26 Co 238/2025-112 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Benešově (soud I. stupně) ve výroku I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 18 156,72 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 11. 12. 2024 do zaplacení. Ve výroku II. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 12 462 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.2. Po provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že na pozemku ve vlastnictví žalobce parc. č. st. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále případně jen „Pozemek“) se částečně nachází část stavby ve vlastnictví žalovaného bez č. p. /ev. č., a to tak, že zabírá rozlohu pozemku žalobce o výměře 192 m². Žalovaný se tímto způsobem na úkor žalobce bezdůvodně obohacuje. Žalobce v předmětném řízení uplatnil nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání Pozemku žalovaným za období od 25. 6. 2021 do 25. 6. 2024. Za toto období zaplatil žalovaný žalobci určité částky, konkrétně tak, že za období od 25. 6. 2021 do 25. 6. 2022 zaplatil částku 9 216 Kč, za období od 25. 5. 2022 do 25. 6. 2023 částku 10 137 Kč a za období od 25. 6. 2023 do 25. 6. 2024 částku 10 137 Kč.3. Výši částky, kterou měl žalovaný za tato období za užívání části Pozemku žalobce z titulu vydání bezdůvodného obohacení zaplatit, soud I. stupně určil na základě znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 3. 2. 2020, č. , hodnota, , který byl zpracován pro řízení vedené u tamního soudu pod sp. zn. , spisová značka, , ve kterém se žalobce domáhal po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení za užívání části jeho Pozemku za předešlé období. Znalec ve svém posudku uzavřel, že k určení výše obvyklého nájemného v místě a čase za užívání Pozemku žalobce (zastavěného částečně stavbou žalovaného) postačí pro každý další rok vycházet z valorizace nájemného z předchozího roku za pomoci indexu nárůstu cen pozemků, např HB indexu. S ohledem na růst tohoto indexu v žalovavém období (na začátku roku 2022 byl HB index 240,9, na začátku roku 2023 byl B HB HB index 289,4 a na začátku roku 2024 byl tento index ve výši 300,9), měl žalovaný z titulu vydání bezdůvodného obohacení za užívání Pozemku žalobce za období od 25. 6. 2021 do 25. 6. 2022 zaplatit částku celkem 13 824 Kč, za období od 25. 5. 2022 do 25. 6. 2023 celkem částku 16 588,80 Kč a za období od 25. 6. 2023 do 25. 6. 2024 celkem částku 17 233,92 Kč.4. Rozdíl mezi skutečně zaplacenou částkou a částkou, kterou měl z titulu vydání bezdůvodného obohacení žalovaný žalobci zaplatit tak činí za období od 25. 6. 2021 do 25. 6. 2022 částku 4 608 Kč, za období od 25. 5. 2022 do 25. 6. 2023 částku 6 451,80 Kč, a za období od 25. 6. 2023 do 25. 6. 2024 částku 7 096,92 Kč, celkem tedy se jedná o částku 18 156,72, kterou žalovaný žalobci dosud na tento nárok za žalované období dluží. Soud I. stupně proto žalobě zcela vyhověl.5. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný v zákonné lhůtě odvolání. Z jeho obsahu se podává, že nesporuje konkrétní výsledky, ke kterým soud I. stupně za použité metodiky určení výše bezdůvodného obohacení dospěl. Sporuje však samotnou použitou metodu. Ta je podle něho chybná proto, že zcela opomíjí skutečnost, že mezi účastníky není dán nájemní vztah, ale vztah založený na bezdůvodném obohacení dle § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z.“). V případech bezdůvodného obohacení nelze určovat výši náhrady podle pravidel nájemního práva, nýbrž výlučně podle hodnoty faktického užitku, který žalovaný z Pozemku ve vlastnictví žalobce čerpá. , právnická osoba, nároku na vydání bezdůvodného obohacení ochuzenému náleží peněžitá hodnota odpovídající obvyklé hodnotě užívacího práva, nikoliv hodnotě vlastnického práva k pozemku jako takovému. Trh s pozemky a trh s nájemním či užívacím právem nelze zaměňovat. V daném případě bylo třeba zohlednit i to, že Pozemek je zastavěn stavbou ve vlastnictví žalovaného, čímž je jeho hospodářská využitelnost značně omezena. Výkon vlastnického práva je v jeho případě natolik zredukován, že jeho hodnota v praxi nedosahuje hodnoty volného stavebního pozemku. Tento fakt se musí promítnout do výše náhrady za bezdůvodné obohacení, jinak by došlo k porušení zásady proporcionality a spravedlivé ekvivalence. Například Ústavní soud ve svém usnesení ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. VI. ÚS 2124/19, konstatoval, že v případech, kdy je vlastník pozemku ve výkonu vlastnického práva fakticky omezen existencí cizí stavby, je přípustné přistoupit ke snížení hodnoty užívacího práva až o 50 %. Rovněž judikatura Nejvyššího soudu se opakovaně staví proti automatickému přenosu tržní hodnoty pozemků do výše náhrady za jejich užívání bez právního důvodu (např. rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 3465/2018 nebo sp. zn. 25 Cdo 2578/98). Znalecký posudek, na který se soud I. stupně odvolává, hodnotí Pozemek podle obecného vývoje cen stavebních parcel, avšak bez ohledu na konkrétní právní režim vztahu. Takto aplikovaný index růstu cen (např. HB index) je v daných souvislostech zavádějící, protože nereflektuje skutečný rozsah užitku, který žalovanému z užívání Pozemku plyne. Soudem I. stupně použitý znalecký posudek neobsahuje analýzu tohoto aspektu, tedy míry reálného benefitu, nikoli pouze obecného trendu na trhu s nemovitostmi. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudeček soudu I. stupně změnil tak, že žalobu zcela zamítne.6. Žalobce v písemném vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že žalovaným odkazovaná judikatura vyšších soudů nijak nezpochybňuje metodiku pro určení výše bezdůvodného obohacení za užívání cizí nemovitosti, která byla použita soudem (resp. jím odkazovaným znaleckým posudkem) pro toto řízení. Podle ustálené soudní praxe majetkovým vyjádřením neoprávněného prospěchu v takových případech je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných prostor, zpravidla formou nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Za situace, kdy dochází ke kontinuálnímu vzniku bezdůvodného obohacení pokračujícím užíváním cizí nemovitosti, neodporuje soudní praxi, pokud je vývoj podkladových ukazatelů v čase zohledněn použitím indexu nárůstu cen nemovitostí, v daném případě HB indexu. Soudem použitá metodika dostatečným způsobem odráží skutečný užitkový profit obohaceného. Znalec ve svém posudku při svých úvahách a výpočtech zohlednil i zastavěnost žalovaným užívaného Pozemku. Sám žalovaný přitom ve zmíněném řízení o vydání bezdůvodného obohacení za jiné období závěry tohoto znaleckého posudku nezpochybňoval. Žalobce navrhl napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdit.7. Odvolací soud poté, co usoudil, že odvolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a že je přípustné, přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo (§ 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád /dále jen ,,o. s. ř.“/), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.8. Podle § 2991 o. z.: Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).9. Dle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v míře dostatečné pro učinění všech podstatných skutkových i právních závěrů. Zjištěné skutečnosti a skutkové i právní závěry považuje odvolací soud za správné.10. Soud I. stupně především správně uzavřel, že v posuzovaném období užíval žalovaný Pozemek žalobce stavbou ve svém vlastnictví částečně na něm umístěnou (192 m²), aniž k tomu měl jakýkoliv právní důvod vyplývající z existence závazkového či věcně právního vztahu. Užíváním části Pozemku tak dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalovaného na úkor žalobce ve smyslu § 2991 o. z.11. Soudní praxe (shrnutá např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 756/2019) se ustálila v závěru, že povinnosti vlastníka pozemku strpět takové užívání předmětu jeho vlastnictví koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout mu za to náhradu. Neplní-li však svou platební povinnost, obohacuje se uvedeným způsobem na úkor vlastníka pozemku, neboť se jeho majetek nezmenšuje, ač by se tak v opačném případě nepochybně dělo. K obohacení vlastníka stavby tak dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat. Co se týče určení výše bezdůvodného obohacení v takových případech, podle ustálené soudní praxe určí ji soud peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitých věcí, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit podle nájemní smlouvy, přičemž při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání