91 CO 406/2021-76 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu s návrhem na zaplacení [částka] (výrok I.). Dále soud I. stupně uložil žalobci zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení [částka] (výrok II.). 2. Žalobce se v tomto řízení domáhal na žalovaném zaplacení částky [částka] s tím, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále jen„ smlouva“), kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí – bytové jednotky [číslo] která se nachází v budově [adresa] – bytový dům, na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří a s touto jednotkou souvisejícího podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu, a dále podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] (vše zastavěná plocha a nádvoří), [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (vše ostatní plocha), to vše v k. ú. [část obce], obec Praha, za sjednanou kupní cenu [částka] a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5 % z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Dle tvrzení žalobce se účastníci řízení dohodli, že žalobce bude pokračovat v hledání zájemců o koupi této nemovitosti i v průběhu letních prázdnin a došlo k prodloužení trvání smlouvy do [datum]. Na začátku srpna 2020 obstaral žalobce žalované zájemce o koupi nemovitosti, se kterým začal jednat. Vzhledem k tomu, že žalovaný požadoval kupní cenu za prodej nemovitosti ve výši [částka], zájemce tuto cenu neakceptoval a žalobce odmítl snížit svou provizi za odvedenou práci, nedošlo k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti. Žalobce splnil všechny své povinnosti uvedené ve smlouvě a vzniklo mu právo na zaplacení provize v ujednané výši 5 % z kupní ceny, tj. na částku [částka]. Žalovaný nezaplatil včas, čímž žalobci vznikl, dle čl. IV. smlouvy, rovněž nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 0,5 % z kupní ceny. 3. Soud I. stupně v odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobce v řízení neprokázal, že došlo k prodloužení trvání zprostředkovatelské smlouvy a tak mu nemohl ze smlouvy vzniknout ani nárok na provizi. Z tohoto důvodu rovněž nemůže obstát uplatněný nárok na smluvní pokutu. Žalovaný se rovněž na úkor žalobce bezdůvodně neobohatil. 4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalobce odvolání, v němž namítl nesprávnost závěrů soudu I. stupně. Žalobce namítl, že dle předložené korespondence a výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] bylo dostatečně prokázáno, že se účastníci řízení dohodli na prodloužení trvání zprostředkovatelské smlouvy, čemuž rovněž zcela odpovídalo chování žalovaného, který předal žalobci od předmětné nemovité věci klíče, umožnil a věděl o prohlídkách nemovité věci, které žalobce v rozhodné době zajišťoval. K prodloužení smlouvy účastníků tak došlo a nárok žalobce je po právu. Žalobce ve svém odvolání upozornil na skutečnost, že žalovaný nemůže být v tomto vztahu považován za slabší stranu, neboť byl podnikatelem a rovněž odborníkem. 5. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku soudu I. stupně. 6. Odvolací soud odvoláním napadený rozsudek soudu I. stupně přezkoumal postupem podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. Poté dospěl odvolací soud k závěru, že odvolání žalobce není důvodné. 7. Odvolací soud se v zásadě ztotožňuje se skutkovými zjištěními soudu I. stupně. 8. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že mezi žalobcem, jakožto podnikatelem mimo jiné v oboru nákupu, prodeje, správy a údržby nemovitostí a žalovaným došlo dne [datum] k uzavření smlouvy, kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí bytové jednotky [číslo] která se nachází v budově [adresa] – bytový dům, na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří a s touto jednotkou souvisejícího podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu, a dále podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] (vše zastavěná plocha a nádvoří), [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (vše ostatní plocha), to vše v k. ú. [část obce], obec Praha za sjednanou kupní cenu [částka] a žalovaný se zavázal za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5% z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], přičemž smluvní strany se dohodly, že k prodloužení této smlouvy dojde automaticky v případě uzavření rezervační dohody a složení blokovacího depozita kupujícím, a to o délku doby platnosti rezervační smlouvy (viz čl. VI bod 1. smlouvy). Mezi účastníky řízení rovněž nebylo sporné, že v době od [datum] do [datum] se žalobci nepodařilo obstarat zájemce o koupi nemovitosti. 9. Odvolací soud se ztotožnil také se závěrem soudu I. stupně, že dle komunikace žalobce a žalovaného ze dne [datum], [datum] a [datum] přes aplikaci Whats App se dne [datum] jednatelka žalovaného dotázala žalobce, zda má další zájemce o koupi bytu, a že jednatelka žalovaného chtěla s žalobcem uzavřít novou zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, což však žalobce odmítl. Z provedeného dokazování nevyplynulo, že by došlo mezi účastníky řízení k dohodě o prolongaci původní smlouvy do [datum] a tuto skutečnost nepotvrdila ani slyšená svědkyně [jméno] [příjmení], která nebyla přítomna poslední prohlídce nemovitosti dne [datum] a o okolnostech trvání Smlouvy nic konkrétního nevěděla. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že mezi žalobcem a žalovaným probíhala komunikace, a to i prostřednictvím svědkyně [příjmení] po datu [datum] (která měla k dispozici klíče od předmětného bytu) s tím, že žalobce tak činil s vědomím toho, že nemá uzavřenou novou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu se žalovanou, přesto vyvíjel i nadále činnost směřující k prodeji nemovitosti, za což následně vystavil žalované nejdříve dne [datum] fakturu [číslo] na částku [částka] splatnou dne [datum], a poté ještě dne [datum] fakturu [číslo] na částku [částka] splatnou dne [datum]. Žalobce uvedl, že sehnal žalovanému vážného zájemce o koupi nemovitých věcí (což rovněž potvrdila i slyšená svědkyně [příjmení]), avšak žalovaný se odmítl se zájemcem o koupi bytu sejít. 10. Podle § 5 odst. 1 o. z. kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži. 11. Podle § 603 o. z. práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny. 12. Podle § 2448 o. z. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce. 13. Vzhledem k tomu, že se žalobci nepodařilo ve sjednané době s žádným z případných zájemců o nemovitost uzavřít smlouvu, na základě které by se zájemce zavázal k úhradě blokovacího depozita (a toto blokovací depozitum skutečně složil), došlo dne [datum] k zániku smlouvy, aniž by žalobci vzniklo právo na zaplacení sjednané provize (dle smluvních podmínek - čl. II bod 1 smlouvy). Žalobce v řízení netvrdil ani neprokazoval, že by byly splněny podmínky prodloužení platnosti smlouvy dle článku VI bod 1. smlouvy a tedy že by byla uzavřena rezervační dohoda a bylo složeno blokovacího depozitum kupujícím. Žalobce se v řízení omezil na tvrzení o ústním prodloužení smlouvy bez splnění sjednaných písemných podmínek prodloužení. Žalobce však tato svá tvrzení neprokázal, když z obsahu korespondence účastníků naopak bylo zjištěno, že jednatelka žalovaného zpochybnila nárok na provizi i její výši. Jiná zjištění nebyla učiněna ani z výpovědi svědkyně [příjmení]. Žalobce tak neprokázal, že by byla mezi účastníky řízení prodloužena smlouva původní či uzavřena smlouva nová ve stejné podobě a zejména neprokázal, že by žalovaný souhlasil se sjednáním nároku na provizi a její výši. Tvrzený nárok ze smlouvy tak není dán. 14. Odvolací soud se rovněž ztotožnil se závěrem soudu I. stupně, že na straně žalovaného nedošlo ani k bezdůvodnému obohacení na úkor žalobce, neboť smlouva z přičinění žalobce nebyla ve prospěch žalovaného uzavřena a žalovanému tak nevznikl předmětným jednáním žalobce žádný prospěch. 15. Na základě těchto skutečností postupoval odvolací soud podle ustanovení § 219 o. s