26 Co 158/2024-79 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud , adresa, – , Anonymizováno, (dále jen soud prvního stupně) shora označeným rozsudkem zamítl žalobu s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % ročně od 10. 4. 200 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).2. Soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal vrácení rezervačního poplatku, který zaplatil na základě smlouvy uzavřené se žalovaným a jeho manželkou dne , datum, . Předmětem této smlouvy byla rezervace bytové jednotky ve vlastnictví žalovaných po dobu 45 dnů a závazek žalobce uzavřít se žalovaným a jeho manželkou následnou převodní smlouvu vlastnického práva k citovaným nemovitostem. Na základě citované smlouvy zaplatil žalobce rezervační poplatek ve výši , částka, . Žalobce tvrdil, že v březnu 2020 se oproti době, kdy rezervační smlouvu uzavíral, změnily okolnosti, z nichž vycházel, a to v důsledku protipandemických opatření a vyhlášení nouzového stavu, kdy měl obavy o finanční situaci svou a své rodiny, protože mu nadřízený advokát deklaroval, že má zajištěny prostředky na provoz kanceláře na cca dva měsíce. Jeho povinnost k uzavření smlouvy proto ze zákona, v souladu s § 1788 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; (dále jen ,,o. z.“), zanikla a žalovaný je tak povinen mu vrátit složený rezervační poplatek. K jeho vrácení byl vyzván přípisem ze dne , právnická osoba, . 2023.3. Žalovaný se bránil tím, že k žádné podstatné změně okolností, která by mohla být důvodem pro zánik žalobcova závazku uzavřít s ním a jeho ženou kupní smlouvu, nedošlo. Poukazoval na to, že žalobce ještě koncem března 2020, tedy po vyhlášení nouzového stavu, se žalovanými komunikoval a jejich jednání směřovala nikoli k zániku citované smlouvy, ale ke snížení kupní ceny a prodloužení rezervační lhůty.4. Soud prvního stupně na základě skutkových zjištění podrobně popsaných v bodech 4. – 10. napadeného rozsudku (na něž odvolací soud pro stručnost odkazuje) dospěl ke skutkovému závěru, že žalobce jako zájemce a budoucí kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne , datum, rezervační smlouvu, jejímž předmětem byla rezervace jednotky pro žalobce a jeho manželku po dobu 45 dnů za podmínek složení rezervačního poplatku ve výši , částka, . Tento rezervační poplatek žalobce uhradil v souladu s ujednáním v rezervační smlouvě. Součástí rezervační smlouvy byla i dohoda o podstatných náležitostech následné převodní smlouvy, která měla být mezi účastníky uzavřena, přičemž žalovaný se v této rezervační smlouvě zavázal nemovitost pro žalobce rezervovat po dobu 45 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy a zároveň v této lhůtě se oba účastníci zavázali uzavřít převodní smlouvu o prodeji bytové jednotky za kupní cenu , částka, . V čl. II. odst. 4 rezervační smlouvy byla sjednána za porušení povinnosti uzavřít citovanou smlouvu na straně zájemce (žalobce) smluvní pokuta ve výši , částka, , tedy ve výši rezervačního poplatku s tím, že v tomto případě vznikne-li prodávajícímu nárok na zaplacení smluvní pokuty, započítává se tento nárok na nárok zájemce na vrácení rezervačního poplatku. Účastníci jednali o podmínkách rezervační smlouvy v průběhu února a března 2020. Žalobce dne , datum, zaslal žalovanému návrh kupní smlouvy, dne , datum, žalovaný sdělil žalobci, že je připraven k uzavření a podpisu kupní smlouvy. Dne , datum, žalobce navrhl telefonický hovor účastníků na den , datum, . Následně žalobce emailem ze dne , datum, v reakci na rozdílné názory na situaci při telefonickém hovoru účastníků poukázal na ust. § 1788 odst. 2 o. z. v souvislosti s vyhlášeným nouzovým stavem, který považuje za změnu okolností. Dne , datum, žalovaný sdělil žalobci, že navrhuje změnu rezervační smlouvy co do termínu uzavření smlouvy kupní, a to 15 dní od ukončení nouzového stavu, a současně nabízí snížení kupní ceny o , částka, . Zároveň upozornil žalobce, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě, která je předpokládaná, bude nucen uplatnit smluvní pokutu. Dne , datum, sdělil žalobce, že s vyhlášeným nouzovým stavem se změnily okolnosti, za kterých byla rezervační smlouva uzavřena, nemůže tak realizovat uzavření smlouvy kupní. Navrhl uzavření nové smlouvy s poníženou kupní cenou o 7 % a jako kompenzaci nabídl, že vezme na sebe riziko změny okolností. Dne , datum, žalovaný reagoval tak, že snížení o 7 % neakceptuje, nabídl snížení ceny na , částka, . Dne , datum, sdělil žalovaný e-mailem žalobci, že pro neuzavření kupní smlouvy ve sjednané 45 denní lhůtě započetl uhrazený rezervační poplatek proti sjednané smluvní pokutě. Dne , datum, žalobce zopakoval, že dle jeho názoru povinnost zájemců uzavřít kupní smlouvu zanikla a nevznikl tedy nárok prodávajícího na smluvní pokutu a bude žádat o vrácení rezervačního poplatku. E-mailem ze dne , datum, žalobce žádal o vrácení částky , částka, . V řízení se dále žalobce bránil argumentací o svém , podezřelý výraz, , Anonymizováno, , který v důsledku pandemie v březnu 2020 byl rovněž důvodem podstatné změny okolností, pročež byly dány důvody zániku rezervační smlouvy podle § 1788/22 o. z. Z lékařských zpráv o , podezřelý výraz, stavu žalobce bylo zjištěno, že , podezřelý výraz, komplikace měl žalobce již od roku 1999, od kdy trpěl , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, v remisi.5. Na zjištěný skutkový stav soud prvního stupně aplikoval ust. § 1785, § 1788 odst. 1, 2 o. z. s tím, že pro posouzení věci je zásadní otázka, zda po platném uzavření rezervační smlouvy zanikla povinnost žalobce k uzavření kupní smlouvy z důvodu podstatné změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku vycházely. Uzavřel, že provedeným dokazováním vyšlo najevo, že žalobce s manželkou uzavřeli rezervační smlouvu o rezervaci a budoucím prodeji bytové jednotky dne , datum, , tedy v době, kdy již , podezřelý výraz, Covid 19 představovalo světovou pandemii, a povědomí o vážnosti následků , podezřelý výraz, v zasažených zemích bylo neoddiskutovatelné. V době po uzavření rezervační smlouvy nenastala žádná změna situace předem zcela nepředvídatelná, nešlo tedy o situaci, která by znamenala podstatnou okolností pro následky uzavřené smlouvy. Možnost určitých omezení již v polovině února 2020, tedy v době uzavření rezervační smlouvy byla predikovatelná. Soud prvního stupně nepřisvědčil ani argumentaci žalobce jeho nepříznivým , podezřelý výraz, stavem, neboť tato nejen že nebyla v komunikaci mezi účastníky v roce 2020 a ani v samotné žalobě uvedena, z provedených důkazů však je zřejmé, že zhoršený , podezřelý výraz, stav u žalobce má počátek již v roce 1999, kdy byl úspěšně léčen, a přestože došlo ke zhoršení , podezřelý výraz, stavu v roce 2016, k žádné zásadní změně následně v roce 2020 dle lékařských zpráv nedošlo. Pokud jde o žalobcem tvrzenou ekonomickou situaci, tak k této žádná podrobnější tvrzení v koncentrační lhůtě neuvedl, pouze obecně odkázal na údajné tvrzení nadřízeného advokáta, že má finanční prostředky pouze na dobu cca dvou měsíců. Soud prvního stupně uzavřel, že chybějící tvrzení nelze nahrazovat důkazními návrhy a nejsou tak splněny předpoklady pro zánik povinnosti žalobce uzavřít budoucí smlouvu, a to ani v jednom z žalobcem tvrzených důvodů. K uzavření smlouvy kupní nedošlo z důvodu na straně žalobce, čímž smlouvu porušil, a proto má žalovaný nárok na smluvní pokutu a její započtení na zaplacený rezervační poplatek. Uzavřel, že na straně žalovaného nedošlo k bezdůvodnému obohacení, neboť ponechání si rezervačního poplatku se opírá o platnou rezervační smlouvu. Žalobě proto bylo v plném rozsahu vyhověno a podle ust. § 151 ve spojení § 142 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád v platném znění (dále jen ,,o. s. ř.“) rozhodl soud prvního stupně o nákladech řízení tak, že ve věci úspěšnému žalovanému nebylo přiznáno právo na jejich náhradu, neboť se tohoto práva výslovně vzdal.6. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, ve kterém namítal, že soud prvního stupně nepostupoval správně, pokud neprovedl důkazy jím navržené ve smyslu § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř., a sice výslechy svědků, kteří měli dosvědčit tehdejší atmosféru v advokacii a tehdejší životní situaci žalobce. Zopakoval, že v kontextu jeho , podezřelý výraz, stavu a pandemie Covid 19, která zapříčinila vyhlášení nouzového stavu v ČR, nemohlo být po něm rozumně požadováno, aby uzavřel budoucí kupní smlouvu se žalovaným. V průběhu pandemie patřil mezi rizikové , podezřelý výraz, a uzavření jeho největšího obchodu v životě nebylo možno od něj očekávat v situaci, kdy se pandemie dostala až do ČR, měl obavy o své zdraví, život a zaměstnání. Má za to, že rozhodující pro zánik rezervační smlouvy je právě vyhlášení nouzového stavu v ČR dne , datum, . Dřívější zprávy o pandemii z jiných zemí byly vzdálené události, ale teprve vyhlášení nouzového stavu bylo signálem i pro zdejší občany, že se jim pandemie