14 Co 80/2023-189 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. V záhlaví označeným rozsudkem Okresní soud v Lounech (dále jen „okresní soud“ či „soud prvého stupně“) zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem: pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba - rod. dům č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , hodnota, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaným u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , v katastrálním území , adresa, , Anonymizováno, a obci , adresa, , a tyto pozemky přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok I.), zrušil přídatné spoluvlastnictví žalovaného ve výši 1/108 k pozemku p. č. , Anonymizováno, tamtéž a uvedený spoluvlastnický podíl žalovaného přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (výrok II.), uložil žalobci zaplatit žalovanému 926 167 Kč do třiceti dnů od právní moci rozsudku (výrok III.), vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV.), dále uložil zaplatit žalobci na účet okresního soudu náklady řízení ve výši 11 440 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.) a žalovanému povinnost zaplatit na účet okresního soudu náklady řízení ve výši 11 400 Kč (výrok VI.).2. V odůvodnění rozsudku okresní soud uvedl, že žalobce se jako vlastník podílu na shora specifikovaných nemovitých věcech v rozsahu 5/6 domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se žalovaným jakožto vlastníkem podílu v rozsahu 1/6 s tím, že se žalovaný o společné nemovité věci nestará a nezajímá se o ně, nehradí údržbu ani povinné platby s vlastnictvím spojené. Navrhl, aby byly nemovité věci přikázány jemu za odpovídající náhradu, která činí na základě ceny nemovitostí stanovených znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, 762 000 Kč. Reálné rozdělení podle něj není, mj. s ohledem na velikost podílů, možné.3. Žalovaný učinil spornými tvrzení vztahující se ke správě společných nemovitostí, se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, má však za to, že reálné rozdělení možné je. Pro případ, že by se soud s takovým závěrem neztotožnil, navrhl, aby byly nemovité věci přikázány žalobci za náhradu opírající se o znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, , který stanovil cenu nemovitých věcí částkou 9 800 000 Kč.4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že účastníci shodně nemají zájem setrvat ve spoluvlastnictví, a to zejména z důvodu dlouhodobě narušených vzájemných vztahů, přičemž se shodují též na tom, že nemovité věci mají být přikázány do výlučného vlastnictví žalobce, byť žalovaný navrhuje též variantu reálného rozdělení nemovitých věcí. Podle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, činí obvyklá cena nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. , hodnota, a č. , hodnota, stanovená pomocí porovnávací metody 4 572 000 Kč. Podle závěru znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, je obvyklá cena nemovitostí celkem 9 800 000 Kč. , tituly před jménem, , Anonymizováno, nejprve provedl ocenění jednotlivých pozemků, součástí a příslušenství nemovitostí podle vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. Kč. Součet dílčích ocenění podle uvedeného předpisu činil 9 710 723,48 Kč. Uvedený znalec následně užil porovnávací metodu, kdy na základě srovnatelných prodejů realizovaných v dané lokalitě v roce 2018 dospěl k obvyklé ceně uvedené výše. Znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, (soudem ustanoveného znalce) č. , Anonymizováno, ze dne , datum, byla stanovena obvyklá cena všech nemovitých věcí částkou 5 557 000 Kč, a to při užití metody přímého porovnání v místě a čase srovnatelných realizovaných prodejů sedmi souborů nemovitostí. Závěry písemně vyhotoveného posudku stvrdil tento znalec v rámci své výpovědi, přičemž uvedl, že vyhledával pro účely ocenění co nejvhodnější objekty, provedl osobně prohlídku nemovitostí i jejich vlastní zaměření. Podle tohoto znalce posudek , tituly před jménem, , jméno FO, využívá porovnávací metodu s odpovídajícím srovnávacím materiálem, a tedy stanoví náležitým způsobem obvyklou cenu. Jakkoliv je znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, obsahově rozsáhlejší a podrobnější, když stanoví ceny všech součástí a příslušenství nemovitých věcí, tento znalec podle , tituly před jménem, , jméno FO, dospěl svým postupem k výsledné ceně, za kterou není možné oceňované nemovitosti prodat.5. Okresní soud uzavřel, že žalovaným navrhované reálné rozdělení nemovitých věcí není možné, neboť většina pozemků má jedinou přístupovou cestu, stejně tak nelze reálně dělit rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , neboť tomu brání konfliktní vztahy účastníků. Nezbývá proto než přikázat nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobce oproti zaplacení vypořádacího podílu.6. Jde-li o stanovení hodnoty nemovitých věcí tvořících spoluvlastnictví a tedy o výši vypořádacího podílu, okresní soud vycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť ten se jednak více blížil dříve zpracovanému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , oba tito znalci postupovali stejnou metodou, přičemž rozdíl v závěru jejich posudků je podle vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, dán do značené míry tím, že mezi lety 2020 a 2022 došlo k výraznému nárůstu cen nemovitostí. , tituly před jménem, , Anonymizováno, oproti tomu provedl administrativní ocenění jednotlivých součástí souboru nemovitých věcí, které jsou samostatně neobchodovatelné. Pokud v závěru posudku stanoví cenu také prostřednictvím metody porovnávací, specifikuje objekty určené k porovnání naprosto nedostatečně. Obvyklou cenu fakticky stanoví pomocí součtu cen jednotlivých součástí a dospívá k ceně, která ceně obvyklé neodpovídá. Okresní soud za dané situace zrušil jak spoluvlastnictví účastníků, tak přídatné spoluvlastnictví žalovaného a nemovité věci spolu s přídatným spoluvlastnickým podílem přikázal do vlastnictví žalobce za náhradu ve výši 926 167 Kč představující 1/6 z obvyklé ceny souboru nemovitých věcí stanovených , tituly před jménem, , jméno FO, .7. O nákladech řízení rozhodl okresní soud (s odkazem na judikaturu Ústavního soudu) na základě toho, že se v daném případě jedná o tzv. iudicium duplex, kdy neshledal žádné okolnosti, které by odůvodnily rozhodnutí odchylné.8. Oběma účastníkům pak uložil, aby v souladu s ustanovením § 148 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v účinném znění, dále jen „o. s. ř.“, nesly rovným dílem náklady státu spočívající ve znalečném.9. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Namítal jednak, že okresní soud vyšel při svém rozhodování z nesprávně určené obvyklé ceny. Podle žalovaného posudek , tituly před jménem, , jméno FO, stanoví obvyklou cenu odpovídajícím způsobem, používá porovnávací metodu, a to při volbě srovnávacích objektů s realizovanými transakcemi přímo v příslušném katastrálním území, na rozdíl od , tituly před jménem, , jméno FO, , který volil pro srovnání objekty napříč různými katastry. , tituly před jménem, , jméno FO, nadto pro srovnání volil objekty, které svým charakterem, vybavením a stářím neodpovídají oceňovaným nemovitým věcem a nepřihlédl k tomu, že stavby, které jsou součástí oceňovaných pozemků, byly rekonstruovány. S ohledem na rozdíly v posudcích navrhoval žalovaný již v řízení před soudem prvého stupně, aby byli znalci konfrontováni, případně aby byl zpracován revizní znalecký posudek, a to ideálně znaleckým ústavem. Okresní soud tomuto návrhu nevyhověl a podle žalovaného tím pochybil při zjišťování skutkového stavu věci, pro což žalovaný navrhl, aby byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení, případně, aby byl změněn tak, že okresní soud buď přikáže nemovité věci (včetně podílu žalovaného na přídatném spoluvlastnictví) do výlučného vlastnictví žalobce za náhradu ve výši 2 057 263 Kč, nebo že dům č. p. , Anonymizováno, bude rozdělen na 3 bytové jednotky, z nichž jedna bude, spolu s podílem na společných částech domu a pozemku a spolu s pozemkem č. , Anonymizováno, , přikázána do vlastnictví žalovaného a další dvě bytové jednotky spolu s podílem na společných částech domu a pozemku a dále spolu se zbývajícími pozemky tvořícími spoluvlastnictví účastníků a podíl žalovaného na pozemku p. č. , Anonymizováno, budou přikázány žalobci.10. Žalobce navrhl ve vyjádření k podanému odvolání napadený rozsudek potvrdit jako věcně správný s tím, že se okresní soud řádně vypořádal se všemi pro rozhodnutí významnými okolnostmi včetně otázky výše přiměřené náhrady. Zdůraznil při tom, že právě pro rozpory mezi posudky předloženými účastníky (posudek , tituly před jménem, , j