25 Co 183/2024-85 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne 4. 6. 2024, č. j. 16 C 108/2024-65, zamítl Okresní soud v Mělníku (dále jen „soud prvního stupně“) výrokem I. žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům částku 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 200 000 Kč od 8. 12. 2023 do zaplacení. Dále rozhodl výrokem II., že žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 39 251,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované. Předmětem řízení byl nárok žalobců na slevu z kupní ceny za prodej nemovitosti ve výši žalované jistiny, a to z toho důvodu, že přístavba převáděné nemovitosti nebyla řádně povolena a zkolaudována. Šlo tak o právní vadu předmětu koupě. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobcům nevzniklo právo z vadného plnění vzhledem k tomu, že se jednalo o takové vady, které museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Zároveň nebyli žalobci žalovanou výslovně ujištěni, že je rodinný dům jako celek řádně povolen a zkolaudován. Ze všech těchto důvodů žalobu zamítl. Věc právně kvalifikoval zejména dle § 2079 a násl. a § 2103 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen „o. z.“).2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. Uvedli, že soud prvního stupně nesprávně právně posoudil otázku charakteru vad předmětné nemovitosti, kdy mají žalobci i nadále za to, že se v případě vytýkané vady jedná o vadu skrytou. Shrnuli, že v době koupi existovala na nemovitosti skrytá vada spočívající v chybějící kolaudaci přístavby k rodinnému domu, když tuto přístavbu bylo nutné jako nepovolenou odstranit. Z uvedeného důvodu se domáhají slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Žalobci se o chybějícím kolaudačním rozhodnutí k přístavbě dozvěděli poprvé poté, co podali příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy až po okamžiku, kdy došlo k uzavření kupní smlouvy (11. 7. 2023). K tomuto okamžiku nebyli žalobci na chybějící kolaudační rozhodnutí upozorněni. Z kupní smlouvy vyplývá, že nemovitost není zatížena jakoukoliv právní ani faktickou vadou. Žalobci nebyli žalovanou na existenci této vady v době uzavření kupní smlouvy upozorněni, byť si žalovaná musela být této skutečnosti vědoma. Tato informace není zjistitelná z katastru nemovitostí, což byl jediný podklad k právnímu stavu nemovitosti, který měli a mohli mít žalobci při uzavírání kupní smlouvy k dispozici. Žalobci nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že měli jednat při koupi nemovitosti nedbale, když spoléhali na prohlášení žalované v kupní smlouvě, přičemž dle soudu prvního stupně mohli vědět, v případě, že si nemovitost a příslušné listiny (výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapy) skutečně řádně prohlédli, že prohlášení žalované v kupní smlouvě nejsou pravdivá. Takový závěr učinil soud prvního stupně bez opory v provedeném dokazování. Z něj vyplynulo, že žalovaná žalobce výslovně ujistila o neexistenci jakékoliv právní či faktické vady, a to prohlášením v kupní smlouvě. Při uzavření kupní smlouvy neposkytla současně žalobcům jakoukoliv projektovou dokumentaci či jiné podklady, ze kterých by mohli usoudit na skrytou vadu. Jediným podkladem, který měli k dispozici, byl výpis z katastru nemovitostí. Po žalobcích jako laicích nelze rozumně požadovat, že by měli být z tohoto výpisu schopni zjistit, zda je část nemovitosti zkolaudovaná, když je z něj zřejmé, že nemovitost jako celek je v takovém seznamu řádně zapsána. Žalobci rovněž nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že jednali nedbale, pokud doplatili kupní cenu nemovitosti dne , datum, i přes skutečnost, že jim dne , datum, mohla být známa skutečnost, že přístavba není řádně zkolaudována. Dle žalobců je nemyslitelné, aby jim bylo kladeno k tíži, že měli jednat protiprávně a nesplnit smlouvu včetně velkého finančního závazku, a navíc se vystavovat naprosto nepřiměřenému riziku soudního řízení. S ohledem na tato rizika jim nezbývalo než kupní cenu doplatit a domáhat se po žalované práv z vadného plnění, kdy se tohoto práva domáhali již při předávání nemovitosti. Žalovaná pak v řízení neprokázala, že by žalobce v okamžiku uzavření kupní smlouvy na existenci předmětné vady upozornila. Žalobcům nelze klást k tíži účelové a protiprávní jednání žalované a skutečnost, že žalovaná v kupní smlouvě učinila vědomě nepravdivé prohlášení. Takové protiprávní jednání nelze soudem aprobovat a tolerovat, navíc takovým způsobem, že by z něj měla žalovaná těžit. Žalobci navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.3. Žalovaná k odvolání žalobců uvedla, že se soud prvního stupně nezabýval tím, že žalobci byli ve skutečnosti informováni o nezkolaudované přístavbě rodinného domu již před uzavřením kupní smlouvy, k čemuž žalovaná označila důkazy výslechem svědků (včetně soudního tlumočníka z čínštiny). Žalobci o předmětné vadě věděli měsíce před nabytím účinnosti kupní smlouvy. Žalobce a) se o předmětnou přístavbu výslovně zajímal s tím, že se informuje na stavebním úřadu, jak dál postupovat. Na to navazuje tvrzení žalobců v odvolání o tom, že jim žalovaná neposkytla při uzavření smlouvy projektovou dokumentaci ke sporné přístavbě. Žalovaná jim takové podklady neposkytla, protože je k jejich dotazu výslovně informovala o tom, že žádné takové podklady nemá. K zamítnutí žaloby však soudu prvního stupně správně stačilo dosavadní dokazování, ze kterého vyplývá, že žalobci byli písemně seznámení s faktickou vadou nemovitosti nejpozději z ocenění jejich hypoteční bankou dne , datum, . Přesto se rozhodli bez dalšího koupi zrealizovat splněním odkládací podmínky, složením zbývající části kupní ceny ve výši 8 550 000 Kč do notářské úschovy, namísto toho, aby případně od kupní smlouvy odstoupili dle čl. 4 smlouvy, čímž akceptovali faktický stav nemovitosti. Z provedeného dokazování rovněž plyne, že žalobci museli o předmětné vadě vědět už z důvodu několikaměsíčního vyjednávání o kupní ceně, neboť s ohledem na okolnosti případu se jednalo o vadu zjevnou, kterou žalobci museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Nová přístavba je kvůli svému rozsahu a odlišnosti od zbytku domu na první pohled patrná z katastrální mapy (geometrického určení) i naprostému laikovi. Žalobci si přitom nemovitost osobně několikrát prohlédli a v kupní smlouvě stvrdili, že nemovitosti prověřili i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby. Navíc jsou oba z , adresa, , kde je notorietou, že nelze nic postavit nebo přistavět v záplavové oblasti řeky Vltavy. Žalobci se nemohli spolehnout ani na prohlášení v čl. 4 písm. b) kupní smlouvy, neboť to se vztahuje pouze na vady právní, spočívající v existenci práv třetích osob k věci nebo její části. Soud prvního stupně správně dovodil, že po žalobcích bylo možné spravedlivě žádat, aby se přesvědčili o tom, zda je přístavba vybudovaná na základě příslušných stavebních oprávnění nebo bez nich, či v rozporu s nimi. Chybějící zápis v katastru nemovitosti a zjevná odlišnost od zbytku domu v záplavové oblasti musela u žalobců vyvolávat otázku, zda se jedná o přístavbu zkolaudovanou. Po žalobcích tak bylo možné požadovat, aby se u žalované či na příslušném stavebním úřadu informovali na právní stav přístavby. Pokud tak neučinili, ač mohli a vzhledem k § 2104 o. z. měli, nemají vzhledem k § 2103 o. z. práva z odpovědnosti za vady. Stranou pak zůstává, zda tak žalobci ve skutečnosti učinili. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů odvolacího řízení.4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), a zjistil, že odvolání není důvodné.5. Na základě provedeného dokazování soud prvního stupně zjistil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba – garáž, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, (ostatní plocha), vše zapsáno na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“ nebo „předmětná nemovitost“), kdy spoluvlastnický podíl každého z nich činí ideální ½. Vkladovou listinou pro vlastnické právo žalobců byla kupní smlouva ze dne , datum, . Právní účinky zápisu této smlouvy v katastru nemovitostí nastaly k , datum, a zápis byl proveden dne , datum, . Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky , právnická osoba, jako zástavního věřitele ve výši 6 000 000 Kč z titulu smlouvy o úvěru. Předmětná nemovitost byla inzerována k prodeji na serveru ,