodu, která by nesplněním této povinnosti vznikla a nemá nároky, které by jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat předmět nájmu pro vady, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. V článku VIII. odst. 2 se žalovaná zavázala po skončení nájmu z jakýchkoliv důvodů uvést pronajaté prostory do původního stavu s přihlédnutím k normálnímu opotřebení, a to do 14 dnů. Žalobkyně na své náklady provedla výměnu koberců v místnostech č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k výměně koberce v místnosti č. , hodnota, nedošlo, přičemž notářka , tituly před jménem, , jméno FO, zjistila, že v místnosti č. , hodnota, byl nalepený zátěžový koberec cihlové barvy se známkami opotřebení na více místech, zejména tam, kde se po něm s největší pravděpodobností jezdilo kancelářskými židlemi a v prostoru největšího opotřebení došlo taktéž k odlepení, kdy se jednalo o místo, kde se nacházel spoj koberce. Zátěžový koberec cihlové barvy vykazoval viditelné znaky opotřebení a vyblednutí a spoj koberce je odlepen a mírně zvlněn, rovněž bylo zjištěno, že v místnosti č. , hodnota, se nacházelo 6 stropních zářivkových svítidel, každé z nich obsahovalo 2 zářivkové trubice a zástupce pronajímatele všechny zářivkové trubice sundal a vyčistil do bílého hadru, když tento pak vykazoval viditelné šmouhy od nánosu prachu. V místnosti č. , hodnota, se nacházely 4 stropní zářivkové svítidla, každé z nich obsahovalo 2 zářivkové trubice. Tyto trubice byly sundány, vyčištěny do bílého hadru a rovněž byl zadokumentován nános prachu na nich a v místnosti č. , hodnota, se nacházelo 6 stropních zářivkových svítidel, z nichž každé obsahuje 2 zářivkové trubice a i zde byly zjištěny na bílém hadru viditelné šmouhy od nánosu prachu. Rovněž žalovaná nebytové prostory zdokumentovala 3 fotografiemi. Výměna koberce v místnosti č. , hodnota, byla zadána odborné firmě a byla za tuto činnost zaplacena částka 15.192 Kč, za vyčištění svítidel, které provedl jednatel žalobkyně pan , jméno FO, , byla vyúčtovaná částka 6.750 Kč a za notářský zápis, kterým žalobkyně osvědčuje stav kancelářských prostor, zaplatila žalobkyně částku 6.413 Kč.6. U odvolacího jednání žalobkyně potvrdila, že výměna koberce byla provedena za koberec shodného zátěžového typu, jaký v místnosti byl při předání prostor žalované. Čištění svítidel prováděl sám jednatel žalobkyně a vyúčtoval si to jako živnostník, když dle živnostenského oprávnění je k tomu povolán. V daném případě se jedná o práci ve výškách, na štaflích a nejde jen o setření prachu na svítidlech.7. Z těchto skutkových zjištění dle názoru odvolacího soudu okresní soud dovodil nesprávné právní závěry.8. Okresní soud správně na daný spor aplikoval ust. § 3 zákona č. 116/1990 Sb. a v souladu se závěrečnými ustanoveními § 3074 o. z. ustanovení občanského zákoníku ve znění od 1. 1. 2014.9. Dle § 2207 odst. 1 po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy