71 Co 237/2025-302 — Krajský soud v Ostravě

1. Okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 877 223 Kč s příslušenstvím a co do částky 137 777 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2020 za částku 7 190 000 Kč od žalované koupila pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , o výměře 320 m2, jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 732 m2; vše zapsané na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, . Již krátce po koupi domu, tj. od prosince 2020, řešila žalobkyně s pracovníky žalované celou řadu nedostatků a vad domu, a to zejména nefunkční topení a špatně zapojené zásuvky, následně i vadně provedené podlahy, které se začaly odlupovat. Tuto vadu podlah řádně reklamovala žalobkyně u žalované nejpozději dopisem zaslaným žalované doporučeně dne 8. 12. 2021. Jelikož žalovaná vytknuté vady posléze odmítla uznat a odstranit, žalobkyně následně předžalobní výzvou ze dne 12. 8. 2022 opakovaně vytkla žalované skryté vady, a to včetně vad uplatněných žalobou. Dle znaleckého posudku č. , č. účtu, ze dne 6. 5. 2025 vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , v domě absentuje vodorovná hydroizolace v podlahách prvního nadzemního podlaží, tepelná izolace v podlahách prvního nadzemního podlaží a vodorovná hydroizolace ve stěnách prvního nadzemního podlaží. Toto má negativní vliv jak na stavební konstrukce (zhoršení tepelně izolačních vlastností, postupem času jistota vzniku viditelných poruch v podobě vlhkostních skvrn a degradace povrchu omítek na vlhkých stěnách, oddělování nalepené neprodyšné podlahové krytiny od betonového podkladu, který není izolován ani proti vlhkosti, ani proti ochlazování), tak i na kvalitu vnitřního prostředí (nízké teploty povrchu na podlaze a vlhkých částech stěn způsobují riziko kondenzace vlhkosti a tím vznik podmínek pro tvorbu plísní a zároveň tepelný diskomfort a dále vlhkostní diskomfort). Tyto vady lze zjistit pouze za podmínky, že by na stěnách v interiéru byly viditelné vlhkostní poruchy. Tyto vady byly v domě i před rekonstrukcí provedenou žalovanou a nebyly při rekonstrukci odstraněny. Vady nemají příčinu v absenci hydroizolace sklepa, kdy pronikání vody do sklepa je řešeno jímkou a odčerpáváním vody ze sklepa. Zdi jsou vlhké i v místnostech nepodsklepených. Zásadní podíl na odlepování podlah a vlhké zdi má absence hydroizolace v podlahách a zdech. Po právní stránce pak okresní soud uzavřel, že odlepující se podlahy a vlhké zdi jsou dle § 2161 o. z. vadou skrytou, kdy žalovaná nabízela k prodeji dům po rozsáhlé rekonstrukci provedené v roce 2020. Dům se jevil jako nově zrekonstruovaný, nikoli odpovídající jeho době výstavby v roce 1927. V rámci rekonstrukce však příčiny vad nebyly odstraněny, nejedná se o projevy běžného opotřebení. Na žádné vady žalobkyně jako kupující upozorněna nebyla (s výjimkou spodní vody ve sklepě, nikoli však absenci hydroizolace), ani jí z tohoto důvodu nebyla poskytnuta žádná sleva. Sleva dle § 2106 o. z. odpovídá minimálním nákladům na odstranění vad, tj. doplnění hydroizolace do podlah a stěn a tepelné izolace podlah, jež znalec vyčíslil na částku 877 223 Kč. Proto žalobě částečně vyhověl a částečně ji zamítl. Žalobkyni přiznal vůči žalované plné náklady řízení, kdy výše nároku byla dána znaleckým posudkem. Náklady řízení státu byly rozděleny poměrně dle úspěchu a neúspěchu.2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, které odůvodnila tím, že okresní soud v hlavičce nezměnil název žalované, jde tedy o závažnou vadu napadeného rozsudku. Dále namítala, že žalobkyně včasně nevytkla vady, neboť je uplatnila až rok po koupi, ačkoli se vady musely projevit již v zimě 2020. Na vodu ve sklepě byla žalobkyně výslovně upozorněna včetně jejího stavebně odborně vzdělaného doprovodu a hydroizolaci se žalobkyně výslovně rozhodla nedodělávat. Dům pochází z roku 1927, kdy se hydroizolace při stavbách neužívaly, tedy jde o běžnou vlastnost staré užívané věci. Nelze tedy užívat dnešní standardy a stavební normy a posuzovat absenci hydroizolací jako vadu. Okresní soud ani neposoudil všechna kritéria pro výši slevy a zcela přejal náklady na opravu vad, což je pouze jedno z kritérií. Navrhla změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zcela zamítnuta.3. Žalobkyně se vyjádřila k odvolání tak, že změna názvu žalované je odstranitelná opravným usnesením. Vady na domě byly neodbornou rekonstrukcí účelově skryty, objevovaly se postupně a postupně je žalobkyně vytýkala. Žalovaná vady odmítala odstranit. Žalobkyně věděla o vodě ve sklepě, avšak ta nemá dle posudku souvislost s vlhkými zdmi a odlepující se podlahou, což je důsledek absence hydroizolace a tepelné izolace. Žádné projekty o rekonstrukci od žalované neměla k dispozici. Nemovitost nekupovala v roce 1927, ale v roce 2020, tedy by měla splňovat parametry rekonstrukce provedené v 21. století a které může spotřebitel v dnešní době očekávat. Výše slevy byla dána znaleckým posudkem. Navrhla potvrzení rozsudku jako správného.4. Z podnětu včasného odvolání žalované přezkoumal odvolací soud rozsudek postupem dle § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. v napadené části výroku I. a závislých výrocích o nákladech řízení III. až V. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, se závěrem, že odvolání není důvodné.5. Okresní soud z provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. vyvodil řádná a dostatečná skutková zjištění, odvolací soud takto zjištěný skutkový stav přejímá a v podrobnostech na něj odkazuje.6. Pokud jde o námitku změny názvu žalované před vyhlášením rozsudku okresního soudu, jde sice o pochybení, které však nemělo vliv na správnost napadeného rozsudku ve věci samé. Toto je opravitelné dle § 164 o. s. ř. Není pochyb o tom, kdo byl žalován, vůči komu byl rozsudek vyhlášen a pouhá změna názvu žalované společnosti v průběhu soudního řízení nemá vliv na totožnost či změnu žalovaného subjektu.7. Pokud jde o včasnost vytknutí vady, pak není vyloučeno, aby se vady plně projevily až další zimu 2021. Při koupi žalobkyně řešila jinou vlhkou zeď, resp. mokrý flek, v důsledku špatného odpadu, nikoli hydroizolace. Žalobou uplatněné vady, jsou vady skryté, které se projevily dodatečně v podobě odlepení podlahové krytiny od podkladu a vlhkých zdí. Žalobkyně je dle zjištění okresního soudu průběžně reklamovala. Žalovaná reklamace podlah a vlhkých zdí neuznala, reklamace se protahovala. Závěr okresního soudu, že žalobkyně vady oznámila bez zbytečného odkladu poté, co je žalobkyně zjistila, je přiléhavý a odpovídá skutkovým zjištěním.8. Pokud jde o vědomost žalobkyně o vadách, tak žalobkyně si byla vědoma pronikání vody do sklepa, které bylo řešeno vyspádováním kanálků po obvodu sklepa do jímky a čerpáním vody ze sklepa. V této souvislosti se stavebním doprovodem žalobkyně řešila hydroizolaci sklepa tak, aby se voda do sklepa vůbec nedostávala. Šlo o obkopání domu a hydroizolace, jak o ní hovořil slyšený svědek. Toto žalobkyně nechtěla a počítala s tím, že se voda do sklepa bude dostávat a vodu ze sklepa bude čerpat občas ven, jak to v dané lokalitě činí i sousedé. Proto žalobkyně s žalovanou řešila prohloubení stávající jímky, proto v reklamaci výslovně řešila nespínání a nefunkčnost čerpadla ve sklepě. Nicméně vše ohledně vody a vlhkosti se dotýkalo toliko sklepa. Voda (a nutno zdůraznit, že i v nepodsklepené části domu) ze země skrze základy, podlahami, stěnami přirozeně vzlíná vzhůru, protože v podlahách a zdech chybí vrstva, která by vzlínání vody konstrukcemi zabránila – ona vrstva horizontální hydroizolace podlah a zdí (nikoli hydroizolace sklepa, která bývá zpravidla i svislá). Že by v nemovitosti horizontální hydroizolace zdí a podlah, tepelná izolace podlah chyběla, nebylo žalobkyni sděleno, nemohla tedy o nich vědět, protože by to vyžadovalo provedení měření vlhkosti stavebních konstrukcí či provedení sond do konstrukcí, aby tato absence byla zjištěna.9. Námitka, že absence hydroizolace je dána datem výstavby 1927, a že jde o vlastnost starého domu, nikoli vadu, rovněž není důvodná. Žalovaná provedla v roce 2020 poměrně velkou rekonstrukci, která užitné hodnoty a životnost domu prodloužila (nová kuchyňská linka, nově provedeno topení, elektroinstalace, rozvody potrubí, nově položeny podlahy, nově provedeny omítky a výmalba, vyměněna střešní krytina včetně laťování na domě a garáži). Například některé zdi na schodišti do sklepa byly dle znaleckého posudku překryty polystyrenem s tenkovrstvou omítkou, čímž se zakryla původní zeď se znatelnými stopami vlhkosti na omítce. Tedy navenek se vše jevilo jako bezvadná suchá zeď. Tedy rekonstrukce vedla k tomu, že se dům jevil kupujícímu spotřebiteli „jako nový“, či jinak řečeno jako dům odpovídající dnešním standardům. Takto byl ke koupi i nabízen – po rekonstrukci. Kupující očekává, že dům nabízený po rekonstrukci, bude bez problémů uživatelný a že rekonstrukce byla provedena tak, aby se původní příčina případných vad odstranila. Je rozdíl mezi rekonstrukcí, která spoustu věcí jen překryje na