54 C 317/2024-75 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se svým žalobním návrhem podaným dne 1. 12. 2024, aby soud určil výši nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází ve třetím nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a který užívá žalovaný. Nájemní bytový dům na adrese , Anonymizováno, území , adresa, , obec , adresa, , je na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí a na základě prohlášení vlastníka ve vlastnictví , Anonymizováno, . , Anonymizováno, byl svěřen městské části , adresa, . Ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží tohoto bytového domu se nachází byt č. , hodnota, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalovaný užívá byt na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 18. 7. 2005. Nájemné za byt činí ke dni podání tohoto návrhu celkem 1.368 Kč měsíčně, bylo stanoveno dohodou účastníků. K tomuto žalobce doložil aktuální evidenční list a přehled předpisu a plateb nájemného. Nájemné je splatné vždy do konce kalendářního měsíce, za které je placeno. Účastníci si v nájemní smlouvě platně neujednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili.2. Dne 11. 7. 2024 byl žalovanému doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 OZ na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 1.642 Kč. V předcházejících třech letech před doručením takového návrhu nebylo nájemné žádným způsobem zvyšováno.3. Návrh na zvýšení obsahoval novou výši nájemného a jeho přílohou byl pro prokázání obvyklé výše nájemného znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, zpracovaný soudním znalcem , tituly před jménem, , adresa, ze dne , datum, , kterým byla stanovena obvyklá výše nájemného v městské části , adresa, . Žalovaný žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatil zvýšené nájemné. Obvyklé nájemné za byt činí v dané lokalitě stanovené dle závěrů přiloženého znaleckého posudku v místě a čase 10.930 Kč měsíčně. Žalobce tímto návrhem požaduje, aby soud rozhodl tak, že nájemné ode dne podání tohoto návrhu bude odpovídat výši 120,69 Kč/m2/měsíc. Byt má výměru 31,59 m2 a požadované nájemné tak činí 3.812,60 Kč.4. Žalovaný vyslovil souhlas s navýšením nájemného a proti žalobě se nebránil.5. Z provedených listinných důkazů soud zjistil a vzal za prokázané níže uvedené skutečnosti.6. Z výpisu z aplikace nahlížení do Katastru nemovitostí k budově na LV č. , hodnota, soud zjistil, že žalobce je vlastníkem nájemního bytového domu , adresa, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, .7. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že žalovaný užívá předmětný byt na základě uzavřené nájemní smlouvy ze dne , datum, .8. Z evidenčního listu, předpisu plateb, soud zjistil, že tento obsahuje přehled předpisu plateb nájemného za období do 10. měsíce 2024.9. Z návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 1 OZ, soud zjistil, že tato listina byla žalovanému odeslána do dispozice s návrhem na konkrétní zvýšení stávajícího nájemného o 20 %, po tomto zvýšení by nové nájemné za užívání předmětného bytu činilo částku 1.642 Kč měsíčně + doklad o doručení tohoto návrhu žalovanému.10. Dále proveden důkaz znaleckým posudkem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , zpracovaný soudním znalcem , tituly před jménem, , adresa, ze dne , datum, (kopie), a to zejména jeho závěrem pod bodem 6 tohoto posudku.11. Soud na základě účastníky předložených listinných důkazů – informací o pozemku z , datum, , nájemní smlouvy ze dne , datum, , výpočtového listu – přehledu předpisu plateb nájemného platného do 10/2024, znaleckého posudku č. , č. účtu, čj. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , tituly před jménem, , adresa, a z návrhu na zvýšení nájemného soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , ve kterém se nachází ve , Anonymizováno, , Anonymizováno, nadzemním podlaží byt č. , hodnota, , o velikosti , Anonymizováno, s příslušenstvím, I. kategorie (dále stále jen „byt“). Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne , datum, písemně smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali výpočtový list, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal platit měsíčně nájemné ve výši dle výpočtového listu, se splatností předem nejpozději do posledního dne měsíce, a dále úhradu za služby zálohou ve výši dle výpočtového listu, se splatností jako nájemné, a případný nedoplatek dle vyúčtování. Strany si dále neujednaly zvyšování nájemného ani zvyšování nevyloučily výslovně. Žalobce předal byt žalovanému do užívání. Žalobce využil svého práva a návrhem ze dne 28. 6. 2024, který doručil vhozením do domovní schránky žalovanému dne 11. 7. 2024 dle obsahu navrhl žalovanému zvýšení nájemného měsíčně dle 2249 odst. 1 o. z., od 20 %, tedy na částku 1.642 Kč. V předcházejících třech letech před doručením takovéhoto návrhu nebylo nájemné žádným způsobem zvyšováno. Návrh na zvýšení obsahoval novou výši nájemného a jeho přílohou byl pro prokázání obvyklé výše nájemného znalecký posudek zpracovaný , tituly před jménem, , adresa, .12. Žalovaný však nesdělil písemně žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí. Žalobce tak využil svého práva a dne 1. 12. 2024, tj. ve lhůtě dalších tří měsíců, podal žalobu v této věci, kterou navrhl, aby výši nájemného určil soud. Žalovaný ani nenamítal, že tato žaloba byla podána opožděně. Soud zjistil ze znaleckého posudku, že obvyklá výše nájemného činí 346 Kč/m2, tj. 10.930 Kč/měsíc.13. Dle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.14. Podle § 2249 odst. 1 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.15. Podle § 2249 odst. 2 o. z., prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.16. Podle § 2249 odst. 3 o. z., souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.17. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti, a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud vycházel, a pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybněna. Právním posouzením shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že podaná žaloba je zcela důvodná.18. Soud právně posoudil, že žalobce je vlastníkem bytu. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, kterou se žalobce zavázal přenechat žalovanému k zajištění bytových potřeb byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal platit nájemné v ujednané výši, se splatností předem, nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, na který se platí, a služby zálohou v ujednané výši, se splatností jako nájemné, a případný nedoplatek dle vyúčtování (§ 2201 o. z.). Strany si ve smlouvě neujednaly zvyšování nájemného ani nevyloučily zvyšování nájemného výslovně. Žalobce předal byt žalovanému do užívání. Žalobce využil svého práva a návrhem ze dne 28. 6. 2024, který doručil žalovanému, navrhl žalovanému zvýšení nájemného tak, jak je uvedeno ve zjištění soudu výše. Soud posoudil, že návrh obsahoval zvýšení nájemného o 20 %, když nájemné nebylo v předchozích třech letech před doručením tohoto návrhu žádným způsobem zvyšováno. Obvyklé nájemné za byt činí v dané lokalitě dle závěrů znaleckého posudku v místě a čase 10.930 Kč měsíčně. Žalobce požadoval toliko zvýšení nájemného ode dne podání návrhu tak,