253 C 3/2022-74 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se každý z žalobců domáhal zaplacení částky 76 290 Kč z titulu zákonného úroku z prodlení pro prodlení s úhradou kupní ceny za převod nemovité věci a částky 163 800 Kč se zákonnými úroky z prodlení z této částky z titulu smluvní pokuty. Svoji žalobu žalobci odůvodnili tak, že žalobci (jako prodávající) s žalovaným (jako kupujícím) uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o převodu nemovité věci tam specifikované (dále též jako„ kupní smlouva“). Na základě této kupní smlouvy měl žalovaný povinnost uhradit žalobcům sjednanou kupní cenu (každý z žalobců měl obdržet ½ kupní ceny) a žalobci byli povinni následně nemovitou věc převést do vlastnictví žalovaného. Žalovaný měl dle kupní smlouvy povinnost zaplatit kupní cenu splnit nejpozději do 31. 7. 2021, což však neučinil. Protože byl žalovaný v prodlení se splněním povinnosti zaplatit sjednanou kupní cenu a stal se nekontaktním, žalobci od kupní smlouvy dne 22. 9. 2021 odstoupili. Tím, že se žalovaný dostal do prodlení s úhradou kupní ceny, vzniklo oběma žalobcům právo požadovat zákonný úrok z prodlení ze sjednané kupní ceny, a to od 1. 8. 2021 do 21. 9. 2021. Kromě toho si strany v kupní smlouvě též sjednaly, že v případě prodlení žalovaného s úhradou kupní ceny má žalovaný povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši 0,05 % denně z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Tuto smluvní pokutu tak žalobci požadovali též od 1. 8. 2021 do 21. 9. 2021, přičemž každému z žalobců tím mělo vzniknout právo na zaplacení částky 163 800 Kč a k této částce též žalobci požadovali zaplacení zákonného úroku z prodlení od 17. 2. 2022 do zaplacení. 2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě uvedl, že činí nesporným uzavření kupní smlouvy včetně ujednání o smluvní pokutě, dále též uvedl, že činí nesporným, že kupní cena jím měla být uhrazena do 31. 7. 2021 a že tuto kupní cenu neuhradil. Ohledně požadavku žalobců na zaplacení zákonného úroku z prodlení z neuhrazené kupní ceny žalovaný nárok uznal. Nesouhlasil však s požadavkem žalobců na zaplacení smluvní pokuty, kterou považoval za nepřiměřenou a navrhl, aby tuto smluvní pokutu soud moderoval, a to tím způsobem, že ji žalobcům nepřizná ani z části, neboť ti předmětnou nemovitost prodali jinému kupujícímu, a to za stejnou kupní cenu, která byla sjednána s žalovaným. Žalobcům tedy nevnikla žádná újma. Dále žalovaný uváděl, že předmětnou nemovitou věc chtěl koupit k vlastnímu bydlení a tuto koupi měl v úmyslu financovat hypotečním úvěrem. Ke schválení hypotečního úvěru bylo třeba, aby znalec předmětnou nemovitou věc ocenil, přičemž žalobci prohlídku věci nutnou k jejímu ocenění umožnili až dne 26. 7. 2021, tedy pouhé 4 dny před splatností kupní ceny. Znalecký posudek byl pak žalovanému předán dne 5. 8. 2022, přičemž tento posudek stanovil obvyklou cenu nemovitosti na částku 9 600 000 Kč, která byla výrazně nižší než kupní cena. Na základě tohoto odhadu byl bankou, která měla hypoteční úvěr žalovanému poskytnout, snížen úvěrový rámec a žalovaný tak nebyl schopen sjednanou kupní cenu složit, neboť nedisponoval dostatečnými vlastními finančními prostředky a nepodařilo se mu zajistit ani financování z alternativních zdrojů. Svoji neschopnost uhradit kupní cenu pak žalobcům sdělil telefonicky. Dle žalovaného tak nelze vznik smluvní pokuty přičítat k jeho tíži, neboť nemožnost dodržet smluvní podmínky byla způsobena překážkami, které nezavinil a jež nebylo možné odstranit. Žalovaný též uvedl, že žalobci otáleli s odstoupením od smlouvy, čímž došlo k navýšení požadované smluvní pokuty, bez toho, aby žalobcům vznikala (tímto prodlením) nějaká škoda. Případně vzniklou škodu pak pokrývá úrok z prodlení. Dále žalovaný rozporoval výši požadovaného úroku z prodlení z kupní ceny, když měl za to, že žalobci mohou požadovat úrok z prodlení ve výši 4,5 % ročně, nikoliv 8,5 % ročně. 3. Žalobci následně ve své replice setrvali na svých nárocích. Uvedli, že smluvní pokuta byla sjednána denní sazbou z dlužné částky a její případná nepřiměřenost se tak musí posuzovat právě ve vztahu ke sjednané sazbě, která v daném případě nepřiměřená nebyla. Dále pak uvedli, že smluvní pokuta není závislá na vzniku škody a případný vznik a výše škody není určující pro posouzení přiměřenosti smluvní pokuty. Dále pak žalobci uvedli, že to byl žalovaný, kdo s žalobci nekomunikoval, a to ani přes snahu realitní makléřky, která se žalovaného snažila kontaktovat prostřednictvím sms zpráv. K výši kupní ceny pak žalobci uvedli, že i ta je přiměřená, což dokládá, že žalobci následně zrealizovali prodej nemovité věci za stejnou cenu. Dle žalobců je obvyklé, že odhady cen zpracovávané pro úvěrující banky bývají nižší a je věcí žalobce, jakým způsobem si financování zajistí. Dále žalobci uvedli, že k odstoupení od smlouvy přistoupili v přiměřené době, přičemž odstoupení od smlouvy bylo právem, nikoliv povinností žalobců. Pokud by byl žalovaný kontaktní a žalobce informoval o jeho neschopnosti smlouvu dodržet, mohla být smlouva ukončena dříve dohodou. Ohledně požadovaného úroku z prodlení z kupní ceny žalobci uvedli, že mají svůj výpočet za korektní. 4. Na jednání dne [datum] strany setrvaly na svých stanoviscích. 5. Strany učinily nesporné, že dne [datum] byla mezi žalobci a žalovaným uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě nemovitostí vymezených v této kupní smlouvě pod parc. [číslo] v k.ú. [obec], [územní celek] s tím, že nebyla ze strany žalovaného uhrazena kupní cena, kdy následně bylo od uzavřené kupní smlouvy odstoupeno ze strany žalobců dne 22. 9. 2021. Kupní cena činila 12 600 000 Kč a byla splatná do 31. 7. 2021 s tím, že bylo ujednáno, že přesáhne-li doba prodlení žalovaného s úhradou kupní ceny 15 dnů, žalobci byli oprávněni od kupní smlouvy odstoupit. Dále účastníci označili za nesporné, že byla mezi žalobci a žalovaným sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení. 6. Spornými mezi stranami tak zůstal požadavek na zaplacení smluvní pokuty, respektive její přiměřenost a na zaplacení zákonných úroků z prodlení z této pokuty. 7. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 8. Jak žalobci, tak žalovaný uzavřeli předmětnou kupní smlouvu jako fyzické osoby. Dle čl. II bodu 2. kupní smlouvy byla kupní cena stanovena na částku 12 600 000 Kč, a každý z žalobců měl obdržet ½ kupní ceny, kterou měl žalovaný dle čl. II bod 3. kupní smlouvy zaslat na dohodnutý úschovní účet do 31. 7. 2021, přičemž v témže bodě kupní smlouvy byla též sjednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % z dlužné částky, pokud žalovaný svoji povinnost včas nesplní a zároveň právo žalobců odstoupit od smlouvy, bude-li prodlení s úhradou delší než 15 dnů. Žalovaný pak měl koupi nemovité věci financovat co do částky 3 150 000 Kč z vlastních zdrojů a co do částky 9 450 000 Kč z hypotečního úvěru od [právnická osoba] (kupní smlouva ze dne [datum]). Žalobci odstoupili dne 22. 9. 2021 od kupní smlouvy, neboť žalovaný neuhradil kupní cenu (odstoupení od smlouvy ze dne 22. 9. 2021). Žalobci po učiněném odstoupení od smlouvy vyzývali žalovaného k úhradě dlužné částky (předsoudní výzva ze dne 4. 1. 2022 a poslední předsoudní výzva ze dne 9. 2. 2022 s dodejkami). Na objednávku žalovaného zhotovil [titul] [jméno] [příjmení], [titul] odhad tržní hodnoty nemovitosti, kterým předmětnou nemovitost ocenil na částku 9 600 000 Kč. K odhadnuté ceně pak odhadce dále uvedl, že odhadnutá tržní cena je o cca 25 % nižší, než kupní cena, za kterou měl žalovaný nemovitou věc nabýt, přičemž žalovaný měl odhadci kupní cenu odůvodnit tím, že předmětná nemovitá věc má být spolu se sousedními domy zbourána a na jejich místě má být vystavěn pětipodlažní bytový dům. Následně odhadce uvedl, že sjednaná kupní cena je po účely bydlení vysoká a těžko dosažitelná (odhad tržní hodnoty nemovitosti [číslo] [rok]). Předmětnou nemovitou věci žalobci nakonec prodali společnosti [právnická osoba] za kupní cenu 12 600 000 Kč (kupní smlouva ze dne [datum]). Žalovaný emailem ze dne [datum] kontaktoval realitní makléřku s tím, že zasílá závaznou nabídku na koupi předmětné nemovitosti za částku 12 500 000 Kč plus provize a v následném emailu ze dne [datum] uvedl, že koupi by chtěl financovat zálohou ve výši 10 % a zbytek hypotečním úvěrem, ovšem v srpnu by byl schopen celou částku uhradit z vlastních zdrojů (emailová komunikace). Realitní makléřka se žalovaného pokoušela kontaktovat ohledně zaplacení kupní ceny (sms zprávy). Žalovaný je členem statutárních orgánů a společníkem vícero obchodních společností (výpis z veřejného rejstříku a profil LinkedIn). 9. Soud posoudil důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k následujícím závěrům o skutkovém stavu věci. 10. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný dne [datum] prostřednictvím emailu sdělil realitní makléřce, že má zájem o koupi nemovité věci žalobců za cenu 12 500 000 Kč plus částku provize realitní kanceláře. Dne [datum] žalovaný realitní makléřce sdělil, že koupi by chtěl financovat z části hypotečním úvěrem, o