18 C 286/2022-84 — Městský soud v Brně

1. Žalobci se svoji žalobou soudu podanou dne 18. 11. 2022 domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že žalovaní jsou povinni od 1. 12. 2022 platit za byt číslo , hodnota, o velikosti 2+1 v 6. nadzemním podlaží domu č.p. 20, , adresa, , k.ú. , adresa, , nájemné ve výši 15 184 Kč měsíčně. V odůvodnění žaloby uvedli, že jsou vlastníky pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , jehož součástí je budova č.p. 20, bytový dům, , adresa, , zapsáno na LV , Anonymizováno, . V tomto domě je v 6. nadzemním podlaží situován byt č. , hodnota, o velikosti 2+1, který na základě nájemní smlouvy ze dne 7. 1. 2010, resp. po přechodu nájmu po jejich rodičích, užívají žalovaní. Mezi tehdejšími pronajímateli a tehdejšími nájemci byl založen nájemní vztah, ve kterém bylo nájemné určeno právními předpisy, tzv. regulované, nájemné bylo možné upravovat jen v souladu se zákonem, naposledy se žalovaných realizovalo zvýšení nájemného písemným oznámením ze dne 9. 9. 2010, kdy s účinností od 1. 1. 2011 bylo navýšeno na částku 8 469 Kč měsíčně. Žalobci navrhli zvýšení nájemného dopisem ze dne 27. 4. 2022, kdy žalovaní přípisem ze dne 25. 7. 2022 vyjádřili svůj nesouhlas.2. Žalobci v průběhu řízení navrhli změnu žaloby tak, že se nadále domáhali určení, že žalovaní 1, 2 jsou povinni platit nájemné za byt ve výši 18 753 Kč měsíčně od 1. 12. 2022. Usnesením Městského soudu v Brně byla tato změna žaloby v souladu s ustanovením § 95 odstavec 1 o.s.ř. připuštěna.3. Žalovaní 1, 2 se písemně nevyjádřili, ústně u jednání sdělili, že odmítli zvýšení nájemného z důvodu, že na tom nejsou finančně dobře, kdy po celou dobu platili zvýšené nájemné jako za byt první kategorie, i když to byla druhá kategorie, také by se jim hodil jeden menší pokojík, který je v jiných bytech navíc, kdy by mohli mít nájemníka. Dále ještě k tomu uvedli, že původně v bytě bydleli čtyři, kdy nejprve jim umřel otec, pak matka.4. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobci jsou spoluvlastníci pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , jehož součástí je stavba – budova, bytový dům č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , LV , Anonymizováno, , tato skutečnost nebyla mezi stranami sporná, ověřena byla z portálu nahlížení do KN – informace o pozemku ze dne 4. 11. 2022, když v tomto bytovém domě se nachází byt číslo , hodnota, v 6. nadzemním podlaží o velikosti 2+1 (dále jen „předmětný byt“), který jako nájemci užívají žalovaní. Dne 7. 10. 2010 žalovaní 1, 2 uzavřeli smlouvu o nájmu předmětného bytu s pronajímateli , jméno FO, a , tituly před jménem, , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , tato smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, dále zde byl odkaz na evidenční list jako nedílnou součást této smlouvy.5. Přípisem ze dne 9. 9. 2010 bylo žalovaným 1, 2 oznámeno jednostranné zvýšení nájemného dle zákona 150/2009 Sb. s tím, že jde o byt se sníženou kvalitou se současným měsíčním nájemným ve výši 7 093 Kč, aktuální podlahová plocha pro nájemné 90,38 m², nájemné za 1 m² 78,48 Kč/m2; jednostranně zvýšené (nové) měsíční nájemné za 1 m² činilo 93,71 Kč/m2, nové nájemné celkem 8 469 Kč, kdy povinnost platit zvýšené nájemné nájemcům – žalovaným 1, 2 vznikla dnem 1. 1. 2011.6. Žalobci přípisem ze dne 27. 4. 2022 navrhli žalovaným 1, 2 zvýšení nájemného na částku 15 184 Kč měsíčně, kdy záloha na služby ve výši 1 580 Kč měsíčně se nemění, celkem by měsíční nájem včetně služeb činil 16 764 Kč; dále zde byli vyzváni k vyjádření souhlasu, popřípadě bylo žalovaným 1, 2 sděleno, jaký postup bude v případě jejich nesouhlasu. Přípisem ze dne 25. 7. 2022 žalovaná 1 vyjádřila svůj nesouhlas se zvýšením nájemného. Právní zástupkyně žalobců zaslala žalovaným 1, 2 opětovný návrh na zvýšení nájemného přípisem ze dne 17. 8. 2022, ve kterém navrhla zvýšení nájemného na částku 15 184 Kč měsíčně, současně bylo žalovanými 1, 2 sděleno, že by nová výše nájemného začala platit od 3. kalendářního měsíce následujícího po dojití tohoto dopisu, kdy v případě jejich nesouhlasu, nájemné určí soud. Žalobce soudu doložil rovněž dodejky od této zásilky.7. Ze stanoviska realitní kanceláře , právnická osoba, ze dne 19. 9. 2023 soud zjistil, že zde byla stanovena tržní cena nájmu předmětného bytu k září 2023 ve výši 21 000 Kč měsíčně, a to v porovnání se srovnatelnými byty.8. Ze znaleckého posudku číslo , Anonymizováno, ze dne 11. 2. 2024, , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika a stavebnictví, se podává výše obvyklého nájemného za předmětný byt v částce 208 Kč/m2/měsíc, tedy 18 753 Kč/měsíc. Znalec provedl prohlídku se zaměřením předmětného bytu dne 17. 1. 2024, popsal předmětný byt, pro stanovením obvyklého nájemného užil porovnávací metodu, kdy užil 10 vzorků, z toho jeden přímo na stejné ulici. Znalec takto určil jednotkové nájemné ve výši 264 Kč/m2/měsíc, kdy z důvodu zhoršeného technického stavu předmětného bytu ho ponížil o 20 % na 211 Kč/m2/měsíc, a to v úrovni ledna roku 2024 na cenovou úroveň roku 2022 pak tuto částku dělil indexem převodu a dostal závěrečnou částku 208 Kč/m2/měsíc, tj. 90,16 m² předmětného bytu pak jde o částku 18 753 Kč měsíčně.9. V rámci ústní výpovědi znalec , tituly před jménem, , jméno FO, setrval na závěrech svého znaleckého posudku a uvedl, že ke špatnému technickému stavu bytu přihlédl tím, že snížil částku o 20 % a tak stanovil onu výslednou částku. Přihlédl přitom k tomu, že ve velice špatném stavu jsou omítky bytu, je zapotřebí obnovit nátěr dveří, kdy zřejmě v horším stavu jsou také podlahy, i když parketové vlýsky nebyly zcela viditelné s ohledem na zaskládání věcmi. Při stanovení výsledné ceny přihlédl také k tomu, že byt je vytápěn původními vafkami. Dále znalec k dotazu uvedl, že pokud by nájemníci dělali v předmětném bytě pravidelnou údržbu ve formě nátěru dveří, případně výmalby, byla by redukce nižší, a to podstatně.10. Soud shledal znalecký posudek jako řádně zpracovaný, přesvědčivý, objektivní na vysoké odborné úrovni, se všemi požadovanými formálními náležitostmi, znalec své závěry posudku náležitě odůvodnil, činil tak i v rámci své ústní výpovědi. Přihlédl ke zhoršené kvalitě bytu, tuto soudu a účastníkům náležitě vysvětlil, když z jeho výpovědi vyplynulo, že fakticky k tomuto zhoršení došlo vlivem špatné údržby žalovanými. Soud nemá pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, proto z něho při rozhodování ve věci vychází.11. Závěr ohledně skutkového stavu věci učinil soud takový, že žalovaní 1, 2 jsou nájemci předmětného bytu v bytovém domě ve vlastnictví žalobců, za života rodičů žalovaných tito užívali byt z titulu společné rodinné domácnosti společně, což bylo v době před uzavřením smlouvy o nájmu bytu. Strany se shodly, že naposledy bylo zvýšeno nájemné dne 1. 1. 2011 na částku 8 469 Kč, k dalšímu zvýšení již nedošlo. Žalobci žalovaným navrhli zvýšení nájemného přípisem ze dne 27. 4. 2022 a přípisem ze dne 17. 8. 2022, žalovaní se zvýšením nesouhlasili, tento návrh zněl na částku 15 184 Kč. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, číslo , Anonymizováno, ze dne 11. 2.2024 ve spojení s ústní výpovědi znalce u jednání soudu bylo zjištěno, že obvyklé nájemné pro předmětný byt ke dni 1. 12. 2022 činí 18 753 Kč měsíčně.12. Dle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle odst. 2 se ust. § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § 2249 odst. 3 se použije obdobně.13. Dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.14. Dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase ob