95 Co 7/2025-306 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. Napadeným, v pořadí již druhým, rozsudkem Okresní soud v Ústí nad Labem (dále jen ,,okresní soud“ nebo ,,soud prvního stupně“) rozhodl tak, že návrh žalobců na zaplacení částky 391 900 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 11,75 % ročně od , datum, do zaplacení, se zamítá (výrok I.), žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému k rukám zástupce žalovaného na nákladech řízení částku 192 746 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit státu – České republice na účet Okresního soudu v Ústí nad Labem č. ú. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, na znalečném částku 4 154 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku(výrok III.).2. Okresní soud vycházel ze zjištění, že dne , datum, byla mezi žalobci, co by kupujícími a žalovaným, co by prodávajícím, uzavřena kupní smlouva o převodu nemovitých věcí, a to pozemku par. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře 37 m2, jehož součástí je stavba č. e. , hodnota, – stavba pro rodinnou rekreaci a dále pozemku par. č. , hodnota, , trvalý travný porost o výměře 874 m2. Nemovitosti byly zapsány na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, za cenu 950 000 Kč. Žalobci byli při uzavírání smlouvy a prohlídce nemovitostí ze strany žalovaného upozorněni na jedinou vadu nemovitosti spočívající v potřebnosti opravy střešní krytiny na stavbě pro rodinnou rekreaci. Na jiné vady předmětu koupě nebyli žalobci ze strany žalovaného upozorněni. Žalobci sami žádné jiné vady na objektu neshledali. Následně, po konzultaci s odborníkem žalobci zjistili, že nemovitost – stavba pro rodinnou rekreaci č. e. , hodnota, , je ve stavu, který vylučuje řádné užívání. Vady vytkli žalovanému dopisem ze dne , datum, a žádali slevu z kupní ceny ve výši 391 900 Kč.3. Vady vymezili znaleckým posudkem, který vypracoval znalec , jméno FO, , znalec z oboru stavebnictví, specializace vady a poruchy staveb, oceňování stavebních prací. Tento znalec stavbu posuzoval z pohledu vyhlášky z roku , rok, , byť ve znaleckém posudku uzavřel, že stavba byla vystavěna v etapách, první zřejmě v roce , rok, , následně byla dostavována v letech , rok, ; původně se jednalo o zahradní altán, který byl svépomocí rozšířen a dostavěn do současné podoby.4. Podle znalce se jednalo o následující vady:1) vada založení objektu: na dřevěných hranolech, položeny na mělkých betonových plochách, chybí izolace, dřevo napadeno dřevokaznou houbou a hnilobou2) vada svislých konstrukcí: příčkovky místo nosných zdí (10 cm namísto 30 cm), funkční vada, spolu se založením ohrožuje stabilitu, nehrozí ihned zřícení, po zimě se začnou objevovat praskliny – neodstranitelná vada3) vada podlahových konstrukcí: původní prkenný podklad namazaný betonovou mazaninou, na tom OSB desky – původní prkna vyhnily, hrozí propadnutí, lze odstranit kompletním vybouráním podlah4) vada konstrukce krovu: krov proveden laicky, je staticky nespolehlivý, jedná se o obtížně odstranitelnou funkční vadu, kterou nemohl laik zjistit5) vada krytiny: do objektu zatéká6) vady úpravy povrchů: nedokončené fasády, nebo úplně chybí, uvnitř zatéká a dochází k růstů plísní a degradaci povrchů – přímo souvisí s vadou střechy5. Dále znalec spočetl, že novostavba by vyšla v roce , rok, na 964 100 Kč – v roce , rok, pak na 1 153 200 Kč, životnost 50 let (nyní je stará asi 35 let), podíl opotřebení stanovil na 807 200 Kč. Zbytková hodnota objektu byla proto 345 900 Kč (pokud by byl konstruován podle vyhlášky , rok, a postupně udržován) + náklady na demolici 46 036 Kč bez DPH.6. Žalovaný k žalobě uváděl, že stavbu nestavěl, nemovitost koupil asi před pěti lety, užíval ji po tuto dobu s rodinou k rekreaci, v budově přespával i s dětmi; kupujícím nic nezamlčel, mohli si objekt řádně prohlédnout, což žalobci nepopírají, žalobci akceptovali stav objektu, sám žalovaný vady stavby nezpůsobil, naopak ji drobně opravoval a udržoval. Po uplatněné reklamaci se pokoušel se žalobci dohodnout, nabízel jim slevu 50 000 Kč, posléze 100 000 Kč (spíše jako morální zadostiučinění a narovnání vztahů); nabízel i odstoupení od smlouvy a vrácení v předešlý stav. Žalobci jeho nabídky nepřijali.7. Okresní soud prvně ve věci rozhodl dne , datum, rozsudkem č.j. , spisová značka, , kterým žalobě zcela vyhověl s odůvodněním, že žalovaný jako prodávající nesplnil svou informační povinnost, musel, nebo měl vědět o vadách a na tyto žalobce upozornit, což neučinil, a proto odpovídá za vytčené vady, a přichází v úvahu sleva z kupní ceny, která je správně spočtena dle znaleckého posudku. K odvolání žalovaného odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc okresnímu soudu vrátil k dalšímu řízení. Okresnímu soudu uložil zjistit charakter vytyčených vad, zda existovaly v době prodeje a zda je žalobci nemohli při prohlídce zjistit, přitom měl vycházet z výpovědí svědků a účastníků, zohlednit to, že šlo původně o zahradní altán stavěný svépomocí, který již od pohledu nebyl bezvadný, a dále účel, ke kterému měl sloužit. Krajský soud uzavřel, že žalovaný žádné vady úmyslně nezakrýval ani nezamlčoval – je tedy rozhodné posoudit, zda se jednalo o vady, které šlo při řádné prohlídce zjistit či nikoli. Uvedl, že je nutné rozlišit intenzitu zásahu do rozumného očekávání kupujících ohledně bezvadnosti věci, a to v souvislosti s jejím očekávaným využitím. Pokud okresní soud dospěje k závěru, že některé vady jsou vadami skrytými, musel by nechat vypracovat použitelný znalecký posudek, v němž by byla rozlišena kupní cena pozemků a chaty, z ceny chaty by potom bylo možné stanovit přiměřenou slevu z kupní ceny.8. Po zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení okresní soud znovu vyslechl účastníky řízení, znalce , jméno FO, a svědka , jméno FO, , zopakoval důkaz listinami (kupní smlouvou, dopisy mezi účastníky, zaměřením nemovitosti, odborným vyjádřením k ceně pozemků, fotografiemi nemovitostí), zamítl důkaz místním ohledáním i vypracování nového znaleckého posudku pro nadbytečnost a žalobu zamítl.9. Rozhodnutí odůvodnil tak, že vady, které žalobci vytkli, byly vadami zjevnými, které existovaly v době prodeje nemovitosti, jejich existence musela být žalobcům zřejmá na pohled, případně běžně prováděnými zkouškami (kopáním, ručním odtrháváním dřevin), žalobce ničeho nezakrýval; žalobcům byl znám stav založení objektu i vada střechy, další vady byly zjistitelné pohledem, případně postačily běžně provedené zkoušky. Žalovaní nemovitosti kupovali k užití „na víkend, když bude hezky“, , jméno FO, dovodil užívání objektu jako sezónní, pro rodinnou rekreaci, k tomu sloužil žalovanému, i žalobcům takto mohl po určitou dobu sloužit; žalobci věděli, o jakou stavbu se jedná a byli si vědomi jejího stáří.10. Za podstatnou okresní soud považoval výpověď žalobce , Jméno žalobce A, o tom, že věděl, že stavba je založena na dřevěných trámech a na betonovém podloží. Tedy způsob založení stavby mu byl znám, jakož i to, že chata není nová, je starší, je tam přestavovaná část s tím, že si řekl, že pokud to bude nějak opravovat, tak chata po určitou dobu bude sloužit. Žalovaný mu žádným způsobem v prohlídce nebránil. Prohlídka chaty žalobcům postačovala. Věděli, že chata není nová, je přistavovaná část, jak uvedl žalobce: „to bylo vidět a také jsem to viděl“, v celku jsem si řekl, že pokud to budu nějak opravovat, tak chata po určitou dobu nám bude sloužit“, já jsem si to teda prošel sám podle sebe tak, jak jsem potřeboval. Nechtěl jsem, aby mi něco dalšího ukazoval. Bral jsem v potaz, že to není novostavba. Mně ta prohlídka stačila, za mě to bylo dostačujíc. Počítal jsem s tím, že třeba 10 let mi chata bude normálně sloužit, když jí budu nějakým způsobem udržovat. To jsem předpokládal. Chatu jsem si prohlédl, byla vybílená, jevilo se mi to v pořádku. Viděl jsem na zemi betonový pláty, všechno v pořádku. Takže jsem viděl betonový založení z těch tří stran. Neměl jsem důvod zkoumat, že by byly špatný základy nebo něco takového. Chata byla určena k víkendovému využití, odpočinku pro rodinu s dětmi. Na víkend, když bude hezky“. Okresní soud tak dospěl k závěru, že žalobcům bylo tedy známo, že zahradní altán (rekreační objekt, chata) byl postaven svépomocí. Nejednalo se o objekt v bezvadném stavu, sloužil k rekreačním účelům a také k těmto účelům jej žalobci kupovali. Nelze přehlédnout, že žalovaný nijak žalobcům v prohlídce nebránil. Žádné vady úmyslně nezamlčoval ani nezakrýval. Žalobci tak měli zcela reálnou možnost se s předmětem koupě podrobně seznámit. Podle jejich vlastního vyjádření jim prohlídka zcela postačovala a nic dalšího na doplnění nepotřebovali.11. Okresní soud ohledně charakteru vad dále vycházel z výpovědi svědkyně , jméno FO, , která při prohlídce chaty zjistila, že chata vykazuje vady, a to, jak uvedla: „houpe se tam podlaha, chata nemá vůbec žádné základy, nejsou tam nosné zdi, něco je tam přistavova