47 C 290/2023-30 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne 19. 12. 2023 (podanou u zdejšího soudu dne 20. 12. 2023) se žalobce domáhal určení, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na , adresa, v , Anonymizováno, , kterýžto byt žalovaná užívá na základě dohody o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989 (ve znění dodatku ze dne 5. 3. 2018), činí ode dne 20. 12. 2023 částku 90 Kč měsíčně za metr čtvereční, celkem tedy za daný byt částku 4 545 Kč měsíčně.2. Žalovaná se během řízení nevyjádřila, nereagovala na výzvu soudu k vyjádření k žalobě, k nařízenému soudnímu jednání se nedostavila.3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav.4. Z elektronicky veřejně přístupné verze nahlížení do katastru nemovitostí LV č. , adresa, soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v obci , adresa, , kat. úz. , adresa, , jehož součástí byla stavba – bytový dům č. p. , Anonymizováno, s adresou , adresa, . Právě v označeném bytovém domě se nachází ve 3. nadzemním podlaží byt č. , hodnota, o velikosti 2+1 v nájmu žalované, jehož nájem (zvýšení nájmu) je předmětem tohoto soudního řízení (dále též jako „předmětný byt“).5. Z listiny „Dohoda o užívání bytu“ ze dne 25. 10. 1989 soud zjistil, že žalovaná byla od 1. 10. 1989 na dobu neurčitou uživatelkou bytu 2+1 druhé kategorie v třetím patře domu na adrese , adresa, . Soudu je z úřední činnosti známo, že ulice toho času , Anonymizováno, je ulicí , Anonymizováno, [viz , Anonymizováno, )]. Soud nemá pochybnosti o totožnosti bytu dle uvedené dohody a jeho shodě s označením bytu, jak je uveden ve výroku tohoto rozsudku. To ostatně vyplývá i z dodatku č. 1 ze dne 9. 4. 2018 uzavřeného k označené dohodě o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989.6. Dále z dodatku č. 1 ze dne 9. 4. 2018 k dohodě o užívání bytu ze dne 25. 10. 1989 soud zjistil, že jediným nájemcem předmětného bytu se stala žalovaná.7. Z připojeného evidenčního listu platného od 1. 2. 2018 soud zjistil, že předmětem užívání žalované je byt č. , hodnota, o velikosti 2+1, celkem , hodnota, m2, nacházející se ve 3. podlaží na adrese , adresa, , , adresa, . Byt má základní příslušenství, nemá bezbariérový přístup, jeho směrné číslo je 35, napětí 230, bez výtahu, topení: vlastní nájemce, STA: 0, sazba nájemného za m2: 75 Kč. Výměry místností činily: pokoj 1 – 20 m2, pokoj 2 – 10 m2, kuchyň – 11 m2, předsíň – 5 m2, koupelna – 2 m2, WC – 1 m2, spíž – 1 m2, lodžie – 1 m2 (pro účely nájemného se započítává ½ plochy), sklepní kóje – 1 m2 (pro účely nájemného se započítává ½ plochy), tj. celkem 51 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie vanová, dřez jednoduchý, umyvadlo, splachovací nádrž, komín typ 2, baterie dřezová, sporák - 10.8. Na základě usnesení č. 9/12. schůze , adresa, konané dne 8. 3. 2023 schválila , adresa, jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze č. 1/2e a příloze č. 4/2e tohoto usnesení; konkrétně v katastrálním území , adresa, nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 75 Kč/m2/měsíc, navýšení na 90 Kč/m2/měsíc (což se mimo jiné týká také bytu žalované), a to s účinností od 1. 11. 2023 s tím, že pronajímatel (žalobce) bude vždy postupovat v souladu s ustanovením § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) [důkaz: výpis z usnesení označené schůze , Anonymizováno, ].9. Z listiny „Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného“ ze dne 1. 8. 2023 (spolu s doručenkou a s přílohou v podobě Srovnatelného nájemného v daném katastrálním území a Souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného) soud zjistil, že žalovaná byla podrobně seznámena s dotčenou právní úpravou a s výší nově navrženého měsíčního nájemného ve smyslu § 2249 o. z. (tj. navýšení o 20 %, tj. na 90 Kč/m2/měsíc x 50,5 m2 = 4 545 Kč/měsíčně za celý byt), včetně uvedené skutečnosti, že nově navržená výše nájemného je nižší, než je v daném místě a čase obvyklé (kat. úz. , adresa, ). K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného žalobce přiložil též listinu označenou „Srovnatelné nájemné v daném katastrálním území“ s tím, že touto listinou dokládá srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v současné době. V této listině byly uvedeny byty v katastrálním území , adresa, , dispozice bytu (1+1 aj.), velikost bytů v m2, sazba Kč/m2. Konkrétně např. : 1) byt na , adresa, +1, 70,69 m2, 112,76 Kč/m2, 2) Cejl, 2+1, 55,42 m2, 112,76 Kč/m2, 3) Cejl, 2+1, 83,14 m2, 112,76 Kč/m2, 4) , Anonymizováno, , 2+1, 45,94 m2, 12,76 Kč/m2, 5) , adresa, , 2+1, 62,94 m2, 124 Kč/m2, 6) , adresa, , 2+1, 62 m2, 107,74 Kč/m2, 7) , jméno FO, , 2+1, 56,10 m2, 112,76 Kč/m2 aj. K návrhu na zvýšení nájemného též žalobce přiložil formulář „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ k podpisu žalovanou a vyzval žalovanou, aby tato (v případě vyslovení souhlasu se zvýšením nájemného) ve stanovené lhůtě doručila přiložený souhlas žalobci. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu Návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne 1. 8. 2023 spolu se 2 citovanými přílohami.10. Uvedený návrh pronajímatele na zvýšení nájemného byl doručen žalované ve smyslu § 570 o. z. nejpozději dne 3. 8. 2023, jelikož dne 2. 8. 2023 byla zásilka pro žalovanou uložena na poště k vyzvednutí a téhož dne byla žalované ve schránce zanecháno poučení a výzva k vyzvednutí zásilky. Návrh na zvýšení nájemného tudíž byl doručen žalované nejpozději dnem následujícím po dni, kdy jí bylo vhozeno oznámení o uložení zásilky obsahující návrh žalobce na zvýšení nájemného do poštovní schránky (obdobně srov. např. usnesení Nejvyššího soudu dne 7. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 384/2018, přičemž ústavní stížnost proti tomuto usnesení byla odmítnuta jako zjevně neopodstatněná usnesením Ústavního soudu ze dne 25. 6. 2019 sp. zn. III. ÚS 1660/19). Dne 16. 8. 2023 byl předmětný návrh na zvýšení nájemného vhozen do schránky žalované. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu doručenkou.11. Žalovaná s návrhem žalobce na zvýšení nájemného žalobci ve stanovené lhůtě nesouhlasila výslovně ani konkludentně, tj. ani počínaje třetím kalendářním měsícem ode dne dojití návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného (ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z.) zvýšené nájemné hradit nezačala.12. Pro srovnání cen nájemného v dané lokalitě u obdobných bytů, jako je byt žalované, žalobce předložil v tomto řízení tři evidenční listy.13. Z prvního - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 10. 2022 ohledně bytu na , adresa, – soud zjistil, že u bytu na , adresa, , o velikosti 2+1, celkem 45,94 m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží druhé, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo 35, napětí 230, bez výtahu, topení dálkové, STA 1, a sazba nájemného činila 97,97 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: předsíň – 3,75 m2, pokoj 1 – 14,82 m2, koupelna + WC – 4,80 m2, kuchyň – 8,45 m2, pokoj 2 – 14,12 m2, tj. celkem 45,94 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie dřezová, baterie vanová, baterie umyvadlová, dřez jednoduchý, kuchyňská linka – 10, měřič tepla, odsavač par, sporák elektrický 2 r, sprchový kout, STA, umyvadlo, vodoměr SV (r. 2012), vodoměr TUV (r. 2012), WC mísa kombi.14. Z druhého evidenčního listu - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 3. 2023 ohledně bytu na , adresa, – soud zjistil, že u bytu na , adresa, , o velikosti 2+1, celkem , hodnota, m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží druhé, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo , hodnota, , napětí 230, bez výtahu, topení lokální el., STA 0, činila sazba nájemného 97,97 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: kuchyň – 6,47 m2, předsíň – 11,85 m2, pokoj 1 – 15,15 m2, pokoj 2 – 28,80 m2, koupelna – 2,10 m2, WC – 1 m2, sklepní kóje – 1,50 m2, lodžie – 3,60 m2, tj. celkem 67,92 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie umyvadlová, baterie vanová, dlažba, el. bojler vody 2 r., elektrický kotel 4 r., plovoucí podlaha, PVC, umyvadlo, vana, vodoměr SV (r. 2012), vodoměr SV (r. 2012), vodoměr SV (r. 2012), WC mísa kombi.15. A konečně i evidenční list - Evidenční list pro výpočet nájemného platný od 1. 11. 2021 ohledně bytu na , adresa, – z kterého vyplývá, že u bytu na , adresa, , o velikosti 2+1, celkem , hodnota, m2, nájem na dobu určitou, příslušenství bytu základní, podlaží třetí, nemá bezbariérový přístup, směrné číslo , hodnota, , napětí 230, bez výtahu, topení dálkové, STA 0, činila sazba nájemného 94,38 Kč/m2/měsíc. Výměry místností činily: předsíň – 4,71 m2, pokoj 1 – 19,35 m2, koupelna + WC – 4,71 m2, pokoj 2 – 25,18 m2, kuchyň – 8,74 m2, jiná místnost mimo byt – 1 m2, tj. celkem 63,69 m2. Vybavení bytu spočívalo v: baterie dřezová, baterie umyvadlová, dřez jednoduchý, kuchyňská linka – 1é, měřič tepla – kalorimetr, odsavač par, sporák elektrický, baterie vanová, sprchový kout, umyvadlo, vodoměr SD (r. 2012), WC mísa kombi.16. Zjištěné skutečnosti soud právně kvalifikoval následovně.17. Podle u§ 2249 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) platí: „(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevy