29 C 176/2023-36 — Městský soud v Brně

Žalobce se žalobou u podepsaného soudu domáhal po žalovaném určení, že výše nájemného z níže uvedené nájemní smlouvy, kterou je žalovaný povinen platit měsíčně žalobci ode dne podání žaloby, činí , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč. Uvedl, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , Anonymizováno, m² (dále jen „byt“). Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali evidenční list, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu určitou, a žalovaný se zavázal platit nájemné měsíčně ve výši , částka, /m2, tj. celkem 4 220 Kč, blíže specifikováno v evidenčním listu, se splatností do konce kalendářního měsíce, na který se platí, a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu a s ním související služby (dále jen „služby“) zálohou ve výši dle evidenčního listu, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Žalobce předal byt žalovanému do užívání. Žalobce a žalovaný poté uzavírali postupně vždy dodatek ke smlouvě, že ujednání o době určité se ruší a ujednává se nájem na novou další dobu určitou, poslední dodatek, že na dobu neurčitou. Žalobce nenavrhl žalovanému zvýšení nájemného. Až písemně návrhem ze dne , datum, , který prostřednictvím , právnická osoba, . došel žalovanému dne , datum, , navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě na , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč. A návrh také dokládal naplnění podmínek vyžadovaných zákonem pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.Dle § 115a o. s. ř. k projednání věci nebylo třeba nařizovat jednání, když ve věci bylo možno rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastnící s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili.Soud na základě účastníky předložených listinných důkazů informace o pozemku, nájemní smlouvy ze dne , datum, , dodatku č. , hodnota, a evidenčních listů zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , Anonymizováno, m² (dále stále jen „byt“). Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne , datum, písemně smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali evidenční list, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu určitou, a žalovaný se zavázal platit nájemné měsíčně ve výši , částka, /m2, tj. celkem 4 220 Kč, blíže specifikováno v evidenčním listu, se splatností do konce kalendářního měsíce, na který se platí, a úhradu za služby zálohou ve výši dle evidenčního listu, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Žalobce předal byt žalovanému do užívání. Žalobce a žalovaný poté uzavírali postupně vždy dodatek ke smlouvě, že ujednání o době určité se ruší a ujednává se nájem na novou další dobu určitou, poslední dodatek, že na dobu neurčitou. Žalobce nenavrhl žalovanému zvýšení nájemného. Z návrhu z , datum, včetně doručenky, výpisu z usnesení včetně příloh a inzerátů o nájmu obdobného bytu z období podání žaloby soud zjistil, že až písemně návrhem ze dne , datum, , který prostřednictvím , právnická osoba, . došel žalovanému dne , datum, , navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě na , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč. A návrh dle svého znění také dokládal naplnění podmínek vyžadovaných zákonem pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu dne , datum, , tj. ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Žalovaný ani nenamítal, že takováto žaloba byla podána opožděně. Soud byl tak povinen rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání žaloby. Z inzerátů o nájmu obdobného bytu z období podání žaloby soud tak zjistil, že nájemné měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, činí , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč.Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Soud právně posoudil, že žalobce je vlastníkem bytu. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu určitou, a žalovaný se zavázal platit nájemné v ujednané výši, s ujednanou splatností, a služby zálohou ve výši dle evidenčního listu, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování (§ 2201 o. z.). Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Žalobce nenavrhl žalovanému zvýšení nájemného. Až písemně návrhem ze dne , datum, , který došel žalovanému dne , datum, , navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě na , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč. A návrh dle svého znění také dokládal naplnění podmínek vyžadovaných § 2249 odst. 1 o. z. pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu dne , datum, , tj. ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Žalovaný ani nenamítal, že takováto žaloba byla podána opožděně (§ 2249 odst. 1 a contrario o. z.). Soud byl tak povinen rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání žaloby. Soud tak posoudil, že nájemné měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, činí , částka, /m², tj. celkem 5 064 Kč (§ 2249 odst. 1 o. z. ve spojení s § 3 odst. 1 písm. b) a § 6 odst. 2 písm. c) nařízení vlády č. 453/201