8 Co 235/2025-106 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 97.801 Kč spolu s úrokovým přísl., co do částky 9.712 Kč spolu s úrokovým přísl. bylo řízení zastaveno. Žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni k rukám zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 64.327,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále bylo rozhodnuto, že se žalobkyni z účtu Okresního soudu v Ostravě vrací zaplacený soudní poplatek ve výši 389 Kč.2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, kterým se domáhala jeho změny tak, že žaloba bude zamítnuta, příp. že bude rozsudek zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Odvolání podala proti odstavcům I. a III. výroku. Vytýkala soudu I. stupně, že ke skončení nájmu a jeho předání soud správně zjistil skutkový stav, ale vyvodil z něj neodpovídající právní závěry. Situaci, kdy nájemce užívá nebytový prostor i po zániku nájmu, je nutno posoudit nikoliv podle ustanovení o bezdůvodném obohacení ve smyslu § 2991 o. z., ale podle speciálního ust. § 2295 o. z., které lze ve smyslu § 2302 o. z. použít i na pronájem prostor sloužících k podnikání. Toto rozlišení považuje žalovaná za důležité, neboť zánikem nájemního vztahu k 30. 4. 2023 zanikla pronajímateli i nájemci vzájemná práva a povinnosti dle smlouvy o nájmu s výjimkou povinnosti platit náhradu ve výši sjednaného nájemného, jak stanoví výše citované ust. § 2295 o. z. Ve vztahu k dalším povinnostem nájemního vztahu, zejména k oznamovací povinnosti nájemce, zákon žádné speciální ustanovení nemá, proto platí, že tato zákonná oznamovací povinnost zanikla skončením nájemního vztahu. Vada zámku na vstupních dveřích na předmětu nájmu byla prokázána potvrzením zámečnické firmy, která také zjistila, že k poškození zámku došlo v rámci běžného opotřebení. Jednalo se tak o závadu na vlastním těle zámku, nikoliv o závadu na vložce zámku, západce či střelce. Výměna vložky zámku je drobnou opravou, již je povinen provádět nájemce. Oproti tomu výměna těla zámku není běžnou opravou/údržbou a patří mezi povinnosti pronajímatele. Žalovaná jako bývalý nájemce neměla povinnost oznamovat tuto závadu pronajímateli. Ostatně ji ani oznámit nemohla, neboť nevěděla, že se jedná o poruchu zámku, domnívala se, že prostory uzamkla žalobkyně, aby jí zabránila prostory užívat. V období od 1. 5. 2023 do 8. 11. 2023 tak žalovaná nemohla prostory užívat, resp. je vyklidit, a to z důvodů, za které odpovídá pronajímatel. Má tudíž za to, že by za tuto dobu neměla platit náhradu ve výši sjednaného nájemného. Nesouhlasí se závěrem společnosti , právnická osoba, ., že vzduchotechnická jednotka , Anonymizováno, i klimatizační jednotka , Anonymizováno, slouží výlučně pro potřeby pronajatých prostor , Anonymizováno, , přičemž jednotky lze ovládat toliko z těchto prostor. Tato tvrzení jsou nepravdivá. Dva různí zaměstnanci žalobkyně žalované shodně potvrdili, že vzduchotechnika neslouží výlučně pro potřeby pronajatých prostor, a je tudíž nutno, aby byla v nepřetržitém provozu, a to i mimo provozní dobu , Anonymizováno, . Žalovaná proto navrhla prokázání vlastního tvrzení výslechem obou zmiňovaných zaměstnanců, avšak soud jejich výslech neprovedl. Stejně tak neprovedl výslech svědka pana Podhorného, jenž měl prokázat, že vzduchotechniku bylo možno ovládat i mimo prostory , Anonymizováno, , a to bez nutnosti součinnosti s žalovanou. Neprovedením navržených důkazů nebyl správně zjištěn skutkový stav a soud dospěl i k nesprávnému právnímu závěru, že námitka započtení částky 121.171 Kč, kterou žalovaná za dříve spotřebovanou elektřinu za provoz vzduchotechniky údajně bezdůvodně uhradila, nemůže obstát.3. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Uvedla, že nájemní smlouva byla ukončena výpovědí ze strany pronajímatele ke dni 30. 4. 2023. K tomuto datu zaniklo právo předmět nájmu užívat, přesto předmět nájmu žalovaná žalobkyni nepředala. Dne 12. 5. 2023 doručila žalobkyně žalované výzvu ke zpřístupnění předmětu nájmu a předžalobní výzvu k vyklizení dané nemovitosti doručila žalobkyně žalované dne 18. 5. 2023. 1. 4. 2023 podala žalobu o vyklizení Žalovaná odmítla předmět nájmu řádně vrátit a k předání došlo až 8. 11. 2023. Žalovaná nesplnila svůj závazek hradit za elektrickou energii dle článku IV. odst. 3 nájemní smlouvy ve výši 11.512 Kč v období od 1. 4. 2023 až 30. 4. 2023, 28.836,52 Kč za elektrickou energii od 1. 5. 2023 až 31. 3. 2023, částku 1.164,48 Kč za vodné a stočné v období od 1. 4. 2023 až 30. 4. 2023 a v období od 1. 5. 2023 až 8. 11. 2023 a rovněž nezaplatila částku 66.000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení za dobu od 1. 5. 2023 až 8. 11. 2023. Kompenzační úkony žalované na částku 121.171 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v provedených úhradách na spotřebu elektrické energie užité na provoz vzduchotechniky od 9. 6. 2021 do 30. 3. 2023, částky 29.000 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v údajných opravách na předmětu nájmu provedených žalobkyní a ve výši 9.712 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v úhradě provedené dne 14. 3. 2024 žalovanou na účet právního zástupce žalobkyně určené na náhradu nákladů řízení podle rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 29. 1. 2024, č. j. 19 C 639/2023-13, považuje žalobkyně za zdánlivé z důvodu jejich neurčitosti. Pokud se týká nároku ve výši sjednaného nájemného, tvrzení žalované, že nemohla ohlásit vadu zámku na vstupních dveřích předmětu nájmu, neboť nevěděla, že jde o vadu, ba naopak se domnívala, že se jedná o postup ze strany žalobkyně, který má znemožnit vstup do předmětu nájmu, považuje žalobkyně pouze za účelová. V případě, že měla žalovaná za to, že jí ve splnění povinnosti předat předmět nájmu po skončení nájmu brání nějaká překážka, měla žalobkyni oznámit, což nikdy neučinila. Naopak žalobkyně opakovaně žalovanou k vyklizení vyzývala a dne 1. 6. 2023 podala žalobu na vyklizení předmětu nájmu. Žalovaná měla dostatek prostoru domnělou překážku s žalobkyní vykomunikovat. Žalobkyně neměla bez součinnosti s žalovanou zajištěn přístup do předmětu nájmu, neboť žalovaná předmět nájmu opatřila svými zámky, od nichž žalobkyně neměla klíče. Proti kompenzačnímu úkonu žalované vznesla žalobkyně námitku neplatnosti započtení. Pokud soud provedl důkaz potvrzením společnosti , právnická osoba, ., učinil toto nadbytečně.4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v odvoláním napadené části, tj. v odstavcích I. a III. výroku rozsudku, v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.5. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud, když s ohledem na právní posouzení věci tato skutková zjištění považuje za zcela úplná a správná. Rozhodující je zjištění, že dne 9. 6. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem byly nebytové prostory, a to , Anonymizováno, stavby č. , hodnota, , postavené na pozemkové parcele č. , hodnota, , vše zapsáno u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , na LV , Anonymizováno, , pro katastrální území , adresa, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 11.000 Kč měsíčně a dle článku IV. bodu 2 bylo dohodnuto, že plnění spojené s nájmem, tj. elektrickou energii, teplo a TUV a SV bude nájemce odebírat od pronajímatele. Spotřebu elektrické energie, vodné a stočné bude nájemce hradit na základě měsíčních faktur vydaných pronajímatelem a pronajímatel bude fakturovat nájemci skutečně odebranou elektrickou energii, vodné a stočné dle odečtu na podružných měřidlech. Poměrná část stálých plateb k pronájmu měřičů bude připojena ke spotřebovaným komoditám. Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 10. 1. 2023 žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvy ze dne 9. 6. 2021 s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem tak skončil ke dni 30. 4. 2023. Dne 12. 5. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou ke zpřístupnění předmětu nájmu, výzvou ze dne 18. 5. 2023 vyzvala žalovanou k vyklizení předmětu nájmu a dne 1. 6.2023 podává žalobkyně k Okresnímu soudu v Ostravě žalobu na vyklizení předmětné nemovitosti. Žalovaná předala předmět nájmu žalobkyni až dne 8. 11. 2023. K tomuto datu byl stav vodoměru teplé vody 2676 m3 a stav vodoměru studené vody byl 4761 m3. Stav vody na podružném vodoměru ke dni 31. 3. 2023 u teplé vody byl 2669 m3 a studené vody 4756 m3. V období od 1. 4. 2023 do 8. 11. 2023 tak spotřeba teplé a studené vody činila 12 m3 a při ceně 97,04 Kč/m3 vody činí nárok na zaplacení částky 1.164,48 Kč. Za období od 1. 4. 2023 do 30. 4. 2023 vyúčtovala společnost , právnická osoba, ., žalobkyni za spotřebovanou silovou elektřinu, za distribuci a související služby, po zaokrouhlení celkem částku 11.512 Kč, za období od 1. 5. 2023 do 31. 5. 2023 částku 4.839 Kč, za dobu od 1. 6. 2023 do 30. 6. 2023 částku 4.713 Kč, za dobu od 1. 7. 2023 do 31. 7. 2023 4.815 Kč, za dobu od 1. 8. 2023 do 30