14 CO 21/2023-424 — Krajský soud v Plzni

1. Žalobci se domáhali náhrady škody, kterou jim způsobila žalovaná realitní kancelář svým postupem při zprostředkování prodeje jejich bytu. Žalobci totiž s žalovanou uzavřeli smlouvou o zprostředkování prodeje jejich bytu a po té, co žalovaná nalezla zájemce o koupi – [právnická osoba] [anonymizováno], [právnická osoba], uzavřely dne 5. 5. 2017 všechny tři strany smlouvu rezervační a posléze smlouvu kupní. Podle kupní smlouvy měl kupující složit kupní cenu 2 599 000 Kč do úschovy žalované, a to ve třech částech: 65 000 Kč z vlastních zdrojů (jakožto rezervační poplatek), 463 000 Kč také z vlastních zdrojů a zbylých 2 137 000 Kč z úvěru; kupní cenu měla žalovaná žalobcům vydat z úschovy poté, kdy bude celá zaplacena. Poté žalobci podepsali zástavní smlouvu ve prospěch společnosti [právnická osoba], poskytující kupující společnosti úvěr na zbytek kupní ceny; smlouvou bylo založeno zástavní právo k bytu žalobců. K poskytnutí úvěru kupujícímu a vzniku zástavního práva však došlo přesto, že kupující dosud ze svého nezaplatil 463 000 Kč Částku pak zaplatil do úschovy žalované na radu advokáta jejich syn [jméno] [příjmení], a to proto, aby jim žalovaná mohla z úschovy vyplatit část kupní ceny zaplacenou úvěrující společností. Sám kupující již částku 463 000 Kč nezaplatil a nyní je insolventní, a pohledávka žalobců vůči němu je tudíž bezcenná. Proto požadovali náhradu po žalované, které vytýkali nedostatečně profesionální postup. 2. Soud prvního stupně žalobě vyhověl. Dospěl k závěru, že zaměstnanec žalované, pan [příjmení] (dále jen„ makléř“) nepostupoval s řádnou a odbornou péčí při plnění povinností vyplývajících ze zprostředkovatelské smlouvy, tudíž žalovaná porušila § 2446 odst. 1, § 2452 o. z., přičemž povinnost k náhradě škody vyplývá i z § 2950 ve spojení s § 5 odst. 1 a § 6 odst. 1 o. z. Porušení povinností spatřoval jednak v tom, že makléř žalobce neupozornil na možná úskalí uzavření jednotlivých smluv, zejména zástavní smlouvy, jednak v tom, že dostatečně neprověřil majetkovou situaci kupujícího. Dále soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobcům vznikla škoda, neboť kupující nebyl v rozhodné době solventní. Soud prvního stupně vyhověl žalobě v plném rozsahu přesto, že by podle něj měla být zvážena spoluúčast žalobců, kteří se rovněž měli chovat s předpokládanou obezřetností; soud však poukázal na svou vázanost předchozím, zrušujícím rozhodnutím odvolacího soudu. 3. Žalovaná s rozsudkem z více důvodů nesouhlasí, a proto se proti němu odvolala. Žalovaní považovali napadený rozsudek za správný. 4. Odvolací soud po projednání věci, při němž se soustředil na odvolací námitky, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. <i>K otázce věcné legitimace žalobců:</i> 5. Zásadní námitkou, kterou se žalovaná bránila po celé řízení, včetně řízení odvolacího, byl nedostatek aktivní věcné legitimace žalobců. Pro posouzení této námitky je důležité posoudit smysl platby 463 000 Kč, kterou syn žalobců složil do úschovy k žalované na základě prohlášení ze dne 17. 10. 2017 (dále jen„ Prohlášení“), jímž odvolací soud zopakoval dokazování. V něm žalobci prohlašují, že souhlasí s tím, aby„ část kupní ceny ve výši 463 000 Kč (…) uhradil za [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] (…) [jméno] [příjmení] (…).“ K prohlášení připojil svůj souhlas a podpis i syn žalobců. 6. Žalobci v řízení prostřednictvím svého advokáta opakovaně vysvětlovali smysl tohoto aktu. Podmínkou vyplacení kupní ceny z úschovy žalobcům byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí pro kupující, avšak návrh na něj nemohla žalovaná podat, dokud do úschovy nebyla složená celá kupní cena, tedy nejen třetí část, zaplacená úvěrující společností, ale i druhá část ve výši 463 000 Kč, která měla být zaplacena z vlastních prostředků kupující. To odpovídá čl. VI a VIII kupní smlouvy datované 24. 7. 2017, kterou odvolací soud též provedl k důkazu. Dále žalobci vysvětlili, že aby došlo k vkladu a žalovaná jim mohla z úschovy vyplatit složené části kupní ceny, vymyslel jejich advokát, že když druhou část kupní ceny složí do úschovy syn žalobců, naplní se tak podmínky smlouvy a žalobci obdrží alespoň třetí část kupní ceny ve výši 2 137 000 Kč. Žalobci vycházeli z toho, že když k tomuto nedojde, tuto část nedostanou, ačkoli jejich byt byl v té době již zastaven ve prospěch úvěrující společnosti, a hrozilo jim tudíž, že nebudou mít ani byt, ani peníze. Žalovaná pak žalobcům skutečně vyplatila třetí část kupní ceny a jejich synu vyplatila jím zaplacenou druhou část (na těchto výplatách se strany před odvolacím soudem shodly). 7. Odvolací soud pohlíží na právní význam platby provedené synem žalobců a na Prohlášení ze dne 17. 10. 2017 stejně, jako naznačil ve své zrušovacím usnesení. Především se domnívá se, že výklad nelze založit na předložce„ za“ („ uhradil za společnost“) a jen na tomto základě dovozovat, že smyslem platby bylo splnit dluh za kupující a že Prohlášení bylo přistoupením k dluhu podle § 1892 o. z. Aby šlo o přistoupení k dluhu a plnění za dlužníka, musela by zde být vůle, aby syn žalobců poskytl plnění svým rodičům a tím zbavil kupující jejího dluhu. Kontext, v němž k podpisu Prohlášení a platbě došlo, to však vylučuje. Syn žalobců neměl vůbec žádný důvod, aby něco poskytoval svým rodičům, poněvadž – jak zjistil soud prvního stupně – kupní cena měla připadnout právě jemu (mělo to být dar od rodičů) a – jak uvedly strany před odvolacím soudem – částku 463 000 Kč žalovaná vyplatila synu žalobců posléze zpět. Syn žalobců neměl ani žádný důvod zbavit kupující jejího dluhu, neboť s ní nebyl v žádném poměru. Peníze vlastně zaplatil sám sobě, a takové jednání jako plnění za jiného pojímat nelze. 8. Smyslem Prohlášení a platby tedy skutečně bylo toliko naplnit podmínky kupní smlouvy, tak aby se žalobci dostali alespoň ke třetí části kupní ceny. Zda tato poněkud formalistická konstrukce byla v daném okamžiku nejvhodnějším řešením, není důležité, neboť to nic nemění na nedostatku vůle žalobců a jejich syna ke splnění dluhu za kupující. Pak ovšem není důvodu dovozovat, že pohledávka žalobců vůči kupující zanikla splněním, a škoda proto nemohla vzniknout žalobcům, ale jejich synu, jemuž vůči kupující vznikl postih, a že tudíž aktivně věcně legitimovaným by mohl být leda on. <i>K otázce vzniku škody:</i> 9. Žalovaná namítala, že nebylo prokázáno, že pohledávka žalobců vůči kupující na zaplacení druhé části kupní ceny byla v době svého vzniku bezcenná, a to především proto, že kupující se dostala do úpadku formálně až v únoru 2022. Je pravdou, že přímo tato skutečnost prokázána nebyla, neboť znalecký ústav pro nedostatek podkladů nemohl zpracovat znalecký posudek. Soud prvního stupně však tuto skutečnost dovodil, a to hlavně z toho, že jediným majetkem kupující společnosti byl koupený byt, na jehož pořízení si vzala úvěr a jeho splácení převyšovalo hodnotu bytu. Kupující tedy neměla z čeho druhou část kupní ceny žalobcům zaplatit. Že zaplatit ani nehodlala, ukazuje pak zpětně i chování pana [jméno], který za kupující jednal (srov. i výpověď tehdejší jednatelky [příjmení], z níž plyne, že ta se ve věci spíše nevěnovala) a který, resp. jeho družka, v bytě dosud bydlí. Ostatně i advokát žalované před odvolacím soudem uvedl, že na něj pan [jméno] při svém výslechu udělal dojem člověka vysmívajícího se soudu a podvodníka; není přitom důvodu se domnívat, že v roce 2017 byl jiný. Dále lze poukázat na výpověď syna žalobců o komunikaci s panem [jméno] v té době. 10. Neměla-li kupující z čeho druhou část kupní ceny zaplatit a nebyla-li k tomu ani ochotná, pak nemůže mít žádné právní následky fakt, že žalobci ji k zaplacení písemně nevyzvali a spokojili se s ústním vyjádřením pana [jméno], o němž vypovídal syn žalobců. V ostatním odkazuje odvolací soud na odůvodnění napadeného rozsudku (odstavce 8, 9 a 31). <i>K otázce porušení povinnosti žalované a spoluúčasti žalobců</i> 11. Škoda vznikla žalobcům proto, že zastavili svůj byt za účelem zajištění dluhu kupující ještě před tím, než kupující složila do úschovy druhou část kupní ceny. Pak jim již nic nezbývalo, než prodej dokončit a dosáhnout tak – jak pochopitelně vysvětlovali v řízení – alespoň na třetí část kupní ceny. Jinak by s největší pravděpodobností jejich byt posloužil k uspokojení úvěrující společnosti a oni sami nedostali nic. Kdyby žalobci zástavní smlouvu před zaplacením druhé části kupní ceny nepodepsali, možná by nedošlo ke splnění kupní smlouvy, avšak neutrpěli by žádnou ztrátu, neboť by jim zůstal byt. 12. Vzhledem k tomu je nadbytečné zabývat se tím, kdo a jak měl prověřovat solventnost kupující. Správné načasování podpisu zástavní smlouvy – do okamžiku, kdy je již zajištěno zaplacení kupní ceny – by tuto otázku učinilo zbytečnou. 13. Zásadní otázkou bylo, komu uvedenou chybu přičítat. Šlo přitom o chybu, které bylo velmi jednoduché se vyvarovat – stačilo počkat s podpisem zástavní smlouvy. 14. Zprostředkovávání realitních obchodů není poskytováním právních služeb, nicméně řešení právních otázek do jisté míry zahrnuje.