18 Co 84/2024-192 — Krajský soud v Plzni

Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď ze dne 20. 6. 2023, kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků je neoprávněná (výrok I). Žalobu na určení, že výpověď ze dne 29. 7. 2022, kterou žalobkyně vypověděla smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejich dodatků je platná, zamítl (výrok II). Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III). Uzavřel, že s ohledem na vymezení předmětu nájmu v článku 1.1 nájemní smlouvy a na vymezení účelu pronájmu v článku 3 nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 26. 3. 1999 je na místě na právní vztah účastníků aplikovat ustanovení § 2302 a následující o. z. upravující nájem prostor sloužících k podnikání. Nesdílí názor žalovaného, že právní vztah účastníků by měl být posuzován jako pacht podle § 2332 o. z. Pokud jde o samotné posouzení platnosti a neplatnosti jednotlivých výpovědí, v případě žalobkyní uplatněného nároku na určení platnosti její výpovědi ze dne 29. 7. 2022 soud uzavřel, že se nejedná o žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z., když k takové žalobě je aktivně legitimována pouze vypovídaná osoba, v daném případě žalovaný, nýbrž o určovací žalobu podle § 80 o. s. ř., u níž je třeba zjišťovat existenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Žaloba o určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti a ani tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo. Soud shledal, že na požadovaném určení není naléhavý právní zájem, neboť se jedná o posouzení předběžné otázky předcházející úsudku, zda nájemní vztah nadále trvá nebo trval. Soud proto žalobu na určení platnosti výpovědi ze dne 29. 7. 2022 zamítl. Otázkou platnosti této výpovědi však byl nucen se zabývat v souvislosti s posouzením dalšího nároku na určení neplatnosti výpovědi žalovaného ze dne 20. 6. 2023. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně tuto výpověď obdržela, že v zákonné třicetidenní lhůtě proti ní vznesla písemné námitky, že žalovaná poté ve lhůtě jednoho měsíce nevzala výpověď zpět a že žalobkyně podala ve lhůtě dvou měsíců žalobu na určení neplatnosti výpovědi, respektive návrh na změnu žaloby v tomto smyslu. Smyslem žaloby dle § 2314 o. z. na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužící k podnikání je odstranit spor o naplnění výpovědních důvodů a omezit po určité době možnost přezkumu oprávněnosti výpovědi, typicky v žalobách na plnění. Podle judikatury Nejvyššího soudu je třeba vnímat přezkum výpovědi v širším slova smyslu, kdy jako neoprávněnou výpověď je třeba posuzovat i výpověď neplatnou či zdánlivou, a to bez ohledu na naplnění výpovědního důvodu, neboť taková výpověď nebyla dána po právu a v souladu se zákonem. Z obsahu žaloby je zcela zřejmé, že žalobkyně se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z., ačkoliv žalobní petit zní na určení neplatnosti výpovědi. Soud se proto při posouzení nároku žalobkyně zabýval tvrzeným důvodem neplatnosti výpovědi, tj. zda nájemní poměr zanikl již výpovědí ze dne 29. 7. 2022, či zda k datu podání výpovědi ze strany žalovaného stále trval. Mezi účastníky bylo nesporné, že 29. 7. 2022 byla žalovanému doručena výpověď nájemní smlouvy z důvodu, že předmět nájmu přestal být způsobilý k užívání, přičemž tříměsíční výpovědní lhůta začala běžet od 1. 8. 2022 a uplynula dnem 31. 10. 2022. Mezi účastníky byla rovněž nesporné, že žalovaný nepodal ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi, tj. do 29. 8. 2022 (ale ani později) dle § 2314 o. z. do výpovědi námitky. Následkem marného uplynutí lhůty stanovené k podání námitek ztratil žalovaný dle § 2314 odst. 2 o. z. právo žádat přezkum výpovědi a výpověď žalobkyně ze dne 29. 7. 2022 je nutno považovat za oprávněnou, aniž by soud musel zkoumat faktické naplnění výpovědního důvodu. Protože nájemní poměr zanikl již v důsledku výpovědi žalobkyně z 29. 7. 2022, soud určil, že následná výpověď žalovaného ze dne 20. 6. 2023 je neoprávněná. Soud nebyl vázán petitem žaloby, podle něhož se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi, a rozhodl o určení neoprávněnosti výpovědi. Proti tomuto rozsudku podali včas odvolání žalobkyně i žalovaný. Odvolání žalovaného směřovalo do výroku I, kterým bylo určeno, že výpověď ze dne 20. 6. 2023 je neoprávněná, a do výroku o nákladech řízení. Poukázal na to, že žalobkyně dne 3. 10. 2023 vrátila žalovanému předmět nájmu a žalovaný jej protokolárně bez námitek převzal. Jestliže nájem a užívání předmětu nájmu skončily shodnou vůlí stran, nebyl důvod vést soudní spor o určení platnosti či neoprávněnosti výpovědi. Strany nyní mohou své nároky plynoucí z ukončeného nájmu uplatnit žalobou na plnění. Na určení platnosti ani neoprávněnosti výpovědi tak nebyl naléhavý právní zájem. Pokud soud dovodil, že nájem skončil výpovědí žalobkyně dnem 31. 10. 2022 a výpověď žalovaného z nájmu ze dne 20. 6. 2023 tudíž nebylo platné právní jednání, pak postrádá smysl určovat neoprávněnost (důvodnost) následné výpovědi, neboť takový přezkum se provádí u existujícího platného a trvajícího nájmu. Žalobkyně požadovala určení neplatnosti výpovědi žalovaného, na takovém určení však nebyl naléhavý právní zájem. Vlastní smlouva o nájmu nebyla uzavřena podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Předmětem nájmu byly nemovitosti, a to pozemky a stavby, nikoli samostatné prostory. Nemovitosti byly dány žalobkyni do užívání, aby je svým nákladem upravila a dále užívala. Žalobkyně potvrdila, že prostory přenechala do podnájmu jiné společnosti. Přenecháním věci do podnájmu a inkasováním příjmů z podnájmu byly naplněny znaky pachtu oproti prostému nájmu, neboť žalobkyně sama objekt neužívala, ale pouze pobírala požitky formou podnájemného. Z uvedených důvodů nelze na danou věc aplikovat ustanovení o nájmu prostor sloužících k podnikání a nelze dovozovat nutnost podání námitek žalovaného do žalobkyní zaslané výpovědi „z nájmu“. U pachtu taková povinnost stanovena není. Závěr soudu prvního stupně o platnosti výpovědi žalobkyně se zakládá na nesprávném právním posouzení. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud ve výroku I rozsudek soudu prvního stupně změnil, žalobu na určení zamítl a přiznal žalovanému právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Žalobkyně uplatnila odvolání proti zamítavému výroku II a navazujícímu výroku o nákladech řízení. Závěr soudu prvního stupně o nedostatku naléhavého právního zájmu na určení platnosti výpovědi ze dne 29. 7. 2022 nepovažuje za správný, odkaz na judikaturu Nejvyššího soudu pak je nepřípadný. Mezi účastníky není sporné, že nájemní vztah mezi nimi zanikl. Předmětem sporu tedy není otázka, zda nájemní poměr trvá. Sporný je pouze důvod jeho zániku, tj. zda zanikl v důsledku výpovědi žalobkyně či žalovaného, a z toho plynoucí závěr o okamžiku zániku nájemního vztahu. Žaloba na určení existence či neexistence práva či právního vztahu v tomto případě nedává smysl. Možnost domáhat se určení platnosti výpovědi ze dne 29. 7. 2022 v procesním smyslu dovozuje žalobkyně ze skutečnosti, že v souvislosti s ukončením nájmu vyvstává mezi účastníky řada potenciálních soudních sporů, v nichž by se soudy vždy shodně musely zabývat otázkou posouzení okamžiku zániku nájemního poměru, která je spjata právě s platností či neplatností výpovědí, jež jsou předmětem tohoto řízení. Z jednání účastníků, respektive z jejich nekonání, je zjevné, že obě strany čekají s uplatněním dalších nároků na výsledek tohoto sporu, jehož závěry budou pro uplatňování jejich práv zcela zásadní. V této skutečnosti žalobkyně spatřuje naplnění kritéria naléhavého právního zájmu, kdy je možné připustit žalobu na určení platnosti právního jednání i tam, kde by jinak přicházely v úvahu jednotlivé žaloby na plnění. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud ve výroku II rozsudek soudu prvního stupně změnil a určil, že výpověď ze dne 29. 7. 2022 je platná, a dále aby žalovaného zavázal povinností uhradit žalobkyni náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů. Ve vyjádření k odvolání žalovaného žalobkyně uvedla, že soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, aby mohl učinit nepochybný závěr o tom, co bylo předmětem nájmu, a z toho vyvodit patřičné právní závěry. Bylo dostatečně prokázáno, že v předmětných prostorech se uskutečňovala podnikatelská činnost. Na tomto závěru by nemohlo nic změnit případné místní šetření, neboť objekt v současné době není v provozu. Nesouhlasí s námitkou žalovaného, že vztah mezi účastníky by měl být posouzen jako pachtovní smlouva. Nelze totiž připustit výklad, že pokud žalobkyně přenechala věc do podnájmu a pobírala příjem z podnájmu, bylo by to možno považovat bez dalšího za naplnění znaků pachtu. Žalobkyni byla přenechána do užívání pouze holá nemovitá věc, jež nepředstavovala soubor, který by bylo možné bez dalšího požívat a brát z něj užitky. Předmět nájmu nenaplňuje základní definiční znaky