55 Co 456/2025-124 — Městský soud v Praze

1. Citovaným rozsudkem obvodní soud zamítl žalobu o zaplacení částky 1 439 074,18 Kč s příslušenstvím a uložil žalobci povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 65 070 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.2. Žalobce v žalobě tvrdil, že vykonává správu budovy čp. , hodnota, na pozemku par.č. , hodnota, . Žalovaný vykonává správu sousední budovy čp. , hodnota, na pozemku par.č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, . V prvním podzemním podlaží budovy spravované žalobcem (odůvodnění označené jako budovy 1) je vjezd do podzemní garáže vybudované po celou délkou budovy (Garáž 1) pod sousední budovou, kterou spravuje žalovaný (označené jako , adresa, ) se nachází podzemní garáž vybudovaná s tím, že vjezd do Garáže 2 ve správě žalovaného je možný pouze přes hlavní vjezdová vrata skrz které se vjede do Garáže 1, na jejímž konci se nachází vjezd do Garáže 2. Žalovaný a jeho členové užívají nemovitosti ve správě žalobce bez právního titulu tím, že užívají vjezdová vrata, která způsobí rozsvícení osvětlení a dochází rovněž k nadměrnému znečišťování, především v zimních měsících. Žalobce tím nese více náklady za žalovaného, zejména za zvýšenou spotřebu elektrické energie, údržbu, opravy a úklid. Nechal si zpracovat znalecký posudek a vyčíslit obvyklou úplatu za užívání Garáže 1 a vjezdu, a tuto částku požadoval po žalovaném k úhradě, a to za roky 2021-2023.3. Obvodní soud po provedeném dokazování se soustředil na zkoumání otázky aktivní i pasivní legitimace účastníků a přihlédl k právní úpravě provedená původně zákonem o vlastnictví bytů, která je nyní vtělena do současně platného občanského zákoníku. Zkoumal, co je považováno za společné části domu a co lze označit za nebytový prostor a uzavřel, že předmětný prostor označený jako Garáž 1 není společnou částí domu, nespadá pod správu žalobce a žalobce tedy nemá aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby. Prostor je vymezena jako samostatná bytová jednotka, nikoliv jako společná část domu a nemůže mít proto povahu obojího. Na posouzení charakteru Garáže 1 nemá vliv, zda skrz ni prochází různé osoby ke sklepům či výměníkům, či ke Garáži 2. O společnou část domu by se jednalo jen v takovém případě, pokud by právo užívat takovou garáž měli všichni spoluvlastníci jednotek. S ohledem na to, že jednotka nespadá výlučně pod správu žalobce, žalobní požadavek je dle názoru soudu I. stupně v rozporu s platnou právní úpravou, která je založena na principu omezené právní subjektivity. Společenství vlastníků jednotek je pojato jako právnická osoba, jejímž účelem je správa domu a pozemku. Činnost společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) a jeho právní jednání mohou být tedy činěny pouze v rámci určeného předmětu činnosti v rámci zákona. Přitom správa Garáže 1 by spadala mimo rámec určeného předmětu činnosti. Proto byla žaloba pro nedostatek aktivní legitimace žalobce k podání žaloby, zamítnuta. Soud neshledal rovněž ani pasivní legitimaci žalovaného. Uvedl, že podstatné je zde vyřešit otázku, zda žalovaný odpovídá za jednání svých členů jako vlastníků jednotek s tím, že není možno přičítat žalovanému konkrétní jednání částí jeho členů, spočívající v užívání cizí nemovitosti. Podstatné, že ne všichni členové žalovaného jsou spoluvlastníky Garáže 2 a pouze někteří členové žalovaného užívají Garáž 1 k průjezdu do garáže a někteří nikoliv. Není proto možno majetkově postihovat všechny členy žalovaného. Žaloba byla proto zamítnuta a o nákladech řízení bylo rozhodnuto podle zásady úspěchu ve věci.4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. V něm poukázal na to, že Garáž 1 je sice vymezena jako samostatná jednotka, nicméně míra samostatnosti této jednotky ve vztahu ke společným částem domu a pozemku je prakticky bez významu a tento prostor je využíván jako společná část nemovitosti pro vlastníky všech bytových jednotek v budově. Skrze tuto nebytovou jednotku se vstupuje rovněž do všech sklepů a k výměníkové stanici tepla. Poukázal na provedené důkazy, jimiž bylo zjištěno, že Garáž 1 mohou užívat všichni spoluvlastníci, tedy k parkování vozidel a zejména přístupu do sklepů spojených s vlastnictvím každé jednotky v domě, a to i ze strany žalovaného. Závěr soudu, že prostor označený jako Garáž 1 nespadá pod správu žalobce je nesprávný, neboť žalobce prokázal, že ji reálně spravuje a na tuto správu přispívají členové žalobce. Navrhl, aby v odvolacím řízení byl napadený rozsudek změněn a žalobě vyhověno.5. Žalovaný se k odvolání žalobce písemně vyjádřil a souhlasil s právním hodnocením toho, že předmětná Garáž 1 není společnou částí domu a nespadá tak pod správu žalobce a žalobce postrádá aktivní legitimaci k podání návrhu. Zdůraznil, že nikoliv všichni členové žalobce jsou spoluvlastníky předmětné garážové jednotky, jde pouze o její část a není tak reálné, aby žalobce vykonával správu jednotky, kterou vlastní pouze někteří členové SVJ. Toto společenství není oprávněno provádět správu jednotek ve spoluvlastnictví jednotek v domě, neboť takový výkon by nebyl v souladu s kompetencí SVJ danou mu zákonem. Navíc se ztotožnil i se závěrem, že žalovaný postrádá pasivní věcnou legitimaci v dané věci a navrhl, aby v odvolacím řízení byl napadený rozsudek jako věcně správný potvrzen.6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu, včetně řízení, jež mu předcházelo dle § 212, § 212a odst. 1, 5 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.7. Vycházel přitom ze skutkových zjištění soudu I. stupně a neshledal důvody pro opakování či doplnění dokazování.8. Po právní stránce se ztotožnil se závěrem, že ve věci především není dána pasivní věcná legitimace žalovaného. Zde odvolací soud odkazuje na dlouhodobou judikaturu Nejvyššího soudu, viz například na rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, či , spisová značka, , kde odvolací soud dospěl k závěru, že z dříve platného ust. § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů nelze dovodit, že by osoba vykonávající správu domu byla povinna zaplatit peněžitou úhradu za bezdůvodné obohacení získané vlastníky jednotek na úkor třetí osoby. Tento právní názor byl dále rozvinut tím, že v případě stavby stojící na cizím pozemku se na úkor vlastníka pozemku obohatí vlastník stavby, jenž je tak povinen vydat bezdůvodné obohacení, není-li dán právní důvod k užití pozemku. Je-li taková stavba budovou, v níž jsou vyčleněny jednotky, jsou těmito osobami, jež se bezdůvodně obohacují užívání cizího pozemku vlastníci jednotek. Ze žádného ustanovení za bývalého zákona o vlastnictví bytů a nyní občanského zákoníku v platném znění neplyne, že by tato povinnost přecházela na osobu vykonávající správu budovy. K této otázce pasivní věcné legitimace k vydání bezdůvodného obohacení a požadavek poskytnutí peněžité náhrady za užívání pozemků bez právního důvodu se Nejvyšší soud již opakovaně i v minulosti vyjadřoval, a tuto svou rozhodovací praxi nezměnil (viz například rozsudek sp. zn. , spisová značka, , , spisová značka, a věc byla řešena na základě ústavní stížnosti i Ústavním soudem, který ji odmítl usnesením sp. zn. , spisová značka, ), přičemž se fakticky přihlásil k argumentaci dovolacího soudu a neshledal důvody, pro které by se od ní měl odchýlit.9. Povinnost žalovaného SVJ k vydání bezdůvodného obohacení vzniklého vlastníkům jednotek neplyne ani ze současně platných ustanovení občanského zákoníku vymezujících předmět činnosti SVJ coby právnické osoby svého druhu a stanovícího omezenou způsobilost k právním úkonům za stanovený předmět činnosti. Zde lze odkázat i na argumentaci dovolacího soudu obsaženou v rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, . Z těchto skutečností vyplývá, že povinným, tedy pasivně věcně legitimovaným subjektem k vydání bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním pozemku pod budovou, mohou být pouze vlastníci bytových jednotek v domě, nikoliv SVJ žalovaného.10. S ohledem na tyto závěry již soud z důvodu hospodárnosti neřešil otázku aktivní věcné legitimace žalobce.11. Nad rámec tohoto odůvodnění odvolací soud uvádí, že by bylo vhodné, aby účastníci řízení dále jednali o nákladech vzniklým provozem, zejména vjezdem aut vlastníků jednotek žalobce i žalovaného, aby nebylo nutno tuto věc projednávat soudně. Je zjevné, že žalobce nadále nemusí strpět situaci, aby členové žalovaného užívali prostory budovy a bez jakékoliv náhrady a je tedy zřejmé, že rozumná dohoda mezi účastníky ohledně nákladů za správu dotčených prostor, by byla namístě, aby se předešlo podobným sporům.12. Odvolací soud postupoval dle § 219 o.s.ř. a napadený rozsudek z důvodu nedostatku pasivní věcná legitimace žalovaného potvrdil jako věcně správný, včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.13. Výroku o náhradě nákladů odvolacího řízení vyplýval z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. za použití § 224 odst. 1 o.s.ř. Procesně úspěšné žalované byly přiznány náklady za 2 úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání) po 14 060 Kč k tomu byly připočteny 2 paušální náhrady hotových výloh po 45