63 C 107/2021-159 — Městský soud v Brně

1. Žalobou podanou soudu dne 6.5.2021 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. rozsudku (dále též „předmětné nemovitosti“) a navrhl, aby byl nařízen prodej nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek z prodeje bude mezi účastníky rozdělen dle velikosti jejich podílů. Žalobu odůvodnil tím, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, přičemž žalobce vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti id. 5/8 celku a žalovaná vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti id. 3/8 celku. Žalovaná o dům, který je na hraně morální a fyzické životnosti, neprojevuje žádný zájem, nepodílí se na jeho správě ani na opravách, dům nijak nevyužívá, nebydlí v něm, oproti tomu žalobce má zájem dům řádně udržovat a významně jej zhodnotit promyšlenou a důslednou rekonstrukcí, kdy na investicích v řádech miliónů nebude mít žalovaná – dle důvodné obavy žalobce – zájem se podílet. Byť měl žalobce zájem o dohodu s žalovanou, jejímž výsledkem by bylo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, k uzavření dohody nedošlo a proto žalobce původně navrhoval, aby bylo podílové spoluvlastnictví účastníků zrušeno a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 3/8 byl přikázán žalobci oproti povinnosti zaplatit žalované na vypořádání podílového spoluvlastnictví částku ve výši 2.345.000,-Kč. V průběhu řízení žalobce změnil své stanovisko a navrhoval, aby byl nařízen prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě.2. Žalovaná s návrhem žalobce stran zrušení podílového spoluvlastnictví souhlasila, navrhovala, aby spoluvlastnický podíl o velikosti id. 3/8 byl přikázán žalobci, avšak za adekvátní hodnotu tohoto spoluvlastnického podílu.3. Z důkazů provedených v řízení byly zjištěny tyto skutečnosti:Z usnesení Exekutorského úřadu , adresa, ze dne 27.1.2020, , spisová značka, bylo zjištěno, že vydražiteli – žalobci – byl udělen příklep k nemovitým věcem ve vlastnictví povinného – , jméno FO, , narozeného 2.1.1956, a to spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 3/8 pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaných na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro katastrální území , jméno FO, a obec , adresa, u , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to za nejvyšší podání 2.345.000,-Kč. Proti tomuto rozhodnutí bylo povinným podáno odvolání a z usnesení Krajského soudu v , jméno FO, ze dne 4.1.2021, č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že napadené usnesení soudního exekutora bylo potvrzeno. Z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25.9.2023, , spisová značka, bylo zjištěno, že dovolání podané povinným proti usnesení Krajského soudu v , jméno FO, ze dne 4.1.2021, č.j. , spisová značka, bylo odmítnuto.Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí bylo zjištěno, že byla uzavřena dne 8.10.2020 mezi , jméno FO, na straně prodávající a žalobcem na straně kupující. Smlouvou byl žalobci prodán spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 celku na nemovitostech - pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 2058, rodinný dům stojící na pozemku parc.č. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada, vše v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro katastrální území , jméno FO, na listu vlastnictví , Anonymizováno, , za sjednanou kupní cenu ve výši 1.100.000,-Kč.Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví č. , hodnota, vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, dne 6.5.2021, pro katastrální území , jméno FO, , obec , adresa, , bylo zjištěno, že účastníci jsou podíloví spoluvlastníci pozemku parc.č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům a pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada, přičemž žalobce je vlastníkem 5/8 podílu k celku a žalovaná 3/8 podílu k celku. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 8.10.2020, právní účinky vkladu práva nastaly dne 29.3.2021, dle usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu , adresa, o udělení příklepu , datum, na základě usnesení o dědictví ze dne 19.3.2010, , spisová značka, , právní moc rozhodnutí nabylo 14.3.2011.Ze znaleckého posudku č. , hodnota, vypracovaného dne 10.5.2021 znalcem pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí Ing. , jméno FO, , který měl stanovit obvyklou hodnotu podílu o velikosti 3/8 předmětných nemovitostí bylo zjištěno, že znalec při vypracování znaleckého posudku použil srovnávací metodu a cena spoluvlastnického podílu vypočítaná z celkové ceny obvyklé stanovené ve výši 6.900.000,-Kč, byla dále snížena koeficientem 0,95 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu. Obvyklou hodnotu podílu o velikosti id. 3/8 podle hladiny nabídky a poptávky na trhu v daném místě ke dni 26.4.2021 tedy znalec stanovil částkou 2.450.000,-Kč.Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, vyhotoveného dne 27.4.2023 znalkyní pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové Ing. , jméno FO, , která měla stanovit obecnou (tržní) cenu předmětných nemovitostí, obecnou (tržní) cenu podílu předmětných nemovitostí o velikosti 3/8, a určit zda cenu předmětných nemovitostí ovlivňuje skutečnost, že tyto jsou bez právního důvodu užívány třetí osobou, bylo zjištěno, že znalkyně při stanovení obvyklé ceny vycházela z porovnání realizovaných prodejů pozemků zahrad s přístupem a příjezdem v dané lokalitě za posledních 19 měsíců, včetně zohlednění inflace a obecnou cenu předmětných nemovitostí stanovila částkou 17.890.000,-Kč, cenu podílu o velikosti 3/8 předmětných nemovitostí stanovila ve výši 6.708.750,-Kč, s tím , že cena není případným užíváním nemovitostí třetí osobou ovlivněna.Z korespondence mezi účastníky bylo zjištěno, že žalobce – coby vydražitel id. 3/8 podílu na předmětných nemovitostech – se obrátil na žalovanou s nabídkou odkupu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/8 na předmětných nemovitostech za cenu 3.000.000,-Kč (dopis ze dne 1.7.2020) a tato nabídka byla zopakována i v dopise datovaným dnem 21.1.2020 (vzhledem k jeho obsahu zřejmě správně ze dne 21.1.2021) a 11.3.2021. Další návrh na odkup id. 3/8 podílu na předmětných nemovitostech ze strany žalobce obsahoval dopis ze dne 22.7.221, kde žalobcem nabízená cena činila 3.300.000,-Kč.4. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí a již nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu, žalobce má zájem být výlučným vlastníkem nemovitostí, žalovaná s tímto souhlasila, požadovala však adekvátní finanční náhradu za svůj spoluvlastnický podíl, který je o velikosti id. 3/8 celku.5. Podle ustanovení § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“)nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.6. Podle ustanovení § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.7. Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, že žalobce nemusí tvrdit, ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Netvrdí-li a neprokazuje žalovaný existenci důvodů zvláštního zřetele hodných pro zamítnutí návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, je namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat dle kritérií uvedených v ustanovení § 1147 o.z. . Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci je zcela zřejmé, že rozdělení pozemku mezi spoluvlastníky není účelné, neboť pozemky mají investiční potenciál, jak je podáváno ve znaleckém posudku Ing. , jméno FO, a z dopisů žalobce adresovaných žalované je zřejmý investiční záměr žalobce. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Při svém rozhodování o způsobu vypořádání mezi spoluvlastníky vycházel soud ze skutečnosti, že žalobce svůj zájem o nemovitosti nepozbyl, avšak poté, co byla znalecky stanovená cena nemovitosti, dával přednost vypořádání formou soudem nařízeného prodeje věci ve veřejné dražbě. Takový způsob vypořádání je namístě teprve tehdy, když žádný ze spoluvlastníků o věc nemá zájem, což v projednávaném případě není splněno. Vzhledem k souhlasnému stanovisku účastníků ohledně toho, kt