25 CO 231/2022-240 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem uložil soud žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 99 927 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 108 330 Kč od 16. 11. 2019 do 12. 2. 2020 a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 99 929 Kč od 13. 2. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovanému byla rovněž uložena povinnost zaplatit žalobci náklady řízení 114 752,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobce (výrok II). Po provedeném dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že nárok uplatněný žalobcem je důvodný. Žalovaný jako nájemce prostoru sloužícího k podnikání řádně neplnil své povinnosti spojené s nájmem prostoru sloužícího k podnikání, když dlužil žalobci smluvené nájemné a zálohy za služby za období měsíců duben a srpen až prosinec 2019 v celkové výši 108 330 Kč. Žalovaný svoji smluvní povinnost k placení nájemného a úhrad za služby nesplnil, proto mu byla uložena povinnost k zaplacení částky 99 927 Kč (ohledně částky 8 403 Kč s příslušenstvím byla žaloba zamítnuta, když došlo k ukončení nájemního vztahu a žalobci vzniklo právo započíst žalovaným složenou kauci ve výši 8 403 Kč na úhradu části neuhrazeného závazku, tedy tuto částku nebylo možné žalobci přiznat). Žalovaný neprokázal svoji procesní obranu, když nedoložil svá tvrzení, že nájemní smlouvu dne 25. 4. 2019 vypověděl s účinností k 31. 7. 2019 a prostory sloužící k podnikání následně vyklidil a neužíval. Své závěry založil soud na svědecké výpovědi svědkyně [příjmení], kterou pokládal za zcela věrohodnou a nepřihlédl ke svědeckým výpovědím svědků [příjmení] [příjmení] a [anonymizována dvě slova], kteří popsali skutkový stav neslučitelně s tím, co uváděla svědkyně [příjmení]. Soud konstatoval, že zde existuje situace důkazní rovnováhy a do hry proto vstupuje alokace důkazního břemene, která tíží žalovaného. Žalovaný byl povinen jednoznačně prokázat, že výpověď nájemní smlouvy předal svědkyni [příjmení] a to se mu nepodařilo. Žalovaný ani nemohl ukončit nájemní vztah tím, že se bez součinnosti žalobce vystěhuje a klíče zanechá ve schránce, když dle ujednání smlouvy byl povinen nájem nebytových prostor vyklidit a vyklizený předat žalobci. Pokud žalobce inzeroval již v říjnu 2019 předmětné prostory k pronájmu jako volné, jednalo se o mylnou informaci. K tvrzení žalovaného, že mu žalobcem nebyla vystavována vyúčtování za spotřebované služby podle § 9 odst. 3 zákona č. 67/2000 Sb. soud prvního stupně uzavřel, že zákon dopadá pouze na užívání nebytových prostor v domě s byty a žalobce v dané věci prokázal, že budova, v níž se nebytový prostor nachází, je stavbou občanského vybavení, není tedy stavbou určenou k bydlení. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle zásady úspěchu ve věci. 2. Rozsudek soudu prvního stupně napadl žalovaný včasným odvoláním, v němž namítl, že soud prvního stupně přistupuje k účastníkům řízení zcela jednostranně ve prospěch žalobce. Žalovaný doložil řádnou výpověď z nájemního poměru a svědecky prokázal, že k předání výpovědi fakticky došlo a doložil i předání vyklizených nebytových prostor. Zcela nesprávný až absurdní je závěr, že inzerce nebytových prostor jako prostor volných je drobné pochybení zaměstnankyně žalobce [příjmení], která nevypovídala pravdivě. Soud prvního stupně se nevypořádal s námitkou žalovaného ohledně fiktivního odvrtání zámku od pronajatých prostor žalobcem, když v souladu s článkem VIII odst. 3 nájemní smlouvy smluvní strany sjednaly, že pronajímatel má v držení náhradní klíče a má právo do pronajatých prostor vstoupit i bez přítomnosti žalovaného. Žalobce neposkytl součinnost k předání nebytových prostor a rovněž neúčtoval v souladu se zákonem zálohy na služby. V předmětném domě se nacházely i bytové prostory a pronajímatel tak byl povinen provést vyúčtování služeb. Navrhl, aby rozhodnutí soudu prvního stupně bylo změněno případně zrušeno a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 3. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil podáním z 13. 9. 2022. Žalovaný neprokázal, že by dne 25. 4. 2019 žalobci doručil výpověď nájemní smlouvy a v tomto směru žalobce odkazuje na článek XI odst. 2.4 nájemní smlouvy o možnosti zaslat výpověď pouze poštou. Žalovaný nemohl ukončit nájemní vztah tím, že se vystěhuje a nebytové prostory nepředá. Lze si těžko představit, že písemnou výpověď by žalovaný předával osobě, která nebyla statutárním orgánem žalobce ani neměla k převzetí výpovědi plnou moc od žalobce. Žalobci nic nebránilo inzerovat pronájem nebytového prostoru za situace, kdy žalovaný měl dlouhodobé problémy s placením nájemného. Neprokázáno zůstalo i tvrzení o zaplacení nájmu za duben 2019. Žalovaný mohl zcela jednoduše písemnost (výpověď) napsat ve wordu a odeslat žalobci emailem, když toto byla zavedená komunikace mezi stranami nájemní smlouvy. Svědectví blízkých osob žalovaného ([anonymizováno] [příjmení] a [anonymizována dvě slova]) bylo nepravdivé a mělo pouze podpořit obranu žalovanému. Odkaz na ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. se v dané věci neuplatní, když se nejednalo o bytový prostor. Žalobce navrhl, aby rozhodnutí soudu prvního stupně bylo potvrzeno. 4. Odvolací soud přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně dle ustanovení § 212 o. s. ř., přihlédl k odvolání a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou doručenou soudu dne 17. 12. 2019 se domáhal žalobce vydání rozhodnutí, jímž by byl žalovaný zavázán k zaplacení částky 108 330 Kč z titulu neuhrazení nájemného a nákladů na služby spojené s nájmem za pronájem nebytových prostor v [obec], v ulici [anonymizováno] [příjmení] [anonymizováno], 2. podlaží, kanceláře 101 a 102 o výměře 33,61 m2 a sklepní prostory, které pronajal žalobce žalovanému nájemní smlouvou z 19. 7. 2013, přičemž žalovaný nezaplatil za duben a srpen až prosinec 2019. V lednu žalobce od nájemní smlouvy odstoupil. 6. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Namítal, že nájemné za duben 2019 bylo zaplaceno a nájemné od srpna 2019 žalobci nepřísluší, neboť žalovaný vypověděl nájem výpovědí z 25. 4. 2019, kterou předal zástupkyni žalobce paní [příjmení], tj. osobě, která zajišťovala veškeré věci týkající se nájmu. Nájemní vztah skončil 31. 7. 2022. Žalovaný nebytové prostory vyklidil a s ohledem na to, že mu žalobce neposkytl součinnost, klíče vhodil do jeho schránky. Skutečnost, že nájemní vztah skončil je zřejmá i z toho, že od září, maximálně od října 2019, žalobce inzeroval prostory k pronájmu jako prostory volné. Žalovaný dále namítal, že žalobce řádně nevyúčtoval platby za služby a tím porušil zákonnou povinnost danou ustanovením § 9 zákona č. 67/2013 Sb. 7. K procesní obraně žalovaného žalobce uváděl, že smlouvou článkem XI odst. 4 strany sjednaly, že výpověď musí být zaslána poštou a pokud tak žalovaný neučinil, až do odstoupení od smlouvy žalobcem nájemní vztah trval. Paní [příjmení] nebyla oprávněna přebírat jakékoliv písemnosti a i pokud by písemnou výpověď od žalovaného převzala, doručení nemá právní účinky. Žalovaný nebytové prostory nevyklidil a klíče nepředal, do schránky vhozeny nebyly a žalobce musel následně zámek za přítomnosti svědků odvrtat. Pokud jde o inzerci předmětných prostor, zde žalobce připustil pochybení svědkyně [příjmení] s tím, že k pronájmu byly nabízeny dvě prostory, z nichž pouze jedna (a to prostora odlišná od prostor, jež jsou rozhodné pro toto řízení) byla volná. 8. Soud prvního stupně ve věci již jednou rozhodoval, a to rozsudkem z 16. 11. 2020, jímž žalovaného zavázal k zaplacení částky 99 927 Kč s příslušenstvím (výrok I), co do nároku žalobce na zaplacení částky 8 403 Kč žalobu zamítl (výrok II) a žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady řízení 82 082,60 Kč. V tomto rozhodnutí soud prvního stupně dovodil, že žalovaný neprokázal svoji procesní obranu, a to ani přes poučení dle ustanovení § 118a o. s. ř. Soud vyložil článek XI odst. 4 smlouvy tak, že strany sjednaly, že výpověď může být zaslána pouze poštou, jiné způsoby doručení výpovědi nejsou přípustné a v souvislosti s tím zamítl důkazní návrhy žalovaného k prokázání tvrzení, že písemnou výpověď osobně předal zástupkyni žalobce paní [příjmení]. Žaloba byla zamítnuta co do částky 8 403 Kč s odůvodněním, že vzhledem k tomu, že nájemní vztah zanikl a žalobce měl právo započíst žalovaným složenou kauci v této výši na úhradu části neuhrazeného závazku, tuto částku nebylo možné přiznat. 9. Zdejší soud usnesením z 18. 8. 2021 rozsudek soudu prvního stupně, který byl napaden ze strany žalovaného odvoláním ve výroku I a III, zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud se neztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že výpověď může být doručována pouze prostřednictvím pošty a pokud by byla doručena jiným způsobem, toto doručení nemá právní účinky. Ujednání článku X odst. 4 smlouvy o možnosti doručení výpovědi dopadá dle názoru odvolacího soudu pouze na případy, kdy výpověď je zaslána poštou. Závěr, že jiným