119 C 220/2023-36 — Městský soud v Brně

Podanou žalobou se žalobci domáhal, aby soud určil výši nájemného bytu číslo , hodnota, o velikost 1+1 nacházejícím se v prvním nadzemním podlaží v domě na , adresa, , číslo orientační 4 v Brně, katastrálním území , adresa, (dále jen předmětný byt), a to od 5. 9. 2023 v sazbě 120 Kč/ m2/měsíc v celkové výši 3 960 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce je výlučným vlastníkem parcely č. , hodnota, , jejíž součástí je bytový dům č. p. , Anonymizováno, číslo orientační , Anonymizováno, na , adresa, . Žalobce uzavřel dne 17. 3. 2016 s žalovaným jako s nájemcem nájemní smlouvu číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ., Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s účinností od 1. 4. 2016 do 31. 3. 2017, jejímž předmětem byl předmětný byt. Přílohou a nedílnou součástí nájemní smlouvy byl evidenční list pro výpočet nájemného a měsíčních záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu. Evidenční list ze dne je 1. 3. 2016 byl účinný od 1. 4. 2016. Další evidenční list byl podepsán dne 25. 4. 2017 s účinností od 1. 6. 2017 a 23. 6. 2022 s účinnosti od 1. 7. 2022. V článku III. odst. 1 nájemní smlouvy bylo nájemné z předmětného bytu sjednáno v sazbě 100 Kč/m2 /měsíc. Podlahová plocha předmětného bytu je 33 m². Celková výše nájemného tedy činí 3 300 Kč měsíčně. Dosud se sazba nájemného nezměnila. Dne 3. 5. 2017 byl mezi žalobcem a žalovaným uzavřen dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě, kterým byl nájem bytu prodloužen na dobu neurčitou s účinností od 1. 4. 2017. Na svém usnesení č. 9/12 schůze , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, dne 8. 3. 2023 schválila zvýšení nájemného nájemcům bytu uvedených v příloze číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a přílohy číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, toto usnesení. Jednalo se nájemce, kteří dosud platili nájemné v sazbě 100 Kč/m2/za měsíc. Nájemné bylo zvýšeno na částku 120 Kč/m2/měsíc. Toto rozhodnutí se mimo jiné týkalo i žalovaného, a to s účinností od 1. 11. 2023. Žalobce dne 1. 8. 2023 zaslal žalovanému návrh pronajímatele na zvýšení nájemného. Dle doručenky žalovaný tento návrh převzal dne 2. 8. 2023. Tímto návrhem byl podrobně seznámen se zvýšením nájemného a jeho důvody s tím, že po navýšení činí celkové nájemné částku 3 960 Kč, tedy o 660 Kč měsíčně víc. Pro srovnání žalobce uvádí, že vychází ze srovnatelného nájemného dle evidenčních listů dalších bytů, které žalobce jako pronajímatel pronajímá. Sazba nájemného v těchto bytech činí 130,64Kč/m2/měsíc. Tyto byty se nacházejí na , adresa, (nedaleko bydliště žalovaného), další na , adresa, (rovněž bezprostředně v blízkosti domu, kde bydlí žalovaný). Jedná se tedy o srovnatelné byty v dané lokalitě. Tržní nájemné v dané lokalitě je řádově vyšší. U šesti posuzovaných srovnatelných bytů rozpětí nájemného činilo od 5 866 Kč až po 14 000 Kč měsíčně. Z toho je patrné, že žalobcem požadovaná částka nájemného ve výši 3 960 Kč měsíčně ani zdaleka nedosahuje srovnatelného nájemného v daném místě a čase. Na návrh žalobce žalovaný zareagoval emailem dne 2. 8. 2023 tak, že vyjádřil nesouhlas s navýšením nájemného. Při jednání soudu zástupkyně žalobce soudu předložila email (nepodepsaný žalovaný), ve kterém naopak vyjadřuje souhlas se zvýšením nájemného. S ohledem na dosud oficiálně neudělený souhlas žalovaného a na běžící tříměsíční lhůtu dle § 2249 odst. 3 zákon číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník) žalobce podává soudu návrh na určení výše nájemného.Žalovaný se ve věci nějak nevyjádřil. Z provedení listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav.Z informace o pozemku se podává, že žalobce je vlastníkem parcely p.č , Anonymizováno, o výměře 266 m², jejíž součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, na , adresa, , jedná se o bytový dům. Z výpisu z usnesení číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, schůze , Anonymizováno, , Anonymizováno, části , adresa, -, Anonymizováno, ze dne 8. 3. 2023 se podává, že byla schválena změna výše nájemného dle přílohy číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , u bytu dle přílohy číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s účinnosti od 1. 11. 2023, a to ve výši 120 Kč/m2/měsíc, z přílohy , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se podává, že se konkrétně jedná o byt žalovaného. Z printscreenu portálu Sreality.cz a Českéreality.cz se podává, že byt na , adresa, o velikosti 1+1 o výměře 35 m² je pronajímán za 8 900 Kč měsíčně a byt 2+kk o výměře 39 m² v , Anonymizováno, na , adresa, je pronajímán za 14 000 Kč měsíčně. Z evidenčního listu ostatních bytů, které žalobce pronajímá na , adresa, se podává, že 4 z těchto bytů o výměře 1+1 jsou pronajímány se sazbou nájemného 132,64 Kč za m2. Z nájemní smlouvy číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ., Anonymizováno, /, Anonymizováno, se podává, že dne 17. 3. 2016 uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovaným jako nájemcem smlouvu, jejímž předmětem je nájem předmětného bytu. Smlouva byla uzavřena dobu určitou od 1. 4. 216 do 31. 3. 2017. Nájemné bylo stanoveno v článku III. bod 1 v sazbě 100 Kč za m2/za měsíc. Z evidenčního listu platného od 1. 4. 2016, z evidenčního listu platného od 1. 6. 2017 a z evidenčního listu platného od 1. 7. 2022 se podává, že sazba nájmu předmětného bytu zůstala stejná ve výši 100 Kč/m2/měsíc. Z dodatku číslo , hodnota, k nájemní smlouvě uzavřeného dne 10. 5. 2017 se podává, že nájem byl uzavřen na dobu neurčitou s účinností 1. 4. 2017. Z návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne 1. 8. 2023 se podává, že žalovaný byl seznámen se schválením zvýšení nájemného v jím užívaném bytě s účinností od 1. 11. 2023, kdy měsíční částka navýšení činí 660 Kč, tedy zvýšení o 20 %. Žalovaný byl seznámen s postupem žalobce a poučen o případném dalším postupu v případě, kdy s navýšením souhlasí. Rovněž byl poučen, že v případě jeho nesouhlasu, bude pronajímatel nucen určení výše nájemného řešit soudní cestou. Dle doručenky , právnická osoba, , a.s. žalovaný zásilku převzal osobně dne 2. 8. 2023. Z emailu nepodepsaného žalovaným ze dne 2. 8. 2023 se podává, že žalovaný vyjádřil nesouhlas s navrhovaným zvýšením nájemného.Po takto provedeném dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě i všechny v jejich vzájemné souvislosti, přičemž přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 o.s.ř.), učinil soud tento závěr o skutkového stavu věci.Žalobce je vlastníkem předmětného bytu, žalobce jako pronajímatel uzavřel dne 17. 3. 2016 s žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu na dobu určitou, která byla dodatkem ze dne 10. 5. 2017 změněna na dobu neurčitou s účinností od 1. 4. 2017. Nájem byl sjednán v sazbě 100 Kč/m2/měsíc, při výměře bytu 33 m2 nájemné činilo celkem částku 3 300 Kč měsíčně, po celou dosavadní dobu trvání nájemního vztahu nebylo nájemné zvyšováno. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, na svém usnesení č. 9/12 dne 8. 3. 2023 rozhodla o zvýšení nájemného mimo jiné pro byt žalovaného, a to na sazbu 120 Kč/m2/za měsíc. Při porovnání s výší nájemného v jiných bytech v dané lokalitě pronajímaných žalobcem se jedná o nájemné nižší v porovnání s komerčně pronajímatelnými byty se jedná o výši nájemného, která je několikanásobně nižší. Žalovanému byl návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne 1. 8. 2023 doručen do vlastních rukou 2. 8. 2023. Žalovaný emailem vyjádřil se zvýšením nájemného nesouhlas.Dle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.žaloba je v celém rozsahu důvodná. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že v předmětné nájemní smlouvě ze 17. 3. 2016 ve znění dodatku ze dne 10. 5. 2017 si žalobce a žalovaný neujednali zvyšování nájemného, zároveň zvyšování nájemného výslovně nevyloučili. Žalobce písemnou formou navrhl žalovanému zvýšení nájemného, jehož výše po provedení dokazování nedosahuje ani srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase a místě. Nájemné v posledních třech letech zvyšováno nebylo. Zvýšení nájemného je navrhováno o 20 %. S ohledem na shoda uvedené soud dospěl k závěru, že žalobce jako majitel a pronajímatel předmětného bytu je oprávněn v této míře nájemné zvýšit i po zvýšení je výše nájemného nižší než u dalších bytů, které jsou nabízeny k pronájmu. Soud tedy rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudkuVýrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanoven