52 C 187/2022-42 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 27.7.2022 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán k povinnosti zaplatit částku 500.000 Kč s příslušenstvím. Návrh odůvodnil tím, že účastníci dne 4.1.2021 uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem měly být pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], obec Hustopeče u [stát. instituce], [stát. instituce], za účelem výstavby [anonymizováno] centra. Smlouva byla uzavřena v jiné podobě, než v jiných lokalitách, důvodem bylo právě předpokládané zajištění souhlasů žalovaným. Na základě této smlouvy žalobce zaplatil žalovanému kauci v částce 500.000 Kč. Ve věci výstavby [anonymizováno] centra však [ulice] inspekce životního prostředí, Oblastní inspektorát [obec] vydal dne 3.6.2021 záporné stanovisku. Stalo se tak v důsledku nedostatku součinnosti ze strany žalovaného, spočívající v nezajištění přislíbeného prohlášení majitele [příjmení] [jméno] a obyvatel přilehlých bytových domů na ulici [ulice] v [obec]. Předmětné pozemky se tak staly objektivně nezpůsobilými k výstavbě bioplynové stanice. K uzavření kupní smlouvy tak zaviněním žalovaného nedošlo. Žalobci tak dle čl. III., bod 1, odst. 2) smlouvy vznikl nárok na vrácení zaplacené kauce. Ze strany budoucího prodávajícího nedošlo k projevu vůle směřujícímu k odstoupení od smlouvy jako podmínky ponechání si zálohy. Žalovaný však nevrátil ničeho. 2. Žalovaný potvrdil uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a přijetí nevratné kauce ve výši 500.000 Kč. Bránil se tím, že konstrukce prezentovaná žalobcem nevyplývá ani z dohody účastníků, ani ze smlouvy, je účelová a vyfabulovaná. Zdůraznil skutečnost, že smlouva kauci opakovaně a jednoznačně označuje jako nevratnou. Nevratnost reflektuje skutečnost, že žalovaný nemohl po dobu více než jednoho roku pozemky o výměře 16.024m2 plnohodnotně užívat, pronajmout či prodat, dokonce kvůli tomu ukončil nájemní vztah se společností [právnická osoba] Nevratná kauce tak paušálně vyjadřuje ušlý zisk žalovaného. Ve smlouvě není ničeho o součinnosti žalovaného, nefiguruje tam žádná odpovědnost za výsledek, ani za výsledek řízení před Českou inspekcí životního prostředí – smlouva naopak výslovně počítá s negativním výsledkem (čl. 2 odst. III) a s tím, že žalovaný si v takové situaci kauci ponechá. Žalovaný obvyklou součinnost poskytoval, žalobce naopak neprojevoval snahu věci rychle a zdárně dotáhnout. Žalobce dezinterpretuje dobrou vůli žalovaného za povinnost. Ve smlouvě není zakotvena povinnost k nějaké nadstandartní součinnosti. Činnost žalovaného byla pouze jeho dobrá vůle, která je mu dávána k tíži. Tím, kdo porušil smlouvu, byl žalobce, který neuhradil kupní cenu – nejen v době splatnosti, ale vůbec, a to ani po poskytnutí dodatečné lhůty žalovaným. Tím žalovaný uzavření smlouvy zmařil. Při pohledu na smlouvu je zřejmé, že žádný argument žaloby nemá relevanci. Žalobce tvrdí argumenty, které, i kdyby byly pravdivé, nemají vliv na to, zda kauce má či nemá být vrácena. Je zřejmé, že žalobce neunesl podnikatelské riziko. <i>3. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:</i> 4. Mezi účastníky byla dne 4.1.2021 podepsána smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovité věci, v níž se zavázali uzavřít po zaplacení kupní ceny 12.819.200 Kč do 31.12.2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem měly být nemovité věci – pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], jejichž vlastníkem byl žalovaný. Účastníci se dohodli na nevratné kauci ve výši 500.000 Kč Smlouva k ní uvádí, že je nevratná, ledaže by došlo k odstoupení od smlouvy, či zmaření převodu předmětu převodu na žalobce z důvodů ležících výlučně či převážně na straně žalovaného. Žalobce prohlásil, že je detailně obeznámen se stavem pozemku. Smlouva o smlouvě budoucí dále zahrnuje text budoucí kupní smlouvy a plánek. (smlouva o smlouvě budoucí). Sjetina katastru nemovitostí potvrzuje vlastnické právo žalovaného k ve smlouvě uvedeným nemovitým věcem. 5. Česká inspekce životního prostředí – Oblastní inspekotrát Brno (ČIŽP) se vyjádřil přípisem z 5.5.2021 k žádosti žalobce o předběžné projednání podle § 15 zákona o posuzování vlivů na životní prostředí k projektu [anonymizováno] centrum – [obec] v tom smyslu, že se jedná o informaci v rámci institutu předběžného projednané a že záměr jako takový je nutné oficiálně předložit na příslušný úřad, který následně požádá ČIŽP o vyjádření k záměru a předloženým podkladům, přičemž mohou být uplatněny i jiné požadavky a připomínky. ČIŽP považovala umístění záměru za nevhodné vzhledem k blízkosti obytné zástavby a hotelu s restaurací (50 resp. 120 metrů), kdy měla za to, že lze předpokládat, že umístění záměru v této konkrétní lokalitě je problematické. ČIŽP je z její činnosti známo, že technologie výroby bioplynu bývá často předmětem podnětů z pohledu obtěžování zápachem, navíc v předmětném zařízení mělo docházet k manipulaci s kaly a jinými odpady, které jsou samy o sobě z hlediska pachových látek problematické. (přípis ČIŽP [číslo]). 6. Městský úřad Hustopeče spatřoval s ohledem na blízkou zástavbu rodinných a bytových domů a hotelu odstupové vzdálenosti za nedostatečné a potencionálně velmi problematické. (stanovisko OZP/5251/21). 7. Mezi účastníky probíhala e-mailová komunikace ohledně získání souhlasu blízkého hotelu a o možné návštěvy obdobného zařízení v Rakousku pro zájemce z řad dotčených obyvatel a zastupitelů. Žalobce od pořádání návštěvy upustil, s tím, že závod v Rakousku je v rekonstrukci, na což by se zastupitelé mohli vymlouvat. Žalobce se žalovaného tázal, zda je schopen získat souhlas hotelu, pokud ano, tak do kdy. 8. Žalovaný dne 5.11.2021 vyzval k vyjádření ohledně dalšího postupu, s tím, že je počátek listopadu a smlouva o smlouvě budoucí má platnost do konce roku. Žalobce na to reagoval sdělením, že je uprostřed výstavby projektu ve Středočeském kraji, kam směruje svoje soustředění, ale projekt [obec] neodsunul, jedná s financujícím subjektem a požádal o strpení několika dnů. (sjetina e-mailů z 5.11.2021). 9. Žalovaný žalobci přípisem z 13.12.2021 sdělil, že porušil povinnost zaplatit kupní cenu do 9 měsíců od podpisu smlouvy o budoucí smlouvě, není tedy možné přistoupit k uzavření realizační kupní smlouvy. Vyzval jej k okamžitému uhrazení kupní ceny. (přípis z 13.12.2021) 10. Žalobce vyzval žalovaného k vrácení jistoty, a to do 7.7.2022 (předsoudní upomínka). Upomínka byla zaslána doporučeně dne 27.6.2022 (poštovní podací arch). 11. Jednatel žalobce [jméno] [příjmení], slyšen jako účastník řízení, potvrdil, že od začátku věděl, že blízkost zástavby je z hlediska realizace projektu problematická. Potvrdil rovněž, že žalovaný trval na nevratnosti kauce, která odrážela to, že po dobu vyřizování nebudou pozemek nikomu nabízet. Nedokázal věrohodně vysvětlit, proč tvrzená povinnost žalovaného zajistit souhlasy dotčených obyvatel okolních domů a majitele přilehlého hotelu nenašla odraz v žádném ujednání smlouvy, zvláště v kontrastu s tím, že příslib žalovaného získat souhlasy uváděl jako hlavní důvod, proč do projektu šli. 12. Výslech p. [příjmení], navrhovaný žalovaným, soud neshledal důvodným. Nejprve se ale prokazuje skutková verze a tvrzení žalobce odpovídající hmotněprávní normě, pokud se to žalobci nepodaří, není třeba prokazovat co tvrdí žalovaný. <i>13. Soud ve věci aplikoval zejména následující zákonná ustanovení:</i> 14. Podle ust. § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 15. Podle ust. § zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. 16. Podle ust. § 2991 o.z. (1) Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. <i>17. Po podřazení zjištěného skutkového stavu citovaným zákonným ustanovením dospěl soud k následujícím závěrům.</i> 18. Soud neshledal žalobu důvodnou. 19. Mezi účastníky byla v písemné formě, srozumitelně, určitě a vážně uzavřena smlouva o budoucí smlouvě dle citovaného ust. § 1785 o.z. Obsah budoucí smlouvy byl přitom ujednán zcela konkrétním způsobem. Žalovaný žalobce vyzval přípisem z 13.12.2021 k uzavření smlouvy, žalobce však k uzavření smlouvy, ani doplacení kupní ceny nepřistoupil. Lze tedy uzavřít, že neuzavření budoucí smlouvy bylo zaviněno žalobcem, nikoli žalovaným. 20. Žalobce v souvislosti s uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě zaplatil žalovanému kauci v částce 500.000 Kč. Tato kauce byla na více místech smlouvy výslovně označena jako nevratná, ledaže by došlo k odstoupe