14 C 26/2020-111 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svou žalobou domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 166 000 Kč s příslušenstvím z titulu nezaplacené smluvní pokuty. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že dne 12. 11. 2018 uzavřel žalobce s žalovanou kupní smlouvu, na základě které nabyl vlastnické právo k bytové jednotce [číslo] v budově [adresa], v [obec], k. ú. [část obce] (dále jen "předmětná bytová jednotka"). Dne 21. 11. 2018 byla žalobci předmětná bytová jednotka předána s vadami a nedodělky, které byly sepsány v předávacím protokolu. V souladu s ujednáním uvedeným na str. 2 předávacího protokolu a dále v souladu s článkem V. odst. 3. kupní smlouvy byla žalovaná povinna vady a nedodělky odstranit ve lhůtě do 30 dnů od data podpisu předávacího protokolu, tedy do 21. 12. 2018. V čl. VII. odst. 8. kupní smlouvy si žalobce s žalovanou sjednali smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení žalované jako prodávajícího s odstraněním vad a nedodělků. Vady a nedodělky měla žalovaná odstranit nejpozději do 21. 12. 2018, avšak poslední z vad a nedodělků, konkrétně výměna zárubní, byla odstraněna až dne 5. 6. 2019, což činí celkem 166 dnů prodlení. Žalovaná byla žalobcem vyzvána k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne 28. 6. 2019. V souladu s ujednáním obsaženým v čl. VII. odst. 8. kupní smlouvy nastala splatnost smluvní pokuty uplynutím 15 dnů od doručení výzvy. Výzva k úhradě smluvní pokuty byla žalované doručena dne 10. 7. 2019, smluvní pokuta tak byla splatná k 25. 7. 2019 a od 26. 7. 2019 je žalovaná v prodlením s úhradou smluvní pokuty. Žalovaná žalobci smluvní pokutu odmítla uhradit, byť na ni žalobci vznikl nárok na základě kupní smlouvy a skutečnosti, že žalovaná jako prodávající porušila své smluvní povinnosti odstranit vady a nedodělky ve smluvené 30denní lhůtě. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná na svoji obranu proti žalobě uvedla, že při předávání bytové jednotky [číslo] do držení žalobce byl sepsán protokol o předání jednotky, jehož součástí byl také soupis drobných vad a nedodělků, z nich však žádná nebránila užívání předmětné bytové jednotky. Žalovaná jako prodávající ihned po předání bytové jednotky [číslo] do držení žalobce započala pracovat na odstranění sepsaných vad a nedodělků, a to prostřednictvím spolupracujících subjektů, zejména pak prostřednictvím [právnická osoba], s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], za kterou jednal [jméno] [příjmení], projektový manažer. Práce na odstranění vad a nedodělků v bytové jednotce [číslo] probíhaly tak, že žalobce byl kontaktován telefonicky, kdy velice často telefonáty nepřijímal, na zmeškané hovory zpět nevolal. Spolupráce s ním na odstraňování vad dané bytové jednotky byla od počátku velmi ztížena tím, že sám žalobce danou bytovou jednotku ani neužíval, nebyl tedy k zastižení v samotné bytové jednotce. [právnická osoba], která zejména zajišťovala odstraňování vad, měla pro odstranění vad v bytové jednotce [číslo] rezervované termíny, které však z důvodu neposkytování součinnosti ze strany žalobce nemohly být realizovány. S žalobcem se přitom opakovaně pokoušel telefonicky spojit také pověřený zástupce žalované, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], avšak neúspěšně. I přes značné potíže v komunikaci s žalobcem a navzdory nedostatečné součinnosti z jeho strany, jak popsáno výše, byla drtivá většina vad sepsaných v protokolu o předání jednotky ze dne 21. 11. 2018 odstraněna v termínu, tedy ve lhůtě do 30 dnů od data podpisu tohoto protokolu, čili do 21. 12. 2018, vyjma„ vadné dodávky vanové baterie“ a vady„ dveří v obývacím pokoji – poškozené hrany, opravy špatně provedeny“. Tyto 2 vady nebyly v termínu dle protokolu o předání jednotky ze dne 21. 11. 2018, tedy ve lhůtě do 21. 12. 2018, odstraněny, avšak toliko z důvodu neposkytnutí součinnosti ze strany žalobce. Pro úplnost se uvádí, že a účelem kompenzace vad nesouhlasí standard dveří – v= 2200, reálná 1970“ a„ dveře nejsou lakované dle standardu – provedení folie“ poskytla žalovaná žalobci finanční kompenzace ve výši 35 000 Kč, kdy tato částka byla převedena na bankovní účet žalobce bezhotovostním převodem do dne 3. 1. 2019. Dne 3. 1. 2019 zaslal zástupce žalované, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], žalobci a panu [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba], [anonymizováno] email, který mimo jiné žádal žalobce o sdělení/potvrzení přesného typu vanové baterie, a to za účelem zjednání náprav vadného stavu. Tento email zástupce žalované však zůstal bez jakékoliv reakce ze strany žalobce. Posléze již se žalobcem komunikoval jen [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba], [anonymizováno], která zajišťovala odstraňování vad v předmětné bytové jednotce, a to z důvodu, že na telefonáty zástupce žalované, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], žalobce již vůbec nereagoval, na zmeškané hovory zpět nevolal. Pan [příjmení] [příjmení] opakovaně posílal do dané bytové jednotky [číslo] za účelem odstranění závad dělníky, ale žalobce nebyl nikdy přítomen. To ostatně vyplývá také např. z emailu ze dne 27. 5. 2019, který ostatně dokládá i samotný žalobce, ze kterého se podává, že byt užívá třetí osoba – snad pan [jméno] [příjmení], kdy ani tato třetí osoba nebyla v dané bytové jednotce k zastižení, což opět vyplývá z emailu ze dne 27. 5. 2019, který soudu předložil samotný žalobce. Již v protokolu o předání předmětné bytové jednotky ze dne 21. 11. 2018 byl žalobce seznámen s tím, že v případě neposkytnutí potřebné součinnosti ze strany přebírajícího, zde žalobce, za účelem dojednání termínu zpřístupnění jednotky před uplynutím výše stanovené lhůty, nebude předávající, zde žalovaná, lhůtou vázán. Vzhledem k výše uvedenému nelze mít za to, že by na straně žalované došlo k jakémukoliv prodlení s odstraněním vad a nedodělků dané bytové jednotky, když jí nebyla ze strany žalobce poskytnuta potřebná součinnost. Vzhledem k tomu nemůže být neodstranění vad dané bytové jednotky včas k tíži žalované, a tedy ani nárok vznášený žalobcem nelze považovat za oprávněný. Žalovaná upozornila na to, že v emailu s předmětem„ bateria a dveře“, který ke své žalobě přiložil žalobce, není zřejmé datum odeslání tohoto emailu. Žalovaná se domnívá, že tento údaj žalobce odstranil zcela záměrně. Žalovaná pak rovněž upozorňuje, že z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu se podává, že by k důkazu měla být předložena fotografie poškozených zárubní pořízená dne 27. 5. 2019. Závěrem žalovaná uvedla, že žalobu pokládá za ryze účelovou. Žalobce dne 28. 6. 2019 adresoval prostřednictvím svého právního zástupce žalované předžalobní výzvu, kterou žalovanou vyzýval vedle úhrady smluvní pokuty z titulu tvrzeného neodstranění vad bytové jednotky [číslo] včas také k náhradě škody ve výši 106 000 Kč, která měla žalobci vzniknout v důsledku jiné kolaudace budovy na adrese [adresa], [obec]. Žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně žalobci přípisem ze dne 14. 8. 2019 sdělila, že nároky žalobce neuznává, jelikož z komunikace, která přecházela uzavření předmětné kupní smlouvy zcela jasně plyne, že byl žalobce se skutečností, že budova nebude zkolaudována jako bytový dům, nýbrž jako dům víceúčelový, obeznámen, a to včetně upozornění na veškeré důsledky z toho vyplývající, tedy i v souvisejících daňových povinností. Vzhledem k právě uvedenému se tedy žalovaná důvodně domnívá, že žalobce nyní zkouší uplatňovat alespoň svůj nárok na smluvní pokutu. Žalovaná opakuje, že ani tento nárok žalobce však nepovažuje za důvodný a po právu, jak detailně odůvodněno výše. Žalovaná setrvala na svém tvrzení, že žalobce neposkytoval při odstraňování vad bytové jednotky [číslo] potřebnou součinnost, tedy nemohly být všechny vady dané bytové jednotky odstraněny včas. Vzhledem k tomu nelze klást zpoždění s odstraněním vady předmětné bytové jednotky k tíži žalované, což vyplývá z protokolu o předání předmětné bytové jednotky ze dne 21. 11. 2018. 3. Žalobce k obraně žalované uvedl, že pokud žalovaná opakovaně poukazuje na třetí subjekty, především pak na [právnická osoba] [anonymizováno], pana [příjmení] a pana [příjmení] [příjmení], tak žalobce uvádí, že jeho jediným smluvním partnerem byla žalovaná, která byla povinna plnit své smluvní závazky a tedy odstranit vady a nedodělky ve smluvní 30 denní lhůtě, což se nestalo a odkazovat na jakékoliv třetí subjekty, nemůže na skutečnosti, že žalovaná se dostala do prodlení se splněním svých smluvních povinností, nic změnit. Dále žalobce zdůraznil, že není pravdou, že by neposkytoval součinnost při odstraňování vad a nedodělků. Dále zdůraznil, že v zásadě nebyl povinen, resp. ani oprávněn, s ohledem na znění článku V odst. 3 kupní smlouvy s nikým jiným než prodávajícím (žalovanou) vady a nedodělky řešit. Ve smlouvě je zakotvena povinnost prodávajícího takto:„ Prodávající je povinen vady a nedodělky odstranit nejpozději do třiceti (30) dnů.“ V protokole o předání jednotky ze dne 21.11.2018 se rovněž hovoří výhradně o žalované jako předávajícím, který je povinen přebírajícímu, tedy žalobci, písemně či telefonicky sdělovat požadované termíny pro zpřístupnění předmětné jednotky. Z uve