16 C 100/2012-340 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobci částku 508.885,47 Kč s příslušenstvím, neboť žalobce jako pronajímatel pronajal žalovanému jako nájemci smlouvou o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010 a to „, Anonymizováno, “ nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, v , adresa, , postavené na pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , adresa, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, k pořádání kulturních akcí (produkcí, zábav, přehlídek, výstav apod.), které budou v souladu s článkem VI. bod 15. smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve smlouvě se žalovaný zavázal platit žalobci dohodnuté roční nájemné ve výši 80.400 Kč bez DPH, splatné ve dvou splátkách ve výši 40.200 Kč bez DPH a to na základě vystavené faktury a dále hradit žalobci na základě vystavených faktur vodné, stočné a srážkovou vodu (viz. článek V. smlouvy). Vzhledem k tomu, že žalovaný se dostal do prodlení s placením dohodnutého nájemného a služeb spojených s užíváním nemovitosti, doručil žalobce žalovanému písemnou výpověď dne 22.12.2011. Na základě výpovědi byl nájem předmětných nemovitostí ukončen uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty ke dni 31.3.2012. Do dne sepisu žaloby žalovaný nezaplatil žalobci na základě jemu doručených faktur nájemné za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 v celkové výši 120.600 Kč a služby spojené s užíváním za období od 21.9.2010 do 31.3.2012 v celkové výši 388.285,47 Kč, tedy celkem 508.885,47 Kč.2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhl její zamítnutí, neboť v duchu nájemní smlouvy prováděl nájemce na své náklady opravy nemovitostí a tyto náklady přefakturoval žalobci. Tímto způsobem měly být vzájemně započteny pohledávky nájemce z nájemného a plateb za srážkovou vodu. Zpočátku u některých faktur k dohodě došlo, avšak poté, co žalovaný namítal, že srážková voda nejde do kanalizace, neboť okapy na budovách byly nefunkční a srážková voda volně vsakovala do půdy, přestala spolupráce mezi účastníky fungovat. Žalovaný dále namítá, že hodnota prací na opravách pronajatých nemovitostí provedených v souladu s článkem VI. odst. 2. nájemní smlouvy je přinejmenším stejná jako hodnota požadovaných částek.3. Městský soud v Brně vydal dne 17.10.2017 rozsudek pod č.j. , spisová značka, , kterým žalobě zcela vyhověl, když v otázce dlužného nájemného vzal soud na základě provedeného dokazování za prokázáno, že žalovaný nezaplatil žalobci nájemné vyplývající z nájemní smlouvy za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 v celkové výši 120.000 Kč a dále služby spojené s užíváním za období od 21.9.2010 do 31.3.2012 v celkové výši 388.285,47 Kč, což v součtu představuje předmět sporu. V otázce srážkové vody dospěl soud k závěru, že provedeným dokazováním, a to zejména znaleckým posudkem nebylo shledáno žádných závad týkajících se vyústění okapu do nevhodných míst, ucpané kanalizační vpusti či okapy, přičemž z fotodokumentace rovněž nebylo možné dovodit, že by k rozhodnému dni, tedy k 20.9.2010 nebyla budova vybavena dostatečným množstvím okapů za účelem řádného odtoku vodu a soud proto k námitce žalovaného ani v této části nepřihlédl. Pokud se týká vznesené námitky započtení, tak soud k této námitce nepřihlédl pro absenci již prvního základního kumulativního předpokladu započtení, a to existence vzájemných pohledávek.4. Proti shora citovanému rozhodnutí podal žalovaný odvolání, kdy Krajský soud v Brně usnesením ze dne 9.5.2019, pod č.j. , spisová značka, , jež nabyl právní moci dne 18.6.2019 rozsudek prvého stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s tím, že soud v dalším řízení se bude zabývat námitkami žalovaného ohledně vyúčtování nájemného, kdy v této otázce mezi účastníky dosud nepanuje shoda o tom, zda bylo žalovanému umožněno v předmětném období využívat předmět nájmu v rozsahu uvedeném ve smlouvě. Dále Krajský soud v Brně zavázal soud doplnit dokazování o další důkazy vážící se k odtoku srážkových vod do kanalizace, kdy vezme v úvahu podrobná tvrzení žalovaného ohledně stavu objektu a současně se vypořádá z ustanovením článku 1 odst. 4 smlouvy o nájmu ze dne 17.9.2010.5. Dne 17.9.2010 uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s předmětem „, Anonymizováno, “, které jsou uvedené a řádně specifikované v příloze č. , hodnota, . této smlouvy tvořící její nedílnou součástí. Touto smlouvou pronajímatel pronajal nájemci nemovitosti uvedené v příloze č. , hodnota, . smlouvy pro účely provozování: pořádání kulturních akcí (produkcí, zábav, přehlídek, výstav apod.), které budou v souladu s článkem VI. bod 15. smlouvy a dále pro účely administrativní činnosti. Výše nájemného a způsob úhrady byl účastníky sjednán v článku II. smlouvy. Účastníci se dohodli, že roční nájemné za užívání předmětu nájmu činí 80.400 Kč bez DPH a k této částce bude připočtena platná sazba DPH dle zákona o DPH (20%). Dohodnuté nájemné je splatné ve dvou splátkách ve výši 40.200 Kč bez DPH na základě vystavené faktury. Daňový doklad bude vystaven k 30.6. respektive k 31.12. kalendářního roku se splatností 14 dní. V článku V. si účastníci dále sjednali, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a to na základě dohod uzavřených přímo s dodavateli příslušných médií (elektrický proud) nebo na základě fakturace pronajímatele (vodné a stočné, srážková voda) včetně odpovědnosti za závazky vzniklé z těchto dohod. V článku VI. bod 1. si účastníci sjednali povinnost nájemce na své náklady provádět na předmětu nájmu běžné opravy a údržbu, v bodě 2. závazek nájemce na své náklady provádět i opravy v důsledku havárií a opatření k odvrácení dalších škod, v bodě 3. možnost nájemce provádět na své náklady technická zhodnocení a případné investiční činnosti nebo opravy nad rámec běžné údržby a to pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, v bodě 4. povinnost nájemce na svůj náklad provést vyklízecí práce po předání předmětu nájmu, v bodě 5. povinnost nájemce udržovat ve schůdném stavu na své náklady přístupové komunikace (cesty a chodníky) bezprostředně souvisejícím s předmětem nájmu a v bodě 6. závazek pronajímatele hradit nájemci na základě jím vystavené faktury (vždy ke konci pololetí příslušného období) prokazatelně vynaložené náklady spojené s plněním bodu 2. a 3. čl. VI. smlouvy avšak pouze maximálně do výše fakturovaného nájmu a předpisu nákladů na srážkovou vodu. Ostatní náklady nad rámce této maximální výše (předpis nájemného a srážkové vody) jdou k tíži nájemce. Z přílohy č. , hodnota, . ke smlouvě o nájmu , Anonymizováno, soud zjistil, že budovy představují objekt bydlení č.p. , Anonymizováno, na st. p.č. , hodnota, , nemovitá kulturní památka v k.ú. , adresa, a se způsobem ochrany nemovitosti: rozsáhlé chráněné území. Pozemek představuje p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře , adresa, m2, v k.ú. , adresa, a se způsobem ochrany nemovitosti: rozsáhlé chráněné území.6. Dne 22.12.2011 podal žalobce písemnou výpověď ze smlouvy o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010 a to v souladu s odstavcem IV. bod 1. smlouvy s tím, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž bude výpověď doručena žalovanému. Ze zápisu o předání a převzetí pronajatého nebytového prostoru soud zjistil, že dne 18.4.2012 předal žalovaný žalobci prostor: objekt „, Anonymizováno, “, který byl předmětem smlouvy o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla ukončena výpovědí ke dni 31.3.2012. , adresa, od nebytových prostor nebyly předány, rovněž nebyly zjištěny závady. Z faktury č. , hodnota, ze dne vystavení 31.12.2010 s vyznačeným datem splatnosti 31.1.2011 soud zjistil, že žalobce jako dodavatel fakturoval žalovanému jako odběrateli náklady spojené se srážkovou vodou za období od 30.6.-31.12.2010 celkem 74.788,49 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 30.6.2011 s datem splatnosti 14.7.2011 nájemné za 1. pololetí roku 2011 celkem 48.240 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 26.7.2011 s datem splatnosti 9.8.2011 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 31.12.2010-30.6.2011 celkem 125.520 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 31.12.2011 s datem splatnosti 14.1.2012 nájemné na 2. pololetí roku 2011 celkem 48.240 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 10.2.2012 s datem splatnosti 24.2.2012 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 30.6.-31.12.2011 celkem 125.519,99 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 26.4.2012 s datem splatnosti 10.5.2012 nájemné za leden až březen 2012 v celkové výši 24.120 Kč a fakturou č. , hodnota, ze dne 28.8.2012 s datem splatnosti 11.9.2012 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 1.1.-31.3.2012 celkem 63.330,99 Kč. Z výpisu dlužných částek za období leden 2009 až prosinec 2012 soud zjistil, že ž