262 C 24/2020-69 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 17. 7. 2020 se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 325.030 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že dne 21. 12. 2018 uzavřela jako zájemce o koupi nemovitosti se žalovanou jako zprostředkovatelem smlouvu o složení blokovacího depozita za účelem„ zablokování“ nemovitosti po dobu předcházející jejímu prodeji. Jednalo se o pozemek p. [číslo] v k. ú. [obec]. Žalobkyně podle smlouvy složila na účet žalované 325.030 Kč. Žalovaná se touto smlouvou mimo jiné zavázala zajistit vypracování geometrického plánu, souhlasného prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků, zajistit územní rozhodnutí o dělení pozemků, vypracování smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvy, smlouvy o úschově finančních prostředků a listin a zajištění návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu a zajistit předání nemovitosti. Žalobkyně měla od počátku zájem koupit pouze část předmětného pozemku, přičemž žalovaná se zavázala zajistit jeho rozdělení. Jelikož žalovaná nezajistila souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku a nebylo vydáno příslušné územní rozhodnutí (k rozdělení pozemku nedošlo), zanikla smlouva o smlouvě budoucí kupní, neboť nebyly splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy do 31. 12. 2019. Žalobkyně následně přípisem ze dne 27. 3. 2020 vyzvala žalovanou k vrácení složeného blokovacího depozita. Žalovaná žalobkyni požadovanou částku nevrátila, proto žalobkyně s účinností ke dni 24. 4. 2020 od smlouvy o složení blokovacího depozita odstoupila a současně žalovanou vyzvala k vrácení částky odpovídající složenému blokovacímu depozitu. 2. Žalovaná potvrdila, že žalobkyně na její účet složila 325.030 Kč, nikoliv však jako blokovací depozitum, ale jako smluvní odměnu za zprostředkování příležitosti koupit pozemek. Podle žalované nebyla smlouva o složení blokovacího depozita uzavřena, neboť nebyla podepsána ze strany žalobkyně. Současně žalovaná uvedla, že k prodlení s uzavřením kupní smlouvy, respektive k nedodržení termínu sjednaného ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, došlo z důvodů na straně žalobkyně, která nejprve zvažovala koupi celého pozemku, a v důsledku toho se odkládalo podání žádosti o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku na příslušný stavební úřad. Dále žalovaná uvedla, že žalobkyně byla v prodlení již s podpisem samotné smlouvy o smlouvě budoucí kupní a neposkytovala žalované potřebnou součinnost. 3. Soud projednal věc v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“) v nepřítomnosti žalované, která se k jednání bez omluvy nedostavila, ačkoliv byla včas a řádně předvolána. 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobkyně žalované uhradila 325.030 Kč. 5. Soud provedl dokazování listinnými důkazy. 6. Smlouvou složení o složení blokovacího depozita v souvislosti s prodejem věcí nemovitých ze dne 21. 12. 2018 (dále jen„ smlouva o složení blokovacího depozita“) podepsanou oběma smluvními stranami se žalobkyně (mimo jiné) zavázala uhradit žalované za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti tzv. blokovací depozitum ve výši 325.030 Kč, a to do 28. 12. 2018 Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nejpozději však do 31. 1. 2019. Žalovaná se podle článku IV odst. 3 zavázala zajistit vypracování geometrického plánu, souhlasného prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemků, územního rozhodnutí o dělení pozemku od příslušného stavebního úřadu. Dále pak zajistit vypracování smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o úschově, zajištění návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu a zajištění předání nemovitosti. Podle článku V odst. 2 v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí nejpozději v poslední den účinnosti smlouvy je žalovaná povinna na výzvu žalobkyně vrátit žalobkyni blokovací depozitum, a to do 5 pracovních dnů od výzvy. Žalobkyně pak byla podle článku V. odst. 3 povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši odpovídající blokovacímu depozitu v případě neposkytnutí potřebné součinnosti popřípadě nepřistoupení k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí případně porušení povinnosti stanovených v článku IV smlouvy. 7. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřenou mezi [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako budoucími prodávajícími a žalobkyní jako budoucí kupující bylo ujednáno uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem měla být část pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] o výměře 2.220 m2 Smlouva byla uzavřena dne 21. 5. 2019. Podle článku II odst. 4 se smlouva o budoucí kupní smlouvě bez dalšího ruší v případě, že nejpozději v termínu do 31. 12. 2019 nebudou splněny podmínky pro odeslání výzvy k uzavření kupní smlouvy; podmínkou pro uzavření kupní smlouvy bylo podle článku II odst. 1 smlouvy odsouhlasení geometrického plánu o vydělení části pozemku a pravomocné rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o dělení pozemku. 8. Přípisem ze dne 25. 12. 2019 žalovaná sdělila žalobkyni, že v termínu do 31. 12. 2019 nebude vydáno rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o dělení pozemku a současně tlumočila žalobkyni nabídku budoucích prodávajících na prodej celého pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] s tím, že kupní smlouva by byla podepsána v průběhu měsíce ledna 2020. 9. Z e-mailové komunikace ze 14. a 15. 4. 2020 je zřejmé, že mezi zástupci žalobkyně a žalované probíhala jednání o způsobu vrácení blokovacího depozita. 10. Přípisem ze dne 27. 3. 2020 vyzvala žalobkyně žalovanou k vrácení částky 325.030 Kč s odůvodněním, že byly splněny podmínky ujednané předmětnou smlouvou o složení blokovacího depozita; výzva byla žalované doručena dne 30. 3. 2020. 11. Přípisem ze dne 24. 4. 2020 žalobkyně odstoupila od smlouvy o složení blokovacího depozita s odůvodněním, že žalovaná nesplnila povinnosti, ke kterým se smlouvou o složení blokovacího depozita zavázala, zejména nezajistila vypracování geometrického plánu, územního rozhodnutí o dělení pozemků a především nedošlo k realizaci prodeje. Žalobkyně současně žalovanou vyzvala k zaplacení 325.030 Kč v lhůtě 7 dnů od doručení výzvy s tím, že ji upozornila na možnost uplatnění pohledávky u soudu; přípis byl žalované doručen dne 24. 4. 2020. 12. Žalovaná reagovala přípisem ze dne 15. 7. 2020 a sdělila žalobkyni, že částka 325.030 Kč není blokovacím depozitem, nýbrž provizí za zprostředkování prodeje pozemku. Poukázala rovněž na nedostatek součinnosti ze strany žalobkyně při uzavření kupní smlouvy. 13. Z faktury [číslo] ze dne 21. 12. 2018 vyplývá, že žalovaná jako dodavatel vystavila žalobkyni jako odběrateli fakturu na služby – zprostředkování prodeje části pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] znějící na částku 325.030 Kč. 14. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti relevantní pro rozhodnutí v dané věci. 15. Soud provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. 16. Soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne 21. 12. 2018 uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, a to na dobu určitou do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nejpozději však do 31. 1. 2019. Účelem smlouvy bylo„ zablokování“ předmětných nemovitostí po dobu přípravy smluvní dokumentace související s jejich prodejem, tj. zajištění, že žalovaná jako zprostředkovatel nebude po sjednanou dobu nabízet nemovitosti k prodeji dalším zájemcům. 17. Námitka žalované, že smlouva nebyla uzavřena, protože nebyla nikdy žalobkyní podepsána, neobstojí. V řízení předložené vyhotovení smlouvy obsahuje podpisy obou smluvních stran. Žalovaná nezpochybnila jeho pravost ani obsahovou správnost, ani nepředložila (odlišné) vyhotovení předmětné smlouvy. 18. Stejně tak neobstojí námitka žalované, že částka 325.030 Kč, kterou obdržela od žalobkyně, byla ve skutečnosti provize za zprostředkování příležitosti koupit pozemek, neboť z žádného z provedených důkazů nevyplývá, že by mezi stranami bylo poskytnutí provize jako odměny za zprostředkování ujednáno. Naopak provedenými důkazy bylo prokázáno, že žalobkyně uvedenou částku složila podle smlouvy o složení blokovacího depozita za účelem v této smlouvě uvedeným. 19. Podle ustanovení § 1746 odst. 1 zákona č. 89/2012 sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z.“) zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. 20. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 21. V posuzovaném případě uzavřela žalobkyně se žalovanou smlouvu, jejímž účelem bylo tzv. zablokovat dotčené nemovité věci, tedy zajistit, ab