62 C 209/2019-220 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 17. 12. 2019 se žalobkyně po žalované domáhá (po vyloučení části řízení k samostatnému projednání u věcně příslušného krajského soudu) zaplacení 651.000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že se žalovanou uzavřela dne 18. 8. 2017 smlouvu, kterou se zavázala vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti žalované jako developera k uzavření devíti smluv o smlouvě budoucí kupní se zájemci o koupi stavebních pozemků v k.ú. [anonymizováno]; pro případ neuzavření těchto smluv z důvodů na straně žalované bylo smlouvou ujednáno, že žalovaná zaplatí žalobkyni náhradu ve výši sjednané provize, nejvýše však 93.000 Kč za každou neuzavřenou smlouvu. Žalobkyně v souladu se smlouvu uzavřela v době od 9. 11. 2017 do 30. 5. 2018 smlouvy o zprostředkování koupě nemovitostí se sedmi zájemci a vyzvala žalovanou, aby s každým ze zájemců uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále je„ budoucí smlouva“ nebo„ předmětná budoucí smlouva“). K uzavření budoucích smluv však ve stanovené třicetidenní lhůtě od výzvy žalobkyně z důvodů na straně žalované nedošlo, protože žalovaná neposkytla součinnost k uzavření budoucích smluv a následně jednostranně změnila podmínky, za kterých měly být budoucí smlouvy uzavřeny, když navýšila kupní cenu každé z nemovitostí o 1.000.000 Kč. Žalobkyně se proto domáhá zaplacení ušlé provize ve výši 93.000 Kč za každou ze sedmi neuzavřených budoucích smluv a dále úroku z prodlení ve výši 9 % od 28. 11. 2018, neboť žalovaná k výzvě žalobkyně neuhradila požadovanou částku 651.000 Kč. 2. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta, protože žalobkyně po dobu účinnosti smlouvy uzavřené mezi nimi, tj. do 30. 6. 2018, žalovanou nevyzvala k uzavření budoucích smluv, tudíž jí nevznikl nárok na odměnu a nemohla vzniknout tvrzená škoda. V této souvislosti žalovaná poukázala na skutečnost, že žalobkyně fakticky uplatňuje nárok za zaplacení smluvní pokuty, která však byla sjednána neurčitě, tudíž neplatně. Za neplatnou žalovaná ostatně považuje celou smlouvu uzavřenou mezi účastnicemi, jelikož měla žalovanou zavazovat k nemožnému jednání spočívajícímu v převedení vlastnického práva ke stavebním pozemkům, které však v rozhodné době v právním smyslu neexistovaly. 3. Soud provedl dokazování listinami, výpovědí bývalého jednatele žalované a výslechem svědka. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani obsahová správnost provedených listinných důkazů nebyla účastníky zpochybňována. 4. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 18. 8. 2017 uzavřena smlouva na dobu určitou do 30. 6. 2018, kterou se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti žalované jako developera k uzavření devíti smluv o smlouvě budoucí kupní se zájemci o koupi stavebních pozemků v k.ú. [anonymizováno] s tím, že vydání územního rozhodnutí pro pozemky p. [číslo] v k. ú. [anonymizováno], které budou rozděleny geometrickým plánem. Budoucí kupní cena měla činit 4.200.000 Kč a předmětem budoucí kupní smlouvy měl být pozemek s rodinným domem postaveným žalovanou (dále jen„ smlouva o spolupráci“ nebo„ předmětná smlouva o spolupráci“). Čl. II odst. 4 se žalovaná zavázala podepsat budoucí smlouvu se zájemcem do třiceti dnů od okamžiku, kdy bude žalovanou k uzavření budoucí smlouvy vyzvána. V ustanovení čl. III odst. 3 smlouvy byla pro případ neuzavření budoucí smlouvy ze strany žalované sjednána povinnost žalované zaplatit žalobkyni„ náhradu škody“ ve výši provize ujednané se zájemcem, nejvýše však 93.000 Kč za každou neuzavřenou budoucí smlouvu; povinnost žalované zaplatit žalobkyni„ náhradu“ se vztahovala i na neposkytnutí součinnosti ze strany žalované pro uzavření budoucí smlouvy nebo zmaření smluvních jednání (čl. III odst. 4). Za žalobkyni smlouvu na základě plné moci ze dne 21. 7. 2016 podepsal [jméno] [příjmení]. 5. Dne 9. 11. 2017 uzavřela žalobkyně se [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako zájemci smlouvu o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, jejímž předmětem bylo zprostředkování uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (dále opět jen„ budoucí smlouva“) se žalovanou jako budoucí prodávající; předmětem budoucího prodeje měla být nemovitost specifikovaná jako„ dům [číslo]“ s odkazem na přílohu zprostředkovatelské smlouvy za kupní cenu ve výši 4.200.000 Kč. Zprostředkovatelská provize žalobkyně byla sjednána ve výši 93.000 Kč. Dne 8. 10. 2018 smluvní strany uzavřely dohodu, kterou ukončily vztah založený smlouvou o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, přičemž prohlásily, že změna podmínek spočívající ve zvýšení budoucí kupní ceny na 5.200.000 Kč, kterou jim žalovaná oznámila na jednání dne 21. 9. 2018, neumožňuje zájemcům uzavřít budoucí smlouvu, a zároveň žalobkyně není schopna dostát svému závazku zprostředkovat zájemcům příležitost uzavřít budoucí smlouvu za ujednaných podmínek. 6. Žalobkyně uzavřela smlouvu o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí za totožných podmínek rovněž s dalšími zájemci, a to dne 8. 2. 2018 s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ohledně nemovitosti specifikované jako„ dům č. 11“ (tento smluvní vztah byl ukončen dohodou ze dne 5. 10. 2018 s odkazem na jednání mezi stranami a žalovanou ze dne 24. 9. 2018 a změnu podmínek budoucí smlouvy), dne 9. 5. 2018 s [jméno] [příjmení] ohledně nemovitosti specifikované jako„ dům č. 10“ (tento smluvní vztah byl ukončen dohodou ze dne 12. 10. 2018 s odkazem na jednání mezi stranami a žalovanou ze dne 21. 9. 2018 a změnu podmínek budoucí smlouvy), dne 20. 5. 2018 s [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] ohledně nemovitosti specifikované jako„ dům [číslo]“ (tento smluvní vztah byl ukončen dohodou ze dne 13. 12. 2018 s odkazem na jednání mezi stranami a žalovanou a změnu podmínek budoucí smlouvy), dne 11. 2. 2018 s [jméno] [příjmení] ohledně nemovitosti specifikované jako„ dům [číslo]“ (tento smluvní vztah byl ukončen dohodou ze dne 7. 1. 2019 s odkazem na jednání mezi stranami a žalovanou ze dne 21. 9. 2018 a změnu podmínek budoucí smlouvy) a dne 16. 3. 2018 s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ohledně nemovitosti specifikované jako„ dům č. 9“. 7. Dohodou ze dne 5. 10. 2018 byl ukončen smluvní vztah založený zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] jako zájemcem dne 30. 5. 2018, a to s odkazem na jednání mezi stranami a žalovanou ze dne 24. 9. 2018 a změnu podmínek budoucí smlouvy. 8. Žalovaná je podle výpisu z evidence katastru nemovitostí ke dni 17. 12. 2019 vlastníkem pozemků p. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [anonymizováno], [územní celek] – [anonymizováno], u [stát. instituce], [stát. instituce]. 9. Z výpisu z www stránek žalované vyplývá, že žalovaná na svých webových stránkách nabízela k prodeji 11 rodinných domů s pozemkem v obci [anonymizováno] – [anonymizováno] s tím, že výstavba těchto domů, kterou zajišťuje žalovaná, teprve bude zahájena; nabízená kupní cena se pohybovala od 5.390.000 Kč do 5.669.000 Kč. 10. Přípisem ze dne 16. 11. 2018 sdělila žalobkyně žalované, že v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou zajistila pro žalovanou příležitost k uzavření 9 smluv o smlouvách budoucích. Protože však žalovaná navýšila kupní cenu předmětných nemovitostí, rozhodli se klienti k uzavření smluv o smlouvách budoucích kupních nepřistoupit. Žalobkyně proto s odkazem na ujednání zprostředkovatelské smlouvy vyzvala žalovanou k zaplacení 651.000 Kč, a to do 27. 11. 2018. Žalovaná přípisem ze dne 27. 11. 2018 požadavek žalobkyně odmítla. 11. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované vyplývá, že žalovaná společnost byla do obchodního rejstříku zapsána 7. června 2017, jejím jednatelem byl v té době [jméno] [příjmení], [datum narození]. Funkce jednatele mu zanikla 3. 9. 2018. [jméno] [příjmení] byl v této době rovněž společníkem žalované s obchodním podílem ve výši 33 %. 12. Dne 6. 9. 2018 uzavřel [jméno] [příjmení] jako převodce s [jméno] [příjmení] jako nabyvatelem dodatek ke smlouvě o převodu obchodního podílu, který v článku I. odst. 1 písm. b) obsahuje mimo jiné prohlášení, že žalobkyně nevyzvala žalovanou do 30. 6. 2018 k podpisu smluv podle článku II. odst. 3 smlouvy o spolupráci při prodeji nemovitostí ze dne 18. 8. 2017. 13. Přípisem ze dne 13. 11. 2018 se na žalobkyni obrátil právní zástupce jednoho z klientů, kteří pro navýšení kupní ceny ustoupili od záměru uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní s požadavkem na vrácení provize a náhradu škody. 14. Z výslechu [jméno] [příjmení] bývalého jednatele žalované soud zjistil, že zprostředkovatelskou smlouvu se žalovanou za žalobkyni uzavíral [jméno] [příjmení]. Žalobkyně, respektive její zástupce [jméno] [příjmení], se staral o propagaci celého projektu a poté, co zajistil klienta s vážným zájmem o koupi rod