29 C 232/2023-30 — Městský soud v Brně

Žalobce se žalobou u podepsaného soudu domáhal po žalovaném určení výše nájemného specifikovaného ve výroku tohoto rozsudku. Uvedl, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , Anonymizováno, m² (dále jen „byt“). Právní předchůdce žalobce , právnická osoba, , adresa, . jako správce domu uzavřel s žalovaným jako uživatelem dne , datum, dohodu o užívání bytu, jejíž nedílnou součástí si poté ujednali evidenční list, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému byt do osobního užívání na dobu neurčitou a žalovaný se zavázal platit ujednané nájemné, blíže specifikované dle evidenčního listu, se splatností měsíčně pozadu do nejpozději 5 dne kalendářního měsíce, a úhradu za služby zálohou v ujednané výši, blíže dle evidenčního listu, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Právní předchůdce žalobce předal byt žalovanému do užívání. S účinností od , datum, se změnilo právo osobní užívání na nájem. Žalobce a žalovaný si na základě evidenčního listu ze dne , datum, ujednali s účinností od 1. 8. 2016 novou výši nájemného měsíčně 110 Kč/m², tj. celkem 6 028 Kč. Další novou výši nájemného si neujednali. Až písemně návrhem ze dne , datum, , který prostřednictvím , právnická osoba, . došel žalovanému dne 8. 6. 2023, žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, tj. 132 Kč/m², tj. celkem 7 233 Kč. A návrh také dokládal naplnění podmínek vyžadovaných zákonem pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal žalobu ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.Dle § 115a o. s. ř. k projednání věci nebylo třeba nařizovat jednání, když ve věci bylo možno rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastnící s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili.Soud na základě účastníky předložených listinných důkazů, a to informace o pozemku, dohody o užívání bytu ze dne , datum, , evidenčních listů a výpisu z usnesení včetně příloh zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , o podlahové ploše , Anonymizováno, m² (dále stále jen „byt“). Právní předchůdce žalobce , právnická osoba, , adresa, . jako správce domu uzavřel s žalovaným jako uživatelem dne , datum, písemně dohodu „o užívání bytu“, jejíž nedílnou součástí si poté ujednali evidenční list, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému byt do osobního užívání na dobu neurčitou a žalovaný se zavázal platit ujednané nájemné, blíže specifikované dle evidenčního listu, se splatností měsíčně pozadu do nejpozději 5 dne kalendářního měsíce, a úhradu za služby zálohou v ujednané výši, blíže dle evidenčního listu, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Právní předchůdce žalobce předal byt žalovanému do užívání. Žalobce a žalovaný si na základě evidenčního listu ze dne , datum, ujednali s účinností od 1. 8. 2016 novou výši nájemného měsíčně 110 Kč/m², tj. celkem 6 028 Kč. Další novou výši nájemného si neujednali. Z návrhu z , datum, včetně doručenky soud zjistil, že až písemně návrhem ze dne , datum, , který prostřednictvím , právnická osoba, . došel žalovanému dne 8. 6. 2023, žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, tj. 132 Kč/m², tj. celkem 7 233 Kč. A návrh také dle svého znění dokládal naplnění podmínek vyžadovaných zákonem pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podal dne , datum, žalobu, tj. ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Z realitní inzerce soud zjistil, že nájemné měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, činí 132 Kč/m², tj. celkem 7 233 Kč.Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Soud právně posoudil, že žalobce je vlastníkem bytu. Právní předchůdce žalobce uzavřel s žalovaným písemně dohodu o užívání bytu, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému byt do osobního užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal platit nájemné v ujednané výši, s ujednanou splatností, a služby zálohou v ujednané výši, se splatností jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování. Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Právní předchůdce žalobce předal byt žalovanému do užívání. Od , datum, se právo osobního užívání změnilo na nájem (§ 2201 o. z.). Žalobce a žalovaný si na základě evidenčního listu ujednali s účinností od 1. 8. 2016 novou výši nájemného měsíčně 110 Kč/m², tj. celkem 6 028 Kč. Další novou výši nájemného si neujednali. Až písemně návrhem ze dne , datum, , který došel žalovanému, žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě na 132 Kč/m², tj. celkem 7 233 Kč. A návrh dle svého znění také dokládal naplnění podmínek vyžadovaných § 2249 odst. 1 o. z. pro jeho právní účinky, tj. že strany si nesjednaly zvyšování nájemného a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh obsahuje novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci. Žalovaný jako nájemce však nesdělil písemně žalobci jako pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a podáním žaloby v této věci dne , datum, podal žalobu ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Žalovaný ani nenamítal, že takováto žaloba byla podána opožděně (§ 2249 odst. 1 o. z.). Soud byl tak povinen rozhodnout o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání žaloby (§ 2249 odst. 1 o. z. ve spojení s § 3 odst. 1 písm. b) a § 6 odst. 2 písm. c) nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). Soud tak má za to, že nájemné měsíčně, které je v místě a čase obvyklé, činí 132 Kč/m², tj. celkem 7 233 Kč. Soud proto rozhodl tak, že určil výši nájemného tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku (výrok I.).Žalobci, který měl ve věci plný úspěch, přiznal soud plnou náhr