11 CO 219/2022-78 — Městský soud v Praze

1. Uvedeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky [částka] se specifikovaným úrokem z prodlení a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši [částka]. 2. Vycházel ze zjištění, že dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, ve které žalobkyně projevila zájem o zakoupení nemovitosti žalované v k. ú. Poboří, obec Plaňany (pozemek parc. č. st. 15, jehož součástí je budova [adresa]), za kupní cenu [částka], žalovaná se v období od [datum] do [datum] zavázala nezprostředkovávat a nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci, žalobkyně se zavázala složit blokovací depozitum ve výši [částka] a uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu po vyzvání žalovanou v době trvání smlouvy o blokovacím depozitu, žalovaná se zavázala návrh kupní smlouvy dát žalobkyni k připomínkám nejméně 5 pracovních dnů před datem jejího podpisu, pro případ, že by žalobkyně kupní smlouvu nejpozději do [datum] neuzavřela, ačkoliv žalovaná podmínky smlouvy splnila, nebo ve smlouvě o složení blokovacího depozita uvedla nepravdivé údaje, zavázala se žalobkyně zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši odpovídající blokovacímu depozitu ve výši [částka] Částku [částka] na blokovací depozitum žalobkyně žalované zaplatila, kupní smlouva do [datum] uzavřena nebyla. Dále soud prvního stupně zrekapituloval obsah komunikace mezi účastníky v době do [datum] a obsah účastnické výpovědi žalobkyně a svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], s nimiž dne [datum] žalovaná uzavřela kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti, manželé [příjmení] se žalovanou smlouvu o rezervaci této nemovitosti uzavřenu neměli. Po právní stránce soud prvního stupně poukázal na ustanovení § 1746 odst. 2 o. z. a § 2048 odst. 1 o. z., a konstatoval, že pokud žalobkyně se žalovanou kupní smlouvu do [datum] neuzavřela, byla povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši [částka], mezi účastníky nebyla sjednána povinnost žalované předložit žalobkyni projektovou dokumentaci či jinou dokumentaci k předmětné nemovitosti, nemovitost neměla právní vady, pokud manželé [příjmení] o koupi nemovitosti začali jednat se žalovanou již [datum], tedy před uzavřením smlouvy mezi účastníky, nepočínala si žalovaná v rozporu s dobrými mravy. Pokud žalobkyně tvrdila, že již v době uzavření smlouvy sdělila žalované, že hodlá nemovitost nabýt prostřednictvím bytového družstva [anonymizována dvě slova], uzavřel soud prvního stupně, že tomu tak bylo, když po uzavření smlouvy z [datum] účastníci vzájemně komunikovali ohledně návrhu kupní smlouvy, ve kterém bylo jako kupující uvedeno [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, to však nemá vliv na závěr soudu, neboť smluvní vztah ohledně rezervační smlouvy vznikl pouze mezi účastníky tohoto řízení. Veden těmito závěry soud prvního stupně žalobu zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 3. Rozsudek napadla odvoláním žalobkyně. Vytýkala soudu prvního stupně, že odůvodnění napadeného rozsudku je nedostatečné a obtížně přezkoumatelné, a namítala, že k podpisu kupní smlouvy nedošlo pouze z důvodů na straně žalované, která neumožnila čerpání hypotečního úvěru bytovému družstvu, neboť nezajistila řádný stav nemovitosti. Žalovaná smlouvou o složení blokovacího depozita přijala fakticky jediný závazek - nezprostředkovávat a ani nenabízet nemovitost ke koupi jinému, tento závazek však porušila, když v podstatě po celou dobu rezervace jednala s manžely [příjmení], které upřednostnila při uzavření kupní smlouvy, a vůči žalobkyni naopak postupovala nekorektně. Obsah kupní smlouvy byl se žalovanou dohodnut, [anonymizována dvě slova], bytové družstvo mělo zajištěno financování, bylo pouze třeba ze strany žalované zajistit uvedení předmětné nemovitosti právně do řádného stavu jak ve vztahu ke katastru nemovitostí (zaměření budovy), tak ve vztahu ke stavebnímu úřadu. Žalovaná účelově vyzvala žalobkyni k uzavření smlouvy, která se zásadně lišila od smlouvy, která byla v předchozích týdnech domluvena mezi žalovanou a [anonymizována dvě slova], bytové družstvo, nově žalovanou předložené znění kupní smlouvy neupravovalo úhradu kupní ceny prostřednictvím účtu úschovy a neumožňovalo financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Jednání žalované vůči žalobkyni bylo vysoce nemravné, výše smluvní pokuty je nepřiměřená teoretickému porušení povinností žalobkyní, neuzavřením kupní smlouvy se žalobkyní žalované nemohla vzniknout žádná škoda, když hned [datum] byla uzavřena kupní smlouva s manžely [příjmení]. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl, eventuálně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Žalovaná se ve vyjádření ztotožnila se závěry soudu prvního stupně, zdůraznila, že smluvní stranou smlouvy o složení blokovacího depozita byla žalobkyně a nikoliv třetí osoba, poukázala na jednotlivá smluvní ujednání s tím, že žalovaná se nezavázala k zajištění financování koupě nemovitosti, zajištění finančních prostředků na zaplacení kupní ceny bylo zcela na straně žalobkyně. Nemovitost netrpěla žádnými právními vadami, eventuální chybné zakreslení budovy v katastru nemovitostí nemá žádný vliv na převoditelnost pozemku, jehož je budova součástí, nejedná se o žádnou právní vadu. Smluvní pokutu je dlužník povinen zaplatit věřiteli bez ohledu na to, zda porušením povinnosti vznikla věřiteli škoda. Skutečnost, že žalobkyně neměla dostatek finančních prostředků na zaplacení kupní ceny, nemůže jít k tíži žalované, manželé [příjmení] byli na prohlídce nemovitosti počátkem [anonymizováno] [rok], tedy téměř měsíc před žalobkyní, odmítli podepsat smlouvu o složení blokovacího depozita, zajišťovali si však získání finančních prostředků na koupi nemovitosti, o niž měli zájem, i s rizikem toho, že v mezidobí bude nemovitost prodána jinému zájemci. Žalovaná tedy v době rezervační smlouvy nenabízela nemovitost k prodeji, manželé [příjmení] jednali zcela samostatně. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 5. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalobkyně napadený rozsudek i řízení předcházející jeho vyhlášení podle § 212 a § 212a o. s. ř. a neshledal odvolání důvodným. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav v rozsahu potřebném pro konečné rozhodnutí, nepochybil ani při právním posouzení věci. 6. Smlouva o složení blokovacího depozita byla dne [datum] uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, je v ní výslovně uvedeno, že žalobkyně má v úmyslu uzavřít s žalovanou kupní smlouvu ohledně předmětné nemovitosti za kupní cenu [částka], ve smlouvě není žádná zmínka o tom, že by kupní cena měla být hrazena prostřednictvím hypotečního úvěru, žalovaná se rovněž nezavázala k žádné součinnosti s bankou či jinými třetími subjekty ohledně získání hypotečního úvěru žalobkyní. Soud prvního stupně správně, konstatoval, že žalovaná byla srozuměna s tím, že žalobkyně hodlá nemovitost nabýt prostřednictvím bytového družstva [anonymizována dvě slova], což vyplývá ze vzájemné komunikace účastníků ve vztahu k obsahu kupní smlouvy, to však nic nemění na tom, že smluvní stranou ve vztahu k žalované byla pouze žalobkyně a nikoliv bytové družstvo [anonymizována dvě slova]. Žalovaná se ve smlouvě zavázala po dobu účinnosti smlouvy (tedy od [datum] do [datum]) nezprostředkovávat ani nenabízet nemovitost ke koupi jinému zájemci, tento svůj závazek žalovaná neporušila, neboť s manžely [příjmení] začala o koupi jednat již [datum] (tedy před uzavřením smlouvy mezi účastníky tohoto řízení), jednání pokračovala i v době účinnosti smlouvy o složení blokovacího depozita, manželé [příjmení] si však byli vědomi toho, že žalovaná může nemovitost prodat jinému zájemci (v daném případě žalobkyni), se žalovanou samostatnou smlouvu o složení blokovacího depozita uzavřenu neměli. Toto jednání žalované nelze považovat za rozporné se smlouvou ani s dobrými mravy, neboť žalovaná s manžely [příjmení] sice v průběhu účinnosti smlouvy uzavřené se žalobkyní jednala, předmětnou nemovitost však nezprostředkovávala ani nenabízela ke koupi manželům [příjmení], neboť jednání s nimi byla započata ještě před uzavřením smlouvy s žalobkyní. K samotnému uzavření kupní smlouvy s manžely [příjmení] pak došlo až [datum], tedy po skončení účinnosti smlouvy uzavřené se žalobkyní. Z obsahu komunikace mezi žalobkyní a žalovanou, jak je správně reprodukována v bodu 5. odůvodnění napadeného rozsudku, vyplývá, že dne [datum] žalovaná sdělila žalobkyni, že souhlasí se změnami, které žalobkyně v návrhu smlouvy provedla, souhlasí s navrhovaným postupem úschovy a podpisem zástavní smlouvy, a požádala žalobkyni o sdělení dvou termínů, kdy by mohlo dojít k podpisu smluv (jako kupující v daném případě mělo vystupovat [anonymizována dvě slova], bytové družstvo). Obsah kupní smlouvy tedy byl dohodnut, bylo již pouze na žalobkyni, aby oznámila termín, kdy by smlouva měla být podepsána, následně však žalobkyně požadovala součinnost žalované ohledně předložení stavební dokumentace v souvislosti s rekonstrukcí nemo