10 CO 240/2022-166 — Krajský soud v Plzni

1. Okresní soud v Klatovech rozsudkem ze dne 9. 6. 2022, č. j. 7 C 210/2019-138, žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši 10 734 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8 % ročně z částky 3 593 Kč od 1. 8. 2018 do zaplacení, 9 % ročně z částky 7 141 Kč od 1. 8. 2019 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), a dále žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů soudního řízení částku ve výši 21 326,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců (výrok II.). 2. Proti tomuto rozsudku podal si žalovaný včasné odvolání, neboť nesouhlasí s názorem soudu prvního stupně, že jeho námitka spočívající v tom, že uplatnění slevy z nájemného žalobci nebylo provedeno v souladu s ustanovením § 2265 občanského zákoníku, je z jeho strany zjevným zneužitím práva. Za zavádějící přitom označil žalovaný závěr soudu prvního stupně, že výskyt plísně v bytě žalobců se řešil již od roku 2003 a že nebyl nikdy vyřešen. Namítl, že nebyl od počátku, kdy mu žalobci jako nájemníci sdělili, že se v bytě vyskytuje plíseň, nečinný. Nejprve řešil vzniklou situaci zateplením stropů ve sklepě a pod celým bytem žalobců a v bytě žalobců osazením radiátorů v předsíni, čímž byl na nějakou dobu problém vyřešen. Pokud se následně žalobci ozvali znovu a potvrdili opětovný výskyt plísní v bytě, tak bylo v roce 2011 v předmětném domě provedeno odvlhčení zdiva systémem Hydropol a v roce 2012 byla provedena výměna oken v bytech i ve společných prostorech domu. Poté byl sice žalovanému doručen soudem zmiňovaný dopis ze dne 19. 12. 2012, ve kterém je však pouze konstatováno, že systém Hydropol je neúčinný, není v něm však žádná zmínka o opětovném výskytu plísní a jeho rozsahu. Následně se žalobci v jarních měsících roku 2013 již neozvali a ani v letech následujících a žalovaný tak měl za to, že zmíněný systém Hydropol zafungoval a výskyt plísní je odstraněn. Dopis ze dne 17. 2. 2015 je pak stížností žalobců na celou řadu problémů a byl adresován [stát. instituce] jako orgánu státní správy a nikoli samosprávy, přičemž žalobci v něm jen okrajově zmínili, že dochází k ignorování existence znaleckého posudku o výskytu plísní z roku 2006 a že výše nájemného neodpovídá stavu bytu. Tajemník městského úřadu přitom vycházel z toho, že znalecký posudek předcházel veškerým úpravám domu a bytu a že závadový stav byl odstraněn, neboť žalovanému nebyla doručena od roku 2012 žádná informace o opětovném výskytu plísní v bytě žalobců, v opačném případě by žalovaný konal jako v předešlých případech. Od stížnosti z roku 2015 žalovanému žádná jiná stížnost ani oznámení o opětovném výskytu plísní doručeno nebylo, a tedy bez jakékoli výzvy k odstranění plísní či oznámení o nutnosti plísně řešit zaslali žalobci žalovanému dne 21. 9. 2017 rovnou uplatnění slevy z nájemného ve výši 50 %. Tento postup žalobců není dle žalovaného v souladu s ustanovením § 2265 občanského zákoníku, jelikož z tohoto ustanovení vyplývá, že nájemce musí vadu bytu pronajímateli oznámit, a neodstraní-li pronajímatel vadu v přiměřené době po jejím oznámení, může nájemce odstranit vadu sám a požadovat a uplatnit náhradu vynaložených nákladů, popřípadě uplatnit slevu z nájmu. Pokud však nájemce neoznámí vadu bytu bez zbytečného odkladu poté, co ji měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů a ani na slevu z nájmu. Toto zákonné ustanovení dává tedy dle žalovaného pronajímateli možnost v přiměřené době bez jakéhokoli postihu ze strany nájemce vadu odstranit a uvést byt do odpovídajícího stavu. Postupem žalobců však byla tato možnost žalovanému svévolně odňata. Pokud by žalobci před uplatněním slevy oznámili žalovanému opětovný výskyt plísní v bytě, jistě by na to reagoval a věc řešil, minimálně by plísně z povrchu zdí odstranil. Dopisy žalobců z 19. 12. 2012 a 17. 2. 2015 také nejsou v časové souvislosti s uplatněním slevy ze dne 21. 9. 2017 a ani z jejich obsahu explicitně nevyplývá, že se v bytě opětovně vyskytuje plíseň a v jakých částech bytu. Uplatnění slevy ze strany žalobců tak není dle žalovaného v souladu se zákonem. 3. Dle žalovaného také z rozsudku soudu prvního stupně nevyplývá, na základě jakých úvah je sleva z nájemného ve výši 50 % hodnocena jako přiměřená, přičemž v tomto směru spatřuje rozsudek nepřezkoumatelným s poukazem na to, že sám v řízení namítal, že takto výrazná sleva je nedůvodná, neboť plísně se vyskytovaly jen na nepatrné části plochy zdí v bytě, a je otázkou, zda stav bytu je tak výrazným zásahem do užívacích práv spojených s placením poloviny sjednaného nájemného. 4. Žalovaný tedy navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvého stupně změnil tak, že žalobu zamítne a žalovanému přizná právo na náhradu nákladů obou řízení. 5. Žalobci ve svém vyjádření k odvolání žalovaného uvedli, že samotná existence žalovaného nároku není mezi účastníky řízení sporná a sporným je pouze to, zda nedošlo k zániku tohoto nároku žalobců započtením ze strany žalovaného. Na rozdíl od žalovaného mají žalobci za to, že spis obsahuje dostatek důkazů o tom, že žalovaný přes opakované výzvy žalobců dlouhodobě udržoval stav bytu užívaného žalobci v rozporu se zákonem, neboť dům a zejména byt užívaný žalobci je bytem zdravotně závadným, jelikož se v něm dlouhodobě a masivně vyskytují plísně v podstatě ve všech místnostech užívaného bytu. Ačkoli žalovaný namítá, že se opakovaně snažil vady bytu řešit, pak pravomocný rozsudek Okresního soudu v Klatovech ze dne 31. 5. 2021, sp. zn. 4 C 211/2019, jasně prokazuje, že v okamžiku rozhodování soudu, tedy ještě v roce 2021, se v bytě vyskytovaly takové vady, a tedy plísně v takovém rozsahu, které nejenže indikovaly zdravotní závadnost bytu, ale činily v podstatě byt nezpůsobilým k užívání. Žalobci nesouhlasili také s tím, že by žalovaný od žalobců před uplatněním slevy z nájemného nezískal žádné oznámení o opětovném výskytu plísní, neboť žalovaného dlouhodobě a opakovaně upozorňovali, že byt obsahuje stále plísně, dílčí nápravná opatření prováděná žalovaným byla neúčinná a růst plísní se nezastavil, přičemž jejich dopis ze dne 17. 2. 2015 přímo uvádí, že existence plísní v bytě ohrožuje zdraví žalobců, znehodnocuje oblečení a jiné předměty ve vlastnictví žalobců v úložných prostorách s tím, že zde žalobci také konstatovali, že výše nájmu neodpovídá stavu bytu. Není tedy pravdou, že by žalovaný před uplatněním slevy z nájmu nebyl o výskytu plísní v bytě informován s tím, že vyjma výzev, na které žalobci poukazovali, probíhala mezi žalobci a žalovaným v období let 2015 až 2018 osobní jednání, při kterých zejména žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] opakovaně a marně upozorňoval zástupce žalovaného na setrvalý a neměnný stav užívaného bytu, kdy jedinou reakcí žalovaného bylo to, že byli žalobci vyzváni k větrání a topení. Mnohonásobné překročení přípustných hodnot zdravotní nezávadnosti ovzduší v bytě bylo přitom zjištěno [právnická osoba] [anonymizováno] v srpnu 2017, což usvědčuje žalovaného z dlouhodobé nečinnosti a plně odůvodňuje závěr, že žalovaný dlouhodobě před uplatněním slevy z nájmu, i v období těsně předcházejícím, nebyl schopen a ochoten zajistit, aby byl byt ve stavu způsobilém k užívání. Jestliže tedy žalovaný objektivně zachoval stav zdravotní nezpůsobilosti jím pronajímaného bytu ohrožující zdraví obou žalobců, lze dle žalobců uzavřít, že takto činil svojí nečinností, resp. prováděním neúčinných opatření, ačkoli na odstranění závadného stavu měl prokazatelně velmi dlouhou dobu. Poukázali dále na to, že na opakované upozorňování ohledně existence vad bytu žalobci odkazuje i svědectví Mgr. [jméno] [příjmení]. Dle žalobců je dále správná rovněž úvaha soudu prvního stupně o přiměřenosti výše slevy na nájemném, když ze všech v řízení provedených důkazů vyplynulo, že žalobci užívaný byt je zdravotně závadný a jako takový není vůbec vhodný pro bydlení. Není přitom pravdou, že by se plísně vyskytovaly pouze nepatrně na částech zdí v bytě, neboť tomu provedené důkazy neodpovídají. Pokud uplatnili žalobci právo na slevu z nájmu za stavu, kdy přes jejich opakované výzvy a žádosti nebyl žalovaný schopen zajistit jimi užívaný byt k řádnému užívání, byla sleva dle nich uplatněna po právu, a žalovaný neměl žádnou pohledávku za žalobci, kterou by mohl použít k započtení na oprávněný nárok žalobců na vrácení vyúčtovaných přeplatků záloh služeb spojených s užíváním bytu. Žalobci tedy považují rozsudek soudu prvního stupně za zákonný a věcně správný, plně přezkoumatelný, a proto navrhli, aby jej odvolací soud potvrdil a žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení spočívající v náhradě nákladů právního zastoupení před odvolacím soudem. 6. Na podkladě včasného odvolání žalovaného přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, postupem dle ustanovení § 212 a násl. o. s. ř., přihlédl k obsahu odvolání žalovaného a vyjádření žalobců k němu, a poté, co ve věci konal dne 26. 9. 2022 jednání, při kterém dokazov