233 C 23/2019-80 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byl nárok žalobce na zaplacení 353 852 Kč z titulu přeplatku na nájemném, který měl vzniknout otci žalobce. 2. Žalobce svůj nárok odůvodnil tím, že jeho otec dne [datum] prodal žalovanému pozemek p. [číslo] jehož součástí je objekt k bydlení a pozemek [parcelní číslo], jehož součástí je zemědělská stavba, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] (dále jen„ NMV“). Kupní cena byla stanovena na 1 300 000 Kč, přičemž část kupní ceny ve výši 240 000 Kč měla být uhrazena až po vyklizení NMV a odhlášení trvalého bydliště prodávajícího z předmětu převodu. Dne [datum] pak žalovaný prodal NMV do vlastnictví paní [jméno] [příjmení] s účinkem vkladu k témuž datu, čímž zanikla povinnost otce žalobce [příjmení] vyklidit a odhlásit si trvalý pobyt a čímž vznikla povinnost žalovaného uhradit otci žalobce dosud nesplacenou část kupní ceny 240 000 Kč. Dne [datum] byla mezi otcem žalobce a žalovaným uzavřena také nájemní smlouva, na jejímž základě vzniklo otci žalobce nájemní právo k NMV, a to ode dne vkladu vlastnického práva k NMV, tedy [datum] po dobu jednoho roku s nájemným 15 000 Kč. Vzhledem k tomu, že byl předpoklad, že nájemní vztah bude trvat zmíněný jeden rok, čili že nájemné bude za celou dobu trvání nájmu činit 180 000 Kč, započetl žalovaný tuto částku ve výše zmíněné kupní smlouvě na kupní cenu. Vzhledem k tomu, že nájemní vztah mezi otcem žalobce a žalovaným však trval pouze do [datum] z důvodu změny vlastnictví k NMV, pak otci žalobce vznikl na nájemném přeplatek 113 952 Kč, který měl být vrácen nejpozději [datum]. Otec žalobce pak ke dni [datum] svou pohledávku 353 952 Kč postoupil žalobci, o čemž byl žalovaný písemně uvědomen. 3. Žalovaný se bránil tím, že k uzavření kupní smlouvy mezi otcem žalobce a žalovaným došlo proto, aby z kupní ceny byly vyplaceny závazky otce žalobce. Tím se měla usnadnit otci žalobce cesta k zajištění financování zpětné koupě NMV, proto byla také mezi stranami uzavřena nájemní smlouva. Následně bylo dohodnuto, že nemovitost zpětně nekoupí otec žalobce, nýbrž žalobcova přítelkyně, paní [jméno] [příjmení], a to kvůli snazšímu úvěrování. Žalovaný dále tvrdí neplatnost smlouvy o postoupení pohledávky, neboť v době postoupení již pohledávky byly zaniklé, tedy neexistující. [příjmení] 240 000 Kč představující nedoplatek kupní ceny pak byla započtena na kupní cenu hrazenou paní [jméno] [příjmení] žalovanému při zpětném odkupu NMV, tedy jednalo se po vzájemné dohodě o plnění za jiného (otec žalobce plnil za paní [jméno] [příjmení]). Co se týče přeplatku na nájemném, pak žalovaný uvedl, že se otec žalobce a žalovaný dohodli na změně původní smlouvy, a to tak, že otec žalobce tento přeplatek nebude požadovat a že tato skutečnost bude zohledněna v kupní ceně. 4. Mezi účastníky je nesporné, že paní [jméno] [příjmení] je přítelkyní žalobce. 5. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav. 6. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [celé jméno žalobce], otcem žalobce, jako prodávajícím a [právnická osoba] jako kupujícím ze dne [datum] soud zjistil, že NMV byly prodány za kupní cenu 1 300 000 Kč, která byla hrazena po částech, část kupní ceny 880 000 Kč měla být uhrazena 4 věřitelům prodávajícího, část kupní ceny 180 000 Kč měla být uhrazena prodávajícímu do 10 pracovní dní od vkladu do KN a část kupní ceny 240 000 Kč mělo být uhrazeno prodávajícímu do 20 pracovních dní od vyklizení. 7. Ze smlouvy o nájmu rodinného domu ze dne [datum] uzavřené mezi [právnická osoba] a [jméno] [celé jméno žalobce] se podává, že otci žalobce byl pronajat dotčený rodinný dům na dobu jednoho roku ode dne vkladu vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch žalovaného. Nájemné bylo sjednáno na rok ve výši 180 000 Kč, splatné jednorázově [datum] s tím, že bude-li smlouva ukončena předčasně, bude část nájemného vrácena. 8. Z kupní smlouvy o převodu nemovitosti uzavřené mezi [právnická osoba] jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] jako kupující ze dne [datum] a vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V [číslo] v k. ú. [obec], [list vlastnictví] bylo zjištěno, že NMV koupila zpět paní [jméno] [příjmení] za kupní cenu 1 690 000 Kč, která byla hrazena po částech, a to tak že 160 000 Kč bylo uhrazeno hotově a částky 1 380 000 Kč a 150 000 Kč byly hrazeny z hypotečního úvěru. 9. Z kupní smlouvy o převodu nemovitosti uzavřená mezi [právnická osoba] jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalobce] jako kupujícími ze dne [datum] se podává, že mezi těmito osobami byla uzavřena smlouva ve stejném znění jako smlouva uvedena v předchozím bodě rozsudku s tím rozdílem, že kupujícím byl rovněž žalobce, který měl NMV nabít společně s paní [jméno] [příjmení] do podílového spoluvlastnictví. Tato kupní smlouva nebyla vložena do katastru nemovitostí a byla uzavřena následně kupní smlouva výše uvedená mezi žalovaným a [jméno] [příjmení]. 10. Z dokladu o převzetí finanční hotovosti ze dne [datum] a dokladu o vrácení finanční hotovosti ze dne [datum] je patrné, že paní [jméno] [příjmení] v hotovosti zaplatila žalovanému zálohu na úhradu kupní ceny NMV a tato jí byla následně vrácena zpět. 11. Ze záznamu z jednání sepsaný mezi žalovaným a [jméno] [celé jméno žalobce] dne [datum] soud zjistil, že mezi těmito osobami daného dne proběhlo jednání, na němž bylo dohodnuto, že doplatek kupní ceny, který měl žalovaný uhradit otci žalobce, ve výši 240 000 Kč bude použit na úhradu vlastních zdrojů při odkupu NMV. Rozdíl a neodbydlené nájemné pak dle dohody měli zůstat žalovanému s tím, že tato skutečnost bude zahrnuta v kupní ceně. Žalobce tuto listinu zpochybnil s tím, že dohoda nebyla sepsána písmem žalobcova otce, byť podpis je pravý, a že daného data jeho otec nebyl v [obec], kde tato dohoda měla být sepsána. K tomuto soud uvádí, že na platnost dohody nemá vliv skutečnost, čí ruka ji sepsala. Soud tak i s ohledem na skutečnost, že zde není mezi stranami pochyb, že je podepsána otcem žalobce, považuje za pravou. Navíc soud konstatuje, že obsah této listiny lze zjistit výkladem. Tato listina byla sepsána s tím, že nemovitost zakoupí žalobce a [jméno] [příjmení], k čemuž nedošlo. 12. Ze smlouvy o postoupení pohledávky uzavřená mezi [jméno] [celé jméno žalobce] jako postupitelem a [celé jméno žalobce] jako postupníkem ze dne [datum], přípisem zástupkyně žalobce ze dne [datum] – oznámení o postoupení pohledávky a výzva k úhradě a přípisem zástupce žalovaného ze dne [datum] vyplývá, že otec žalobce převedl na žalobce dne [datum] pohledávku ve výši 240 000 Kč představujícím nedoplatek kupní ceny a ve výši 113 952 Kč představující neodbydlené nájemné. O tomto jednání byl žalovaný písemně uvědomen právní zástupkyní žalobce. 13. Po takto zjištěném skutkovém stavu a po jeho právním posouzení soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. 14. Soud se nejdříve zabýval otázkou důvodnosti nároku na vrácení tzv. neodbydleného nájemného, tedy částky 113 952 Kč. Dle § 2221 o. z., změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nájemní vztah zakládající otci žalobce oprávnění v NMV nadále bydlet neskončil ke dni nabytí vlastnického práva k NMV na paní [jméno] [příjmení], neboť převod vlastnictví NMV nezpůsobí sám o sobě zánik nájemního vztahu. Tento nájemní vztah nebyl ukončen ani jiným právním jednáním, což znamená, že skončil až uplynutím sjednané roční nájemní doby. Nárok na vrácení přeplatku 113 952 Kč tak otci žalobce nevznikl. K tomu soud jen na okraj dodává, že je-li převáděna nemovitá věc, která jej zatížena nájemním vztahem, u nějž bylo nájemné zaplaceno jednorázově předem, záleží na převodci a nabyvateli, zda toto zatížení zohlední například v kupní ceně – to však není předmětem tohoto sporu. 15. Dále se soud zabýval tvrzeným nárokem žalobce na zaplacení 240 000 Kč z titulu nedoplatku kupní ceny. Mezi otcem žalobce a žalovaným bylo ujednáno, že tato částka bude uhrazena do 20 pracovních dní ode dne řádného vyklizení nemovitosti a odhlášení trvalého bydliště prodávajícího z předmětu převodu. Soud toto ujednání kvalifikoval jako odkládací podmínku dle § 548 o. z. Vzhledem k tomu, že podmínka vyklizení nemovitosti a odhlášení trvalého bydliště ke dni rozhodnutí soudu splněna nebyla, nemohla ani nastat splatnost této části kupní ceny. Tvrzení žalobce, že tato podmínka zanikla následným prodejem NMV, nemá v ničem oporu. Navíc si tuto podmínku strany zcela zjevně ujednaly s vědomím, že NMV bude odkoupena zpět původním prodávajícím, lze tedy usuzovat, že s možností nesplnění této podmínky byly strany srozuměny. 16. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobu zamítl v plném rozsahu, neboť nárok na zaplacení obou žalobcem požadovaných částek otci žalobce nevznikl. Soud se nezabýval otázkou platnosti smlouvy o postoupení pohledávky, neboť případnou neplatnost smlouvy o postoupení pohledávky soudu v tomto řízení nepřísluší. Právo vznést tuto námitku přísluší žalobci až v případném řízení o výkon rozhodnutí. 17. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o § 142 odst.